Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости весьма специфичен и характеризуется следую­щими особенностями.

Отсутствие централизации. Рынок недвижимости является нецентрали­зованным в отличие от рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или сельскохозяйственной продукции. Централизованные рынки характе­ризуются тем, что подавляющее большинство сделок совершается на биржах по ценам, которые известны на каждый момент времени. Конфиденциальность данных. Данные по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных договоров и ипотечных кре­дитов, как правило, имеют конфиденциальный характер. Не суще­ствует какого-либо общепризнанного источника достоверной и де­тальной информации.

Нерегулярность сделок. Сделки с недвижимостью (особенно с крупны­ми объектами нежилой недвижимости) заключаются на нерегулярной основе, так что порой оценщикам приходится пользоваться уста­ревшими сведениями.

Неотъемлемость объектов от их месторасположения. Любой объект недви­жимости прочно «привязан» к своему месторасположению (в отличие от товаров, ценных бумаг и даже производственных компаний). Та­ким образом, отдача (эффективность) инвестиций в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, по­литической и экологической ситуацией в целом по региону и потен­циальными сдвигами в этой ситуации. Возможность собственника (инвестора) контролировать подобные общие изменения ограничена. Уникальность объектов. Неотъемлемость объектов недвижимости от их месторасположения делает эти объекты уникальными. Не существует двух идентичных объектов недвижимости, по причине неповтори­мости месторасположения каждого из них. В связи с этим, порой не­возможно сделать достоверное заключение о стоимости одного объек­та, на основании известной стоимости другого. Обилие сегментов. Рынок недвижимости любой страны подразделяет­ся на множество мелких сегментов, в зависимости от региона и вида объектов. На каждом из этих рынков складываются особые условия. Несбалансированность. Для строительства новых объектов недвижимости (или изменения функционального назначения уже имеющихся путем реконструкции) требуется определенное время. Таким образом, предло­жение на рынке недвижимости отстает от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту соответствующих арендных ставок, что в свою очередь стимулирует чрезмерные инвестиции в стро­ительство. Как правило, в ходе строительного бума незаметна точка рав­новесия между спросом и предложением, и наступает обратная ситуа­ция в виде избытка данных площадей. Отсюда еще одна важная характе­ристика рынка недвижимости, а именно, его несбалансированность. Государственное регулирование. Рынок недвижимости в значительной степени подвергается государственному регулированию на националь­ном и местном уровне.

ВЫБОР ТИПА СТОИМОСТИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости всегда проводится с какой-либо конкретной целью, в качестве которой может выступать: определение цены прода­жи, получение ипотечного кредита, страхование имущества и т. д. Эта цель, называемая назначением оценки, обусловливает выбор вида сто­имости. Одно и то же имущество будет иметь разную величину стоимо­сти при использовании различных толкований стоимости. Так, напри­мер, стоимость для целей страхования от огня отличается от стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется - затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором — наиболее веро­ятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту. Таким образом, одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от назначе­ния оценки.

Рыночная стоимость

Определение понятия «Рыночная стоимость», даваемое в USPAP и согласованное с органами, ответственными за регулирование деятельно­сти финансовых институтов в США, по духу близко к определению, при­водимому в МСО, однако заметно отличается от него по форме. Согласно USPAP,

рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую имуще­ство было бы продано на конкурентном и открытом рынке при соблюде­нии всех условий, необходимых для «справедливой» продажи (сделки), при которой и покупатель, и продавец действовали бы осмотрительно и будучи хорошо осведомленными, и в предположении, что на цену не вли­яют чрезвычайные стимулы (обстоятельства). В этом определении подра­зумевается совершение сделки в конкретную дату и передача титула соб­ственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1. Покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2. Покупатель и продавец хорошо осведомлены и действуют в своих
подлинных интересах;

3. Имеется достаточно времени для выставления имущества на откры­том рынке (осмотра имущества всеми желающими);

4. Оплата производится в долларах США или на условиях, оговорен­ных в аналогичных финансовых соглашениях,

5. Цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, и на нее не оказывают влияние особая или необычная форма финансирования или уступки, предоставляемые кем-либо из лиц, причастных к данной продаже.

Термины «стоимость» и «цена» нельзя использовать как синонимы, так как:

• в отличие от рыночной стоимости цена продажи представляет со­бой: фактическую сумму средств, полученную в обмен за права вла­дения, пользования, распоряжения имуществом;

• чем сильнее нарушаются условия справедливой продажи, тем больше будет отклонение цены продажи от рыночной стоимости. Если продавцу срочно требуются денежные средства, он может согласиться уступить имущество по низкой цене. И с другой стороны, вполне возможно, что покупатель заплатит неоправданно высокую цену за имущество, в точности удовлетворяющее его специфическим тре­бованиям;

цена продажи является объективным показателем только тогда, когда сделка заключена на типичных для данного рынка условиях плате­жа. В противном случае к цене продажи потребуется ввести коррек­тировки. Так, в настоящий момент типичным условием платежа при купле-продаже квартир в Москве является оплата покупате­лем 100% стоимости сделки в момент ее заключения. По мере раз­вития системы ипотечного кредитования жилья в России, типич­ным условием платежа может стать первоначальный взнос покупа­теля в размере, например, 30% цены квартиры и кредитование оставшихся 70% банком.

Стоимость в использовании

В условиях современного рынка недвижимости нередко приходится работать с типами стоимости, отличными от рыночной. В основе одно­го из них, стоимости в использовании, лежит экономическая продук­тивность имущества. Стоимость в использовании — это стоимость, ко­торую имущество будет иметь при данном способе использования, и определяется вкладом этого имущества в предприятие (или коммерчес­кий проект), частью которого оно является.

Стоимость в использовании не зависит от наиболее эффективного использования имущества или от суммы средств, которая может быть выручена при его продаже. Старые производственные здания могут иметь огромную стоимость в использовании для работающего в них предпри­ятия, тогда как их рыночная стоимость будет незначительной.

Определять стоимость в использовании особенно часто приходится при работе с промышленной недвижимостью. Как правило, по стоимости в использовании оцениваются основные активы предприятий (включая недвижимость) при слияниях, поглощениях и акционировании. Кроме того, стоимость в использовании можно с успехом применять при оцен­ке объектов с ограниченным или отсутствующим рынком сбыта. К ним относятся крупные промышленные предприятия, научно-исследователь­ские институты и лаборатории, музеи, учебные заведения и прочие объекты с узкоспециализированным назначением. По причине недостатка или отсутствия потенциальных покупателей на подобную недвижимость, обо­снование ее рыночной стоимости серьезно затруднено.

Инвестиционная стоимость

Если стоимость в использовании применяется при оценке опре­деленного способа эксплуатации имущества, то инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущества для определен­ного покупателя (инвестора). В отличие от рыночной стоимости, этот тип стоимости ориентирован на конкретного, а не на среднего поку­пателя.

Инвестиционная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить за имущество исходя из предполагаемой возможности исполь­зования этого имущества для достижения своих инвестиционных це­лей. Таким образом, чтобы определить инвестиционную стоимость, необходимо знать инвестиционные цели или критерий, в качестве ко­торых, как правило, выступает ставка отдачи на собственные средства инвестора, вложенные в проект. В процессе оценки критерий выбирает­ся самим заказчиком или привлеченным экспертом (оценщиком). Как правило, задание по установлению инвестиционной стоимости

может исходить:

• от инвестора, рассматривающего возможность приобретения уже су­
ществующего объекта доходной недвижимости или

• застройщика, занимающегося строительством новых объектов.