Организация разработки и защиты дипломного проекта

ВВЕДЕНИЕ

Дипломное проектирование является завершающим и наиболее ответственным этапом всего многолетнего процесса обучения.

В ходе работы над проектом и при его защите студенты специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» должны продемонстрировать полный объем накопленных в вузе знаний, умений и навыков в области проектирования, возведения и управления объектами недвижимости, а именно:

· Знание законодательных и нормативных актов, регламентирующих производственно-хозяйственную и экономическую деятельность производственных и управляющих организаций в строительной и жилищно-коммунальной сфере;

· Знания и умения в области архитектурно-строительного проектирования и конструирования объектов недвижимости;

· Знание основ разработки технологических процессов возведения, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости;

· Знание организации, управления и планирования в строительстве;

· Владение современными методами экспертиз на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

· Навыки финансово-экономического планирования и анализа деятельности хозяйствующих субъектов;

· Умение собирать, систематизировать и анализировать информацию, осваивать современные информационные технологии.

Все названные направления должны найти отражение в дипломном проекте. В методическом пособии приведены развернутые указания по составу и содержанию всех необходимых разделов выпускной квалификационной работы.

 

Авторский коллектив: к.т.н. Али М.С., (разделы 3.1, 3.2); к.т.н. Большеротов А.Л (разделы 6, 7), к.т.н. Большеротова Л.В. (разделы 6, 7), к.э.н., доц. Борисова М.И. (разделы 3.6, 8.2); к.т.н., доц. Добронравова В.Ф. (раздел 5); к.т.н. Мареева О.В. (раздел 3.3); д.т.н., проф. Наназашвили И.Х. (раздел 2); к.т.н., доц. Приходько Ю.С. (раздел 3.4); к.т.н., доц. Прозоровский А.Г. (введение, разделы 1, 2, 3.5, 9, 10); к.э.н., доц. Рожкова О.Н. (раздел 8.1); к.т.н., доц. Юферев В.П. (раздел 4).

 

 

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАЗРАБОТКЕ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА

Выбор темы

 

Основной целевой установкой дипломного проектирования является разработка и обоснование управленческих решений по конкретному варианту создания и функционирования объекта недвижимости.

Выбор темы проекта является важнейшим и во многом определяющим этапом всей работы. В этой связи особое внимание уделяется ее актуальности, практической значимости и финансовой привлекательности.

В качестве объекта для проработки могут быть выбраны любые объекты, отнесенные к недвижимым статьям 130, 132 ГК РФ:

· земельные участки;

· селитебные и не селитебные территории;

· территории поселений, муниципальных образований;

· здания,

· сооружения,

· комплексы зданий и сооружений,

· промышленные предприятия,

· др.

При этом тема не должна быть заужена рассмотрением отдельного, достаточно несложного объекта. В качестве объекта рассмотрения в дипломном проекте следует принимать:

· здания или сооружения многофункционального назначения, с не типовыми архитектурно-планировочными и конструктивными решениями;

· комплексы менее сложных зданий и сооружений (например, жилой микрорайон, коттеджный поселок, группа зданий);

· промышленные или сельскохозяйственные предприятия;

· комплексы специальных сооружений (например, спортивные комплексы, комплексы культурного назначения и пр.);

· земельные участки различного назначения (например, лесные угодья, участки многолетних насаждений, мелиорируемые земли и пр.).

В связи с этим возможные темы дипломных проектов могут быть сформулированы следующим образом (рекомендация):

· реконструкция (или возведение) и управление торговым (или иным) комплексом;

· управление инвестиционным проектом реконструкции (или строительства) объектом Х;

· программа реконструкции сложившейся застройки по адресу: У;

· анализ инвестиционной привлекательности реконструкции (или строительства) объекта (или комплекса) Х;

· реализация инвестиционно-строительного проекта и управление объектом Х;

· управление земельно-имущественным комплексом У;

· управление и эксплуатация промышленным предприятием Z;

· и т.п.

2.2. Примерный состав и содержание дипломного проекта

В каждом проекте должны быть рассмотрены как вопросы создания (реконструкции), так и управления (эксплуатации) объектов недвижимости на протяжении не менее двадцати лет ее жизненного цикла. В этой связи могут быть определены два различных направления разработки дипломных проектов:

1. Объекты первичного рынка, т.е. новое строительство и последующее управление объектом;

2. Объекты вторичного рынка, включая управление объектом, а также:

· ремонт;

· реконструкцию;

· реставрацию;

· модернизацию;

· техническое перевооружение;

· реконструктивные работы;

· перепланировку;

· фасадные работы;

· др.

