Технология проведения экспертизы местоположения

На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы: полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность.

Кроме объективных факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену оказывает влияние и ряд следующих субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы, особые условия продавца, особые условия покупателя, ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя, стремление покупателя к монопольному господству на части рынка, особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем и др.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости необходимо учитывать форму собственности, спрос, а также соотношение спроса и предложения.

Экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительной стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения. Кроме того, по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны или районах города, определяются цены на жилые объекты.

Основные положения экспертизы местоположения:

- общая характеристика района расположения объекта недвижимости;

- размещение объектов экономики и социальной инфраструктуры;

- удаленность органов управления районом, административным округом;

- транспортная доступность;

- историческая ценность;

- престижность;

- возможность трудоустройства и др.

Выводы результатов экспертизы жилой недвижимости

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делаются заключения по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования в экологическом и экономическом отношениях местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий в городах и других населенных пунктах. Эти заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.

Местоположение нежилой недвижимости

При размещении промышленного узла проектировщик комплексно оценивает минерально-сырьевые, энергетические, топливные, водные, трудовые ресурсы, характеристики сложившегося в регионе или в городе народнохозяйственного комплекса и др.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:

- наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий и, прежде всего достойной оплаты труда, могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии;

- сложившаяся система налогообложения, которая в регионах может быть различной в силу специфики России, а также с учетом свободных экономических зон и льгот, где и сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производство, стимулируя рост экономики и поступление средств в региональный бюджет;

- близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (транспортные схемы и др.);

- наличие на территориях природных ресурсов, например, леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.

 

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

В качестве нормативной основы при проведении экологической экспертизы следует использовать Федеральный закон от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», а в качестве теоретической основы следует использовать нижеприведённые положения и материалы.

Экологическая экспертиза - это изучение технических параметров проектов строительства, хозяйственной деятельности, явлений и процессов, происходящих в окружающей среде с целью определения соответствия их экологическим нормам и требованиям, установления соответствия намечаемой хозяйственной деятельности или иной деятельности экологическим нормам и требованиям и определения допустимости реализации объекта экспертизы в целях предотвращения воздействия этой деятельности на окружающую природу и здоровье человека, а также предотвращения социальных, экономических и других последствий.

Главная цель экологической экспертизы – избежать или свести к минимуму остроту возможных экологических проблем, возможных при реализации рассматриваемого проекта, установить соответствие хозяйственных или других действий экологическим требованиям, определить допустимость реализации того или иного проекта с экологической точки зрения.

Анализ экологической безопасности включает в себя этапы:

1. Проверка соответствия существующей или планируемой деятельности природоохранному законодательству.

2. Проверка достаточности предусмотренных природоохранных мероприятий.

3. Контроль за реализацией природоохранных мероприятий.

 

Процесс проведения экологической экспертизы состоит из следующих этапов:

1. Постановка задачи.

2. Сбор исходных материалов, их обобщение и оценка.

3. Анализ полученных данных, оценка экологической опасности проекта.

4. Подготовка и утверждение экспертного заключения.

5. Разрешение споров и определение ответственности.

 

Экологический контроль за реализацией инвестиционного проекта состоит из двух этапов:

1. Предварительная оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС), проведение ГЭЭ и одновременно ОЭЭ.

2. Оперативный контроль (ОП) всех контролирующих органов (санитарных, природоохранных и т.д.), включая ГЭЭ.

 

Выполняется экологическая экспертиза, возможно в нескольких альтернативных вариантах, с учётом особенности территории, интересов населения, задач администрации населённого пункта, территории. При проведении экспертизы возможно проведение инженерно-экологических изысканий.

При подготовке экологической экспертизы должны быть определены и обоснованы:

- необходимость и способ реализации данного проекта, его соответствие интересам территории строительства, населённого пункта;

- альтернативы предлагаемого варианта, в том числе и отказ от реализации проекта, если это необходимо;

- состояние окружающей среды на данный момент и предполагаемое её изменение по всем альтернативным вариантам;

- виды, характер и степень воздействия на окружающую среду на всех этапах жизненного цикла проекта;

- прогноз изменения состояния окружающей среды, последствий от реализации проекта, возможных вариантов снижения техногенной нагрузки.

