Special cases amendment and termination of contract-preai according to the legislation of the Russian Federation

Пылаева Екатерина Александровна – магистрантка 3 курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

Аннотация: В статье рассматриваются специальные случаи изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Ключевые слова: договор, изменение и расторжение договора, купля-продажа, недвижимость.

Abstract: the article deals with special cases amendment and termination of the contract of purchase and sale subject to the problems of law enforcement.

Keywords: agreement, amendment and termination of the contract of purchase and sale.

Глава 25 ГК «Ответственность за нарушение обязательств» подразумевает под изменением договора ситуацию, при которой в нем меняется какое-либо из условий, однако, стороны всегда остаются теми же.

Но бывает и изменение обязательств, которое выходит за рамки главы 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств». Это возможно в нескольких случаях: переход прав стороны, выступающей в качестве кредитора, к третьему лицу (цессия); перевод должником своего долга на другое лицо; суброгация.

Цессия заключается в передаче определенного права цедентом цессионарию на основании закона или в силу сделки.

Чаще всего она встречается в договоре купли - продажи. К данным правоотношениям применяется правило, содержащееся в п. 4 ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи». Здесь указано, что на применение указанных норм к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

В этом случае первоначальный кредитор передает новому кредитору наряду с правом все документы, удостоверяющие указанное право, а также необходимые для его реализации сведения. При цессии прав, которые вытекают из договора, контрагент (должник) имеет право требовать предоставления новой стороной-кредитором доказательств перехода прав к ней (п. 1 ст. 385 ГК РФ «Уведомление должника о переходе права»). До представления доказательств перехода прав к новому кредитору должник вправе не исполнять обязательства, без возникновения при этом юридических последствий.

В ст. 389 ГК РФ «Форма уступки требования» требования к форме перехода прав, состоят в необходимости оформления такого перехода в простую письменную либо нотариальную форму. Это зависит от формы сделки. Если сделка требует государственной регистрации, то соглашение об уступке требования по сделке, необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации такой сделки, если иное не установлено законом.

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и переходов права собственности по ним определяется ст. 13 Закона о и сводится к процедуре, состоящей из следующих этапов: 1) прием заявления и документов, необходимых для государственной регистрации права; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права. Государственная регистрация права проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для регистрации.

Отдельно в законодательстве оговаривается вопрос об отказе или уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при наличии заключенного в надлежащей форме, но не исполненного договора. Так, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в том случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о принудительной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

С учетом последних изменений, внесенных в Закон о госрегистрации сделки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу официально подлежат нотариальному удостоверению.

На сегодняшний день, по истечении непродолжительного действия данных новелл законодательства следует отметить, что на практике отмечаются случаи отказа нотариусами в удостоверении составленных сторонами договоров купли-продажи доли в общей собственности на квартиру и предложении заключить договор по разработанной нотариусами форме. Что, на наш взгляд, является недопустимым и противоречит сущности института нотариата.

Прекращение гражданско-правового договора, в том числе купли-продажи, возможно на основании наступления специальных случаев, вследствие которых договор утрачивает свою силу при наличии указанных в законе обстоятельств. Эти отношения регулируются в основном главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

В этих случаях предполагается, что вместе с прекращением обязательства по передаче товаров по договору купли-продажи между сторонами происходит возникновение обязательства по возмещению контрагенту возникших вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения первоначального обязательства убытков[1, с. 116].

В законодательстве указываются основные способы прекращения обязательств: исполнение обязательства; отступное; зачет; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице; новация; прощение долга; невозможность исполнения обязательства; издание акта государственного органа; смерть гражданина; ликвидация юридического лица.

Указанный перечень не является исчерпывающим, он может дополняться ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и собственно договором. Отмеченная возможность расширения перечня нередко используется ГК РФ в главах об отдельных видах договоров.

Наличие оснований, ведущих к прекращению обязательства, как и сам факт прекращения обязательства, должны быть надлежащим образом оформлены. По общему правилу, прекращение обязательства оформляется теми же способами, что и их установление. Должник вправе требовать выдачи ему расписки как о полном, так и о частичном прекращении обязательства и в тех случаях, когда само обязательство не было оформлено письменно[2, с. 744].

Рассмотрим некоторые из указанных оснований прекращения договора купли-продажи.

Исполнение обязательства (ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением») может прекратить договор исключительно при условии надлежащего его исполнения. При ненадлежащем исполнении возможно наступление неблагоприятных для стороны-должника правовые последствия.

Отступное предполагает передачу вместо указанного договором предмета иного предмета с целью прекращения существующего обязательства, размер, сроки и порядок предоставления которого устанавливаются по соглашению сторон. Таким образом, должник откупается от долга с согласия кредитора.

Существуют правовые нормы, регламентирующие порядок зачета. Для осуществления данного вида прекращения договорных обязательств достаточно воли одной стороны. Подразумевается бесспорная экономическая выгода зачета для гражданского оборота.

Прекращение обязательства совпадением в одном лице должника и кредитором подразумевает переход прав кредитора по договору к лицу, являющемуся должником по этому же договору.

Новация представляет собой изменение договора при отсутствии изменений положения сторон по гражданско-правовому договору.

Прощение долга подразумевает отсутствие встречного удовлетворения. При наличии встречного удовлетворения отношения сторон превращаются в новацию либо отступное.

При расторжении договора купли-продажи недвижимости договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Отсюда следует, что прекратиться может только действующий договор, т.е. тот, который уже заключен, но еще не исполнен полностью, поэтому не прекратил свое действие. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Список литературы.

1. Агарков М.М. К вопросу о договорной ответственности // Вопросы советского права. М., 1995.

2. Гражданское право: Т. 1. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2013.

УДК 347.921