Примерная структура дипломного проекта:

Введение

1. Техническая часть

1.1. Генеральный план

1.2. Архитектурно-строительная часть

1.3. Конструктивная часть

1.4. Технология производства работ

1.5. Организация строительства

1.6. Экономическая часть

2. Правовая экспертиза

3. Экспертиза местоположения объекта

4. Экологическая экспертиза

5. Управленческая экспертиза (управленческие решения)

6. Экономическая экспертиза

7. Техническая экспертиза

8. Безопасность жизнедеятельности

Приложения

Используемая литература

 

Наличие всех перечисленных разделов и подразделов является обязательным. Однако последовательность их расположения и объем проработки могут отличаться в зависимости от конкретной темы проекта. Решение по этим вопросам дипломник должен принимать только по согласованию со своим руководителем.

При дипломном проектировании для детальной проработки из состава комплекса следует выбрать один основной, доминирующий объект. Все последующие расчеты и построения для второстепенных, вспомогательных объектов комплекса следует выполнять, принимая основной объект в качестве объекта-аналога.

Например, при расчете сметной стоимости строительства комплекса первоначально составляется детальная смета на основной объект. Затем для него определяются удельные стоимостные показатели (на квадратный или кубический метр), которые затем умножаются на площадь или объем вспомогательных зданий. Полученные при этом значения принимаются за сметную стоимость их возведения.

В составе разделов дипломного проекта следует выделить три-четыре «проблемных узла», т.е. узких места, составляющих дополнительные проблемы и сложности для данного конкретного объекта. Например, ими могут быть: дополнительные технологические мероприятия по защите существующих зданий от просадок при возведении нового объектов в условиях стесненной городской застройки; необходимость усиления или замены конструкций со сверхнормативным физическим износом при техническом перевооружении промышленных объектов; нетрадиционные правовые и управленческие решения при эксплуатации зданий со смешанной формой собственности; особые архитектурно-градостроительные мероприятия при привязке здания к условиям сложившейся исторической застройки и др.

Общий объем дипломного проекта: пояснительная записка – 100-120 стр. формата А-4, графические листы - не менее 13 л. формата А-1.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

3.1. Генеральный план

 

При проектировании генерального плана следует предусматривать:

1. наилучшую организацию технологического процесса на застраиваемой территории;

2. размещение зданий и сооружений с соблюдением соответствующих минимальных расстояний между ними (противопожарных, санитарных и др.), а также правильную ориентацию по сторонам света и по направлению господствующих ветров;

3. выполнение комплексных технологических и инженерно-технических требований и создание единого архитектурного ансамбля с учетом природно-климатических, геологических и других местных условий;

4. мероприятия по охране окружающей среды от загрязнения производственными выбросами и стоками;

5. осуществление строительных и монтажных работ индустриальными методами;

6. максимальную экономичность генплана, которая характеризуется плотностью застройки, площадью дорожных и тротуарных покрытий и озеленения, коэффициентом использования территории, протяженностью инженерных коммуникаций и другими показателями.

Генеральный план комплекса вычерчивается в масштабе 1:500 – 1:1000 с размещением на нем зданий и сооружений, пешеходных, автомобильных и железных дорог, площадок для отдыха, зеленых насаждений и элементов благоустройства.

Рекомендуется вычерчивать генплан с нанесением на него горизонталей, указанием в углах зданий вертикальной (черные и красные отметки) и горизонтальной привязки, ориентации по странам света, направления господствующих ветров. На чертеже приводятся: экспликация, условные обозначения и основные технико-экономические показатели генплана.

При разработке дипломного проекта на базе конкретного объекта дополнительно к генеральному плану разрабатывается ситуационный план с нанесением на нем местоположения проектируемого объекта относительно существующих населенных пунктов, железных и автомобильных дорог, ЛЭП или других элементов инфраструктуры.

Ситуационный план выполняется в масштабе 1:25000 или в условном масштабе, как правило, на одном листе с генеральным планом.

В пояснительной записке необходимо отразить следующие вопросы:

1. Положение проектируемого объекта в районной инфраструктуре.