Заключительной частью экологической экспертизы является «Заявление о воздействии на окружающую среду». В данном заявлении устанавливается:

- степень угрозы для здоровья людей при реализации данного проекта;

- степень экологической опасности предполагаемой к выпуску продукции;

- степень изменения природной среды и экологической обстановки в целом.

Проектные решения, которые обеспечивают наилучшую экологическую ситуацию во время и после реализации проекта рекомендуются к утверждению.

На основе данного заявления соответствующими органами принимается решение о судьбе проекта.

В сфере исследования предоставленных на экспертизу материалов строительства эксперт должен обращать внимание на все компоненты окружающей среды человека - ноосферы: атмосферу, гидросферу, литосферу, биосферу и валиосферу.

Все компоненты ноосферу важны, но их можно разделить на две группы.

Первая группа, вещества, которые напрямую воздействуют на соматическое здоровье человека (грязный воздух, вода, почва, заражённые растения и т.д.),

Вторая группа, это элементы, которые воздействую на человека через психику и нервную систему.

К первой группе относятся загрязнения атмосферы вредными газами и пылью. При экспертизе следует, с этой точки зрения, обращать особое внимание на объекты сжигающие те или иные горючие материалы для своих производственных нужд. В первую очередь к ним относятся объекты энергетики. С ростом промышленного производства потребление электроэнергии растёт и для её производства, особенно в крупных городах, работают тепловые станции, сжигающие уголь, мазут и газ. Выбросы в атмосферу продуктов горения загрязняют окружающую среду различным спектром вредных для человека и природы газом, и суммарно создают на планете парниковый эффект. Влияние этого фактора ощутили на себе люди в течение жизни одного поколения. Явно потеплел климат на земле с вытекающими из этого экологическими последствиями. Вклад в это явление оказывает и утилизация бытовых, промышленных и сельскохозяйственных отходов методом сжигания.

Особое влияние на атмосферу оказывают предприятия, использующие в своём производстве хладоны и галогенсодержащие углеводороды. Эти вещества наносят ущерб озоновому слою земли, препятствующему проникновению радиации из космоса, губительно действующей на живую природу.

Значительное влияние на атмосферу оказывает уничтожения лесов, производителей кислорода и потребителей углекислого газа.

В связи с этим, при экспертизе проектов с точки зрения их влияния на атмосферу, должны быть рассмотрены:

- существующее загрязнение атмосферы в данном месте за счёт имеющихся действующих предприятий;

- влияние прямое и опосредованное, которое окажет на атмосферу экспертируемый проект выбросами газов и пыли;

- характеристики источников загрязнения атмосферы;

- наличие и обоснование мероприятий по ликвидации негативных последствий загрязнения атмосферы и по предотвращению аварийных ситуаций;

- методы и средства контроля за загрязнением атмосферы.

К загрязнениям первой группы относятся загрязнения гидросферы или нанесение ей ущерба. Это такие проекты, которые подразумевают активное использование воды для производственных нужд, осушение болот, строительство гидроузлов, портов, гидростанций, плотин, прудов, ирригационных систем, каналов для судоходства и нужд сельского хозяйства и промышленности и т.д.

В связи с этим, при экспертизе проектов с точки зрения их влияния на гидросферу, должны быть рассмотрены:

- существующее состояние водных объектов всего бассейна;

- существующие запасы водных ресурсов и оценка водных объектов;

- влияние отбора вод на состояние водных ресурсов;

- водохозяйственный баланс;

- материалы по рациональному использованию водных ресурсов;

- существующее загрязнение гидросферы;

- количество сточных вод, характеристики источников загрязнения гидросферы;

- решения по очистке и отведению сточных вод;

- методы утилизации осадков, образующихся при очистке сточных вод;

- влияние прямое и опосредованное, которое окажет на гидросферу экспертируемый проект;

- наличие и обоснование водоохранных мероприятий по ликвидации негативных последствий загрязнения гидросферы и по предотвращению аварийных ситуаций;

- методы и средства контроля за потреблением количества и качества потребляемой вод, сбрасываемых сточных вод, за загрязнением гидросферы.

