Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Топ:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Интересное:
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Дисциплины:
2017-11-27 | 505 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Доходная недвижимость
К доходной недвижимости относятся следующие основные виды объектов:
• офисные помещения;
• торговые площади;
• производственные здания и сооружения;
• гостиницы;
• складские помещения.
Для того чтобы установить, относится объект недвижимости к доходным или нет, необходимо исходить из следующих соображений:
• какие-либо физические характеристики объекта могут исключить возможность отнести его к разряду доходной недвижимости;
• сама по себе потенциальная способность объекта недвижимости приносить доход не является достаточным основанием для того, чтобы отнести его к разряду доходной недвижимости.
Определяющим фактором являются мотивы приобретения объекта и вытекающий из них текущий способ его использования.
8.2. Мотивы, которыми руководствуются покупатели недвижимости. Недвижимость и бизнес
Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, включают:
• использование в качестве жилья (удовлетворение физических запросов);
• соображения престижа (удовлетворение психологических запросов);
• средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляционной экономики);
• получение дохода.
Если единственным мотивом покупателя (собственника) недвижимости является получение дохода, то это характеризует его как «истинного» инвестора, в дальнейшем именуемого инвестор. Инвестор представляет собой одного из основных участников рыночных отношений, рассматриваемых в данном дополнении.
При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на этом объекте. Под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода.
|
Доход, который способен принести объект недвижимости, определяется тем, насколько высоко рынок (или средний участник рыночных отношений) оценивает присущие объекту свойства. Эти свойства включают прежде всего:
• месторасположение объекта;
• размер и форму земельного участка;
• характеристики улучшений, имеющихся на участке.
Доход, приносимый бизнесом, является результатом предпринимательской деятельности, и зависит от:
• преимуществ бизнеса перед конкурентами внутри отрасли в виде квалификации персонала, способов производства, сбытовой сети и т.д.;
• соотношения между спросом и предложением на рынке данного товара или услуг;
• состояния мировой/национальной/региональной экономики.
Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может приходиться на неосязаемые активы (гудвилл, квалификация сотрудников, технологии и патенты, устоявшаяся клиентура и т.д..)-
Имущественные права
Имущественные права, оценка которых рассматривается в настоящем Дополнении и чаще всего требуется при работе с объектами доходной недвижимости, включают:
• права инвестора и права банка;
• права арендодателя и арендатора (субарендатора).
Инвестор отказывается от немедленного потребления имеющихся у него средств в обмен на ожидаемые в будущем выгоды. Вознаграждение за этот отказ представляет собой предпринимательский доход. При вложении собственных средств инвестор ожидает получить доход, состоящий из двух основных компонентов:
• отдачи (прибыль, доход) на вложенные средства;
• возмещения первоначально вложенных средств.
Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью:
• периодический арендный доход;
• выручка от продажи объекта в конце периода владения.
Важным фактором, влияющим на мотивы покупателей и на стоимость недвижимости, является период владения, т. е. промежуток времени, на протяжении которого инвестор сохраняет за собой право собственности на объект и использует его в целях получения дохода.
|
На продолжительность периода владения оказывают влияние внутренние и внешние факторы. Внутренними факторами служат состояние объекта и его фактический возраст. Внутренние факторы определяют промежуток времени, в течение которого объект остается функционально пригодным без крупных дополнительных капиталовложений. Внешними факторами являются ставки амортизации, установленные для зданий и сооружений. Эти ставки определяют, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления (процент от бухгалтерской стоимости объекта) для уменьшения налогооблагаемой прибыли.
|
|
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!