2. Планировку и благоустройство площадки (номенклатура и размеры зданий и сооружений с их характеристиками, ориентация по странам света, транспортные коммуникации, озеленение, малые архитектурные формы, ограждение площадки и др., а также мероприятия по гражданской обороне).

3. Внутриплощадочные инженерные сети (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение, освещение и др. сети);

4. Мероприятия по охране окружающей среды (отвод сточных вод, очистные сооружения и др.);

5. Показатели по генплану, к которой относятся: площади участка застройки, покрытия (площадок, дорог, тротуаров), озеленения, протяженность ограждения территории и др., а также плотность застройки и коэффициент использования территории. В пояснительной записке и на генплане их следует свести в таблицу.

В заключение необходимо дать обоснование решения генерального плана.щадки участка, застройки, покрытия (площадок, дорог, тротуаров), озеленияе, электроснабжение стиками, ориентация по странам с

 

Организация строительства

В разделе должны быть разработаны следующие элементы Проекта организации строительства (ПОС):

- комплексный укрупненный сетевой график строительства (КУСГ);

- строительный генеральный план (Сройгенплан).

Комплексный укрупненный сетевой график (КУСГ) является моделью всего процесса строительства комплекса, в которой все однородные работы на объектах выполняются в определенной технологической последовательности.

В качестве отдельных работ в КУСГ включаются подготовительные работы, поставка и монтаж технологического оборудования, строительство отдельных объектов или их частей (этапов), а также укрупненные работы.

На основании КУСГ составляется сводный график потребности в рабочих.

Стройгенплан площадки комплекса разрабатывается в масштабе 1:1000 или 1:2000, объекта - 1:200 или 1:500.

На стройгенплане комплекса показываются все существующие и проектируемые здания и сооружения, а также временные здания и сооружения, основные постоянные и временные дороги, коммуникации, складские помещения, механизированные установки, обслуживающие нужды всей строительной площадки, трансформаторное помещение, пожарные гидранты, а также последовательность перемещения кранов от объекта к объекту.

Стройгенплан разрабатывается в соответствии с изданием «Стройгенплан. Методические указания к курсовому и дипломному проектированию по дисциплине «Организация строительного производства» - М.: МГУП, 2008.

 

Экономическая часть

 

В пояснительной записке по данному разделу приводятся:

1. Расчеты сметной стоимости проектируемого объекта (комплекса) в составе:

- локальных смет на основные виды строительно-монтажных работ (по ФЕР, укрупненным показателям, объектам-аналогам);

- объектных смет на основные объекты или на объекты комплекса;

- сводный сметный расчет при проектировании группы общественных (гражданских) объектов или промышленного предприятия. Расчеты смет сопровождаются описанием сметных норм и нормативов, использованных при составлении сметных документов.

2. Расчет и анализ основных технико-экономических показателей (ТЭП) основных объектов или комплекса. Здесь приводятся обобщающие показатели (в натуральном и стоимостном выражении), характеризующие проект (в т.ч. см. ТЭП в разделах 3.1 и 3.2). Целесообразно сравнить полученные значения с показателями аналогичных реализованных или запроектированных объектов.

ТЭП оформляется в табличной форме, которая размещается в пояснительной записке и может быть вынесена на самостоятельный графический лист.

 

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

В состав дипломного проекта входят текстовая и графическая части. Состав пояснительной записки представлен следующими разделами с ориентировочным указанием страниц текста и рисунков (Приложение 2):

1. Введение – 1 стр.

2. Общая часть. Теория – 2 стр.:

- Теория права.

- Введение в теорию государства России.

3. Особенная часть 1. Основная отрасль российского материального права – 3-4 стр.

4. Особенная часть 2. Гражданское процессуальное право – 3-4 стр.

5. Правовые основы экспертизы – 2 стр.

Общая часть включает два раздела.

Раздел 1 посвящен основам теории права. В этом разделе раскрываются системы норм. Понятия и признаки права. Понятие и структура нормы права. Формы (источники) права. Понятие, признаки и виды правоотношений. Состав правоотношений. Правонарушение и юридическая ответственность: понятие и виды. Право в объективном и субъективном смысле. Нормы права и нормы морали. Правовой обычай, судебный прецедент, нормативный договор, нормативный правовой акт. Иерархия нормативно-правовых актов. Правосубъективность. Законность и правопорядок.