Негативное воздействие на земельные ресурсы при реализации проекта относится к загрязнениям первой группы – к негативному влиянию на литосферу.

При строительстве любого объекта осуществляется изъятие земельных ресурсов и оказывается воздействие на них в виде преобразования, нарушения земной поверхности. К ним относятся удаление плодородного слоя, удаление и отсыпка земель, рытьё траншей, котлованов, осушение, изменение режима землепользования.

В связи с этим, при экспертизе проектов с точки зрения их влияния на литосферу, должны быть рассмотрены:

- размеры участка строительства и площадь нарушаемых земель;

- мероприятия по рекультивации земель, сохранению и использованию плодородного слоя;

- горногеологические, гидрогеологические, горнотехнические условия участка земли;

- данные по балансу полезных ископаемых, минерального сырья и их использованию;

- оценку влияния на литосферу при реализации проекта;

- мероприятия по предотвращению загрязнения поверхности земли и недр.

Наиболее уязвимой частью окружающей среду является биосфера – животный и растительный мир природы. Отрицательное воздействие на живую природу напрямую сказывается на здоровье человека.

При проведении экспертизы влияния проекта на состояние биосферы необходимо исследовать следующие вопросы:

- мероприятия направленные на защиту лесов, животного мира, рыбных запасов, мест нереста, путей миграции птиц и животных, генофонда и видового разнообразия животных и растительности;

- данные о группах лесов и их защищённости, наличии заповедников и заказников и их зависимость от воздействия результатов реализации проекта.

К загрязнениям окружающей среды относится также: повышенный шум, радиоактивное излучение, высокочастотное излучение, электромагнитные поля, вибрация, ультразвук и т.д. При наличие такого воздействия на окружающую среду, необходимо, при экспертизе проекта, обращать внимание на степень воздействия и предлагаемые мероприятия по борьбе с негативными явлениями.

Помимо непосредственного влияния загрязнения на окружающую природную среду и здоровье человека существует не менее серьёзное опосредованное воздействие на человека через его психику. Эти проблемы относятся к валиосфере - здоровью человека.

Если прямое вредное воздействие на здоровье человека от превышения предельно допустимых концентраций веществ в воздухе, воде, почве, растениях и животных известно и его можно инструментально оценить, то негативное воздействие на здоровье через его психику не поддаётся измерениям и сугубо индивидуально. Однако то что такое воздействие есть и оно приводит со временем к тяжёлым соматическим заболеваниям это очевидно, и поэтому необходимо учитывать при экспертизе проектов строительства. К таким факторам воздействия можно отнести:

- ухудшение условий проживания людей при реализации проекта (ограничение территории, ухудшение транспортного обслуживания, ликвидация привычной инфраструктуры, урбанизации территории проживания и пр.);

- снижение качества жизни (снижение социального статуса граждан, перенаселённость территории, удаление природных объектов, ухудшение качества или ликвидация зон рекреации, ликвидация положительных психоэмоциональных точек – памятников архитектуры, природы, истории и т.д.);

- видеозагрязнение среды обитания человека (навязчивая реклама, ухудшение архитектуры территории проживания, урбанизация пейзажа и т.д.).

Результаты экологической экспертизы формируются в виде таблиц, графиков, диаграмм, которые помещаются в текст записки и в обобщённом виде выносятся на графический лист.

Заключение должно отражать основные результаты, которые были получены в результате проведения экологической экспертизы

В дипломном проекте должен быть представлен список использованной литературы, оформленный в соответствии с требованиями ГОСТ.

Приложения могут включать в себя исходные данные, графический материал, машинные распечатки программ, документы, формы и т.д.

