Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Топ:
Устройство и оснащение процедурного кабинета: Решающая роль в обеспечении правильного лечения пациентов отводится процедурной медсестре...
Определение места расположения распределительного центра: Фирма реализует продукцию на рынках сбыта и имеет постоянных поставщиков в разных регионах. Увеличение объема продаж...
Интересное:
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Дисциплины:
2017-12-10 | 228 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Финансовый левередж (рычаг) - использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательской способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах. Финансовый левередж - это использование средств, за которые инвестор платит фиксированную стоимость в надежде увеличить отдачу собственного капитала.
;
Типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:
1. положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды. Rн < Rе
2. отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости. Rн > Rе
3. нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту. Rн = Rе
Определение стоимости недвижимости методом ИИА
Традиционная модель ИИА
Традиционная техника ИИА – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Т.о., оценивается как весь прогнозируемый ЧОД, так и сумма выручки от перепродажи собственности.
|
Сн = ИК0 + (ЧОД – ДО) × F5 + (Цп/п – ИКп/п,) × F4
Этап 1 | Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений |
А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД) | |
1. Потенциальный валовый доход - ПВД 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей - П 3. Прочие доходы - ДД 4. Операционные расходы - ОР 5. Чистый операционный доход – ЧОД = ПВД – П + ДД – ОР (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4) | |
Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту | |
1. Первоначальная основная сумма ипотеки - ИК 2. Срок полной амортизации - n 3. Ставка процента - i 4. Ежемесячный платеж - ДОм 5. Ежегодные выплаты по обслуживанию долга – ДО =ДОм × 12 | |
В. Ежегодные денежные поступления ДП = ЧОД - ДО | |
Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений | |
1. Ставка отдачи на собственный капитал – Rе 2. Период владения собственностью - t 3. Фактор аннуитета – F5 4. Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений – ДП ×F5 Rе,t | |
Этап 2 | Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода |
А. Цена перепродажи – Цп/п | |
1. Первоначальная стоимость имущества - СН 2. Рост стоимости имущества в год - d 3. Цена перепродажи - Цп/п = СН ± d | |
Б. Затраты по совершению сделки - Зс | |
В. Остаток ипотечного долга на дату перепродажи – ИКп/п | |
Г. Выручка от перепродажи – Вп/п = Цп/п – Зс – ИКп/п | |
Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи - текущая стоимость Вп/п | |
1. Фактор текущей стоимости реверсии – F4 Rе,t 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи – Вп/п× F4 Rе,t | |
Этап 3 | Оценка текущей стоимости собственности |
А. Оценочная стоимость собственного капитала – СК = ДП × F5 Rе,t + Вп/п × F4 Rе,t | |
Б. Оценочная стоимость собственности – Сн = ИК + СК |
Ежемесячный платеж в погашение ИК:
, i - годовая ставка процента по кредиту; n - срок кредитования
Фактор аннуитета - текущая стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:
|
, Rе - ставка отдачи на собственный капитал; t - период владения собственностью.
Фактор текущей стоимости реверсии - текущая стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:
Остаток ипотечного долга при равномерных платежах - настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:
, где – фактор текущей стоимости аннуитета (F5).
Цена перепродажи собственности - Цп/п = СН × (1 ± d)t
где | Цп/п | – | цена перепродажи собственности; СН - первоначальная стоимость собственности; |
d | – | рост (снижение) стоимости собственности за год; t - период владения собственностью. |
|
|
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!