Раздел 2 посвящен введению в теорию государства. Подробно рассматриваются вопросы российского государства в сфере недвижимого имущества. Рассматривается система российского законодательства. Компетенция органов государственной власти в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Особенности отношений в сфере недвижимости. Основные классификации недвижимого имущества. Отношения, регулируемые конституционным, гражданским, арбитражным и жилищным правом. Право граждан на жилище. Источники арбитражного процессуального права. Федеральные законы: «Об арбитражных заседателях», «О судебной системе РФ», «Об исполнительном производстве».

Особенная часть I. Основная отрасль российского материального права (по теме работы).

Субъекты и объекты материального права и гражданских правовых отношений. В разделе рассматриваются понятия, предмет и метод гражданского права. Юридические лица: понятие и классификация. Исковая давность: понятие и сроки.

Сделки: понятие и классификация. Понятие и содержание права собственности. Обязательство: понятие и основания возникновения. Гражданско-правовой договор. Наследственное право. Вещи как объекты гражданских правоотношений. Оборотоспособность вещей. Движимые и недвижимые вещи. Приобретение и прекращение права собственности. Обязательства из причины вреда. Открытие наследства. Наследование по закону и по завещанию. Необходимые наследники. Недостойные наследники. Принятие и отказ от наследства.

Сделка с недвижимостью. Имущественные комплексы (предприятия, кондоминиумы). Жилые помещения. Жилищный фонд, его учет. Перевод жилого помещения в нежилое. Переустройство и перепланировка жилых помещений. Закон г. Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Закон г. Москвы «Основы жилищной политики г. Москвы».

При написании этого раздела используем статьи:

· Гражданского права

· Гражданского процесса

· Арбитражного процесса

· Экологического права

· Земельного права

· Уголовного права

· Семейного права

· Трудового права

· Административного права

Особенная часть 2. Гражданское процессуальное право. Правовые системы и процессы функционирования рассматриваемого в дипломном проекте объекта недвижимости на конкретной стадии жизненного цикла.

Например:

- Система договоров инвестиционного долевого строительства многоквартирного дома.

- Система гражданско-правовых способов защиты права собственности (на землю, на имущество, на недвижимость и т.д.).

- Система действий разрешительной документации при проектировании нового строительства или реконструкции существующего объекта.

- Система лицензирования и стандартизация.

- Система кадастрового учета.

- Процессы в судах I инстанции. Технические экспертизы.

- Арбитражное судопроизводство. Технико-экономические экспертизы.

Раздел Правовые основы экспертизы. В современный период формирования правового государства, становления гражданского общества и многоукладной экономики в России как никогда ранее оказались востребованными юридические знания. Это связано, прежде всего, с тем, что в нашей жизни изменилась роль права. Оно стало активнее использоваться для решения насущных проблем, для разрешения разного рода конфликтов, для защиты прав и интересов различных субъектов.

Сложившаяся система юридического обслуживания организаций и населения и разнообразные частные юридические фирмы традиционно обеспечивают в основном нотариальную или адвокатскую поддержку. В то же время такая важнейшая для нормального бизнеса сфера юридической деятельности, как производство различных экспертиз, в том числе и судебных, по существу, остается terra incognita. Весьма невелика роль судебных экспертиз в гражданском и арбитражном процессе, производстве по делам об административных правонарушениях. Между тем доказательственная информация, полученная в результате осуществления судебных экспертиз, дает возможность быстро и обоснованно выносить решения при разрешении дел.

Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количеством их видов.

Предметом экспертизы могут быть:

1. на стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разрешительных процедур:

- юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;

- соответствие выполняемых процедур действующему законодательству.

2. на стадии строительства:

- выполнение сторонами договорных обязательств;

- раздел имущества (недвижимости) в бракоразводных процессах;

- хищение материальных ценностей при производстве строительных и ремонтных работ;

- нарушение правил техники безопасности.

3. на стадии оформления прав собственности и введения объекта в эксплуатацию:

- создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимостью и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания, законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экологическими, экономическими и управленческими очевидна. Эту взаимосвязь дипломник показывает, проводя «красной» нитью между экспертизами, опираясь на современное законодательство.

Федеральный закон от 31.05.01 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

Государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами (далее - эксперт), состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям и прокурорам в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Правовой основой государственной судебно-экспертной деятельности являются: Конституция РФ, Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Гражданский процессуальный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Уголовно-процессуальный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, Таможенный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, законодательство Российской Федерации о здравоохранении, другие федеральные законы, а также подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы.