Состав графической части

На графический лист выносятся материалы, иллюстрирующие содержание экологической экспертизы. Размещение иллюстрационных материалов производится студентом по своему усмотрению.

На графический лист выносятся следующие материалы:

1. Таблица видов и норм загрязнения окружающей среды (из теоретической части).

2. Таблица видов загрязнения, перечень источников загрязнения и численное значение фактической величины загрязнения заданного объекта недвижимости за сутки, месяц, год.

3. Рисунок фасада, план здания, генплан прилегающей территории с обозначением мест источников загрязнения и ареалов их влияния.

4. Графики или столбчатые диаграммы воздействия на окружающую среду объекта недвижимости:

- по мере набора мощности промышленного предприятия, запуска в эксплуатацию торгово-развлекательного объекта, офисного или жилого;

- в зависимости от времени суток;

- в зависимости от дня недели (будни или выходные и праздничные

дни);

- в зависимости от времени года;

- по мере старения объекта и т.д..

5. Почасовой график воздействия на окружающую среду опосредованного автотранспорта за сутки, за неделю. На графики дать суммарное численное значения показателя загрязнения атмосферы газами и пылью автотранспортом.

6. «Планетарная» экологическая модель.

7. Итоговая суммарная таблица, диаграмма или график влияния заданного объекта недвижимости на окружающую среду.

 

Место расположение любого табличного или графического материала, его размер, цвет, внешний вид студент выбирает самостоятельно.

«Планетарная» экологическая модель, как основа экологической экспертизы, должна занимать не менее четверти листа.

Управленческая экспертиза

 

Управленческая экспертиза направлена на выбор наиболее эффективного способа управления выбранного объекта, разработки схемы управления в соответствии с целями и задачами дипломного проекта.

Основными этапами УЭ являются:

- установление объекта управления;

- исследование возможных вариантов и методов управления;

- установление и расчет основных финансовых потоков,связанных с эффективным использованием объектов управления и их эксплуатации.

Основными целями при организации управления объектами недвижимости являются:

- эффективное использование объекта недвижимости;

- поддержание требуемого(стандартного) технического и санитарного состояния ОН;

- поддержание первоначального(проектного) рыночного уровня стоимости ОН и, по мере возможности,его повышение;

- минимизация затрат на эксплуатацию ОН;

- оказание дополнительных сервисных услуг собственникам и арендаторам;

- проведение кредитной и инвестиционной политики в целях обновления и ремонта ОН в интересах собственника.

Для выполнения этих целей необходимо:

- дать общую характеристику рынка УК(управляющих компаний) в настоящее время;

- описать возможные варианты управления,эксплуатации и технического обслуживания;

- дать описания и характеристику 3-5 крупных управляющих компаний, работающих в заданном сегменте рынка:

- определить возможность привлечения одной из описанных компаний к управлению заданным объектом недвижимости или дать мотивированный отказ

- описать организационные схемы функционирования управляющих компаний, объем работ, количественный и профессиональный состав персонала УК;

- описать возможные варианты управления заданным объектом недвижимости, их особенности, преимущества и недостатки.

- обосновать выбор варианта управления для заданного объекта недвижимости, произвести необходимые технические и экономические расчеты, подтверждающие выбор варианта управления.

-дать конктретно, для заданного объекта недвижимости, перечень функциональных задач по управлению.

Примерный перечень функциональных задач по управлению:

общее управление,организация коммерческого обслуживания (сдача в наём помещений, поиск клиентов,проведение рекламных акций,маркетинг рынка соответствующих услуг), сбор арендной, квартирной платы и коммунальных платежей. Административное управление (заключение и ведение договоров с поставщиками услуг и ресурсов. Организация и проведение ремонтов(косметических,предупредительных, плановых, внеплановых, капитальных). Организация и проведение санитарно-бытового обслуживания объекта и прилегающей территории.Техническое обслуживание и ремонт(инженерных коммуникаций систем, оборудования и т.д.

