История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Топ:
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Определение места расположения распределительного центра: Фирма реализует продукцию на рынках сбыта и имеет постоянных поставщиков в разных регионах. Увеличение объема продаж...
Интересное:
Лечение прогрессирующих форм рака: Одним из наиболее важных достижений экспериментальной химиотерапии опухолей, начатой в 60-х и реализованной в 70-х годах, является...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Дисциплины:
2017-12-10 | 257 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.
ПВД = S × Cа, где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – П + ДД, где П - потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД - дополнительные доходы, д.е.
Коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости.
где | Дп | – | доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; |
Тс | – | средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна; | |
Nа | – | число арендных периодов в году. |
Коэффициент загрузки Кзагрузки = 1 – Кнд
Коэффициент потерь при сборе платежей (КП): , где ПА – потери при сборе платежей
К оэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей
где | КНДП | – | коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; |
Па | – | потери при сборе арендной платы; Пнд - потери от недоиспользования площадей |
Чистый операционный доход (ЧОД) – доход, получаемый вычитанием из ДВД операционных расходов и резерва на замещение.
ЧОД = ДВД – ОР– РЗ, где ОР - операционные расходы, ден.ед.; РЗ - резерв на замещение, ден.ед.
Денежные поступления до уплаты налогов – годовой ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. это денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
|
ДП = ЧОД – ДО, где ДО – ежегодные платежи по обслуживанию долга.
2. Правила определения расчетных коэффициентов ИИА
1. Коэффициент улучшений Ку – указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения.
, где Сзд - стоимость зданий, передаточных устройств; Сс - общая стоимость собственности.
2.Коэффициент собственного капитала КС.К. – доходность на вложенный капитал владельца
, где СК – стоимость собственного капитала
3.Коэффициент покрытия долговых выплат
4.Мультипликатор валовых рентных платежей или валовый рентный множитель ВРМ –отношение цены покупки к валовому рентному доходу. В качестве знаменателя используют ПВД (до вычета потерь от недоиспользования), либо ДВД (за вычетом потерь от недоиспользования).
, где Цп – цена покупки собственности
Коэффициент капитализации
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
, где Сн - стоимость объекта недвижимости, ден.ед.; Rо - общий коэффициент капитализации, %.
Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1. ставка доходности инвестиции (капитала) – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2. норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Способы возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - возмещение основной суммы осуществляется равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.
|
, где п - оставшийся срой экономической жизни; RУ - ставка доходности инвестиций.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.
где F3n,Y - фактор фонда возмещения (SFF); Y = R - ставка дохода на инвестиции.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
где Y6 – безрисковая ставка процента.
6. Ипотечная постоянная - к оэффициент капитализации для заемного капитала.
, где ИК - сумма ипотечного кредита, ИП = F6 = i/[1-1/(1+i)n]
, где F3 n,Ym – коэффициент возврата (амортизации) ИК (фактор фонда возмещения основной суммы долга).
Коэффициент капитализации для собственного капитала , ДП - годовой денежный поток до выплаты налогов
где | d0 | – | фактор изменения стоимости собственного капитала; |
* = 0 | – | при рекапитализации по методу Ринга; | |
* = Yе | – | по методу Инвуда; | |
* = Yб | – | по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода) | |
Yе | – | ставка дохода на собственный капитал, | |
Ym | – | ставка дохода по ипотечному кредиту. |
Rо = КИЗ × ИП + (1 – КИЗ) × Rе, где КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности.
7. Коэффициент ипотечной задолженности КИЗ – показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности.
|
|
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!