Помимо государственной судебно-экспертной деятельности судебная экспертиза в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

В этом случае на судебно-экспертную деятельность указанных лиц распространяется действие следующих статей федерального закона от 31.05.01 № 73-ФЗ:

Статья 2. Задача государственной судебно-экспертной деятельности.

Статья 4. Принципы государственной судебно-экспертной деятельности.

Статья 6. Соблюдение прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица при осуществлении государственной судебно-экспертной деятельности.

Статья 8. Объективность, всесторонность и полнота исследований.

Статья 16. Обязанности эксперта.

Статья 17. Права эксперта.

Статья 18. Ограничения при организации и производстве судебной экспертизы.

Статья 24. Присутствие участников процесса при производстве судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении.

Статья 25. Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание.

Графическая часть может входить в состав пояснительной записки на листах формата А4 (допускается применение других форматов).

Графическая часть дипломного проекта выполняется в дополнение к текстовой части и содержит следующие рисунки:

Рис. 1. Месторасположение объекта недвижимости:

· Регион, область, район;

· Ситуационный план;

· Действие региональных законов и их особенности.

Рис. 2. Планы и чертежи по объекту недвижимости:

· Собственники и их правоустанавливающие документы;

· План территории участка;

· Фасад;

· Сложная вещь и ее составные части (Ст. 134, Ст.135 ГК РФ)

Например: домовладение + постройка + земельный участок – частная собственность.

Например: сблокированные гаражи + территория + ограждение + административные здания – муниципальная собственность.

Рис. 3. Поэтажные планы по объекту недвижимости (планы БТИ), схемы инженерных коммуникаций.

Рис. 4. Необходимые табличные значения (экспликации, технико-экономические показатели и др. для проведения правовых экспертиз).

На лист формата А1 «Правовая экспертиза (основные вопросы) дипломного проекта….» выносятся основные позиции раздела графических рисунков пояснительной записки. В соответствии с ГОСТ указываются размеры, масштабы, принятые условные обозначения.

 

ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Градостроительные требования к оценке местоположения объектов недвижимости

Содержанием обоснованных решений при оценке местоположения объекта недвижимости является сопоставление исходной ситуации и целей проекта. Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости характеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и технического) территории объекта. Иными словами, предпроектный анализ исходной ситуации осуществляется сначала с позиций разработки социально-функциональной программы, а затем – с позиций собственно архитектурно-градостроительного проектирования.

Анализ градостроительной ценности объекта недвижимости всегда основан на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организации).

Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:

Градостроительный, в т.ч.

а) малоэтажная, беспорядочная застройка;

б) многоэтажные здания – банки, административно-деловой центр;

в) сооружения культуры - театры, музеи;

г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны;

д) наличие торговых центров.

Ландшафтный, в т.ч.

а) наличие водных поверхностей;

б) наличие зеленых массивов;

в) близость к центру города;

г) наличие архитектурных памятников.

При решении вопросов реконструкции сложившегося ядра города оцениваются такие показатели исходной ситуации, как сложившаяся застройка, инженерное оборудование и транспортная обеспеченность, место территории в системе городского зонирования, историко-архитектурная ценность среды, ее санитарное состояние.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют такие как: транспортная доступность, ландшафт и архитектурное окружение местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к станциям метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, местам концентрации деятельности, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

Влияние зонального расположения прослеживается для всех видов недвижимости и вариантов их использования, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли получают большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости.

Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москве.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.

Уровень цен на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, различиями в региональном и в конечном итоге от местоположения.

Экспертиза местоположения проводится также для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик.

Однако приоритетным параметром при экспертизе месторасположения для вышеупомянутых целей является экологическая чистота окружающей среды.

Для коммерческой недвижимости местоположение оказывает существенное влияние на ее доходность. Например, для месторасположения крупных многофункциональных торговых центров, как показывает европейский и российский опыт, являются территории пересечения крупных автомагистралей, непосредственно приближенные к стациям метро и остановкам общественного наземного транспорта.

Месторасположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде.

 

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

В качестве нормативной основы при проведении экологической экспертизы следует использовать Федеральный закон от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», а в качестве теоретической основы следует использовать нижеприведённые положения и материалы.