После определения функциональных задач управляющей компании необходимо перейти к:

- разработке структуры управляющей компании в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами;

- разработке и составлению сметы расходов по эксплуатации и управлению объекта недвижимости.

- расчету коммунальных платежей по установленным тарифам и арендной платы объекта управления по существующим арендным ставкам.

Далее сравниваем смету расходов и объем полученных платежей.Делаем вывод об эффективности управления объектом недвижимости, об эффективности принятых в проекте решений.

Результаты экспертизы формируются в виде таблиц, графиков, диграмм, которые помещаются в текст пояснительной записки и в обощенном виде выносятся на графический лист.

Заключение должно отражать основные результаты, которые были получены в результате проведения управленческой экспертизы.

Рекомендации по некоторым тематикам дипломного проектирования.

1.Реконструкция сложившейся застройки городского пространства.

В данном проекте рассматриваются следующие вопросы

- описание архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений объекта изучений.

- анализ рынка, определение портрета типичного покупателя, определение основных показателей коммерческой эффективности проекта.

- анализ существующей струтуры управления с помощью единой управляющей компании.

- анализ основных документов на право владение,пользование и расположения земельным участком.

2. Управление земельно-имущественным комплексом

В данном проекте рассматриваются следующие вопросы:

- анализ рынка складских помещений и рынка земли под строительство подобных комплексов;

- оценка рыночной стоимости складского здания тремя подходами

- расчет периода окупаемости,находящегося в аренде здания

-организация содержания и обслуживания земельно-имущественного комплекса.

3.Инвестиционный проект строительства жилищного комплекса, МКД или коммерческой недвижимости.

Данный проект предусматривает рассмотрение следующих вопросов

-управление инвестиционным процессом,определение объемов инвестиций;расчет основных инвестиционных параметров(чистый дисконтированный доход,индекс доходности,срок окупаемости,точка безубыточности и др.);

- анализ прохождения согласования и получения разрешений и заключений по проекту строительства, получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или прав аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Таблица 7.1

Смета доходов и расходов по эксплуатации объекта недвижимости

 

Наименование статей

Код строки

Всего год:

в том числе по кварталам

I

II

III

IV

Расходы

1. Содержание ОН

Расходы эксплуатационных организаций по содержанию и текущему ремонту ОН

070а

в т.ч. заработная плата (без начислений)

070а-а

Вывоз и обезвреживание бытовых отходов

070б

Вывоз и обезвреживание крупногабаритного мусора

070в

Механизированная уборка территории домовладения

070г

Обслуживание зелёных насаждений

070д

Расходы по договору финансирования ТСЖ

070е

Прочие расходы по эксплуатации и содержанию жилищного фонда

070ж

2. Текущий ремонт ОН

в том числе: - пассажирские лифты, ОДС, диспетчерское оборудование;

100а

- напольные бытовые электроплиты;

100б

- внутрикватальные коллектора;

100в

-системы дымоудаления и противопожарной автоматики;

100д

- ЦТП;

100е

- аварийные работы;

100ж

- система видеонаблюдения;

100з

- прочие работы;

100и

3. Амортизация машин, оборудования и инвентаря

Обслуживание зелёных насаждений

4. Амортизационные отчисления по зданиям и сооружениям

5. Техническая инвентаризация

6. Расходы на реализацию охранных мероприятий

7. Налог на землю

8. Прочие расходы (отчисления)

9. Административно-управленческие расходы

Всего расходов

Доходы (источники финансирования)

1. Оплата жилья по договору найма

в т.ч. Плата за социальный наем

280а

2. Оплата услуг по содержанию и ремонту ОН , в т.ч.:

оплата услуг по ставкам

290-1

оплата услуг по полной стоимости их предоставления

290-2

3. Оплата услуг по вызову и захоронению твердых бытовых отходов

4. Возмещение эксплуатационных расходов по нежилым помещениям

5. Разные доходы

6. Бюджетные ассигнования

Всего доходов

Контрольный результат