Экологическая экспертиза - это изучение технических параметров проектов строительства, хозяйственной деятельности, явлений и процессов, происходящих в окружающей среде с целью определения соответствия их экологическим нормам и требованиям, установления соответствия намечаемой хозяйственной деятельности или иной деятельности экологическим нормам и требованиям и определения допустимости реализации объекта экспертизы в целях предотвращения воздействия этой деятельности на окружающую природу и здоровье человека, а также предотвращения социальных, экономических и других последствий.

Главная цель экологической экспертизы – избежать или свести к минимуму остроту возможных экологических проблем, возможных при реализации рассматриваемого проекта, установить соответствие хозяйственных или других действий экологическим требованиям, определить допустимость реализации того или иного проекта с экологической точки зрения.

Анализ экологической безопасности включает в себя этапы:

1. Проверка соответствия существующей или планируемой деятельности природоохранному законодательству.

2. Проверка достаточности предусмотренных природоохранных мероприятий.

3. Контроль за реализацией природоохранных мероприятий.

 

Процесс проведения экологической экспертизы состоит из следующих этапов:

1. Постановка задачи.

2. Сбор исходных материалов, их обобщение и оценка.

3. Анализ полученных данных, оценка экологической опасности проекта.

4. Подготовка и утверждение экспертного заключения.

5. Разрешение споров и определение ответственности.

 

Экологический контроль за реализацией инвестиционного проекта состоит из двух этапов:

1. Предварительная оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС), проведение ГЭЭ и одновременно ОЭЭ.

2. Оперативный контроль (ОП) всех контролирующих органов (санитарных, природоохранных и т.д.), включая ГЭЭ.

 

Выполняется экологическая экспертиза, возможно в нескольких альтернативных вариантах, с учётом особенности территории, интересов населения, задач администрации населённого пункта, территории. При проведении экспертизы возможно проведение инженерно-экологических изысканий.

При подготовке экологической экспертизы должны быть определены и обоснованы:

- необходимость и способ реализации данного проекта, его соответствие интересам территории строительства, населённого пункта;

- альтернативы предлагаемого варианта, в том числе и отказ от реализации проекта, если это необходимо;

- состояние окружающей среды на данный момент и предполагаемое её изменение по всем альтернативным вариантам;

- виды, характер и степень воздействия на окружающую среду на всех этапах жизненного цикла проекта;

- прогноз изменения состояния окружающей среды, последствий от реализации проекта, возможных вариантов снижения техногенной нагрузки.

Заключительной частью экологической экспертизы является «Заявление о воздействии на окружающую среду». В данном заявлении устанавливается:

- степень угрозы для здоровья людей при реализации данного проекта;

- степень экологической опасности предполагаемой к выпуску продукции;

- степень изменения природной среды и экологической обстановки в целом.

Проектные решения, которые обеспечивают наилучшую экологическую ситуацию во время и после реализации проекта рекомендуются к утверждению.

На основе данного заявления соответствующими органами принимается решение о судьбе проекта.

В сфере исследования предоставленных на экспертизу материалов строительства эксперт должен обращать внимание на все компоненты окружающей среды человека - ноосферы: атмосферу, гидросферу, литосферу, биосферу и валиосферу.

Все компоненты ноосферу важны, но их можно разделить на две группы.

Первая группа, вещества, которые напрямую воздействуют на соматическое здоровье человека (грязный воздух, вода, почва, заражённые растения и т.д.),

Вторая группа, это элементы, которые воздействую на человека через психику и нервную систему.

К первой группе относятся загрязнения атмосферы вредными газами и пылью. При экспертизе следует, с этой точки зрения, обращать особое внимание на объекты сжигающие те или иные горючие материалы для своих производственных нужд. В первую очередь к ним относятся объекты энергетики. С ростом промышленного производства потребление электроэнергии растёт и для её производства, особенно в крупных городах, работают тепловые станции, сжигающие уголь, мазут и газ. Выбросы в атмосферу продуктов горения загрязняют окружающую среду различным спектром вредных для человека и природы газом, и суммарно создают на планете парниковый эффект. Влияние этого фактора ощутили на себе люди в течение жизни одного поколения. Явно потеплел климат на земле с вытекающими из этого экологическими последствиями. Вклад в это явление оказывает и утилизация бытовых, промышленных и сельскохозяйственных отходов методом сжигания.

Особое влияние на атмосферу оказывают предприятия, использующие в своём производстве хладоны и галогенсодержащие углеводороды. Эти вещества наносят ущерб озоновому слою земли, препятствующему проникновению радиации из косм<