Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи

Ставка капитализации равна ставке отдачи. Стоимость объекта и (или) доход не изменяются с течением времени. Регулярный (ежегодный) до­ход по величине равен отдаче на вложенные средства. Полное возмеще­ние первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т. е. продажи объекта в конце периода владения).

Ставка капитализации превышает ставку отдачи. Стоимость объекта и (или) доход уменьшаются за период владения. Следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии стано­вится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена за счет регулярных доходов до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и ставкой отдачи представляет собой дополнительную ставку для возмещения пер­воначально вложенных средств.

Ставка отдачи превышает ставку капитализации. Стоимость объекта и (или) регулярные доходы увеличиваются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую ставку отдачи на вложенные средства, поскольку часть этой отдачи будет получена толь­ко в момент реверсии.

Капитализация дохода

В основе метода капитализации дохода лежат следующие предпосыл­ки. Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следо­вательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представ­ляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сопоставимых объектов можно найти рыночную взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода (т. е. доходом, который способен приносить объект, и уплаченной за него ценой). Коэффициент, выражающий эту взаимо­связь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, кото­рый он приносит своему владельцу.

Капитализация дохода — это метод преобразования (или конверсии) ежегодного дохода от объекта в его стоимость в соответствии с формулой

Стоимость = Доход / Ставка капитализации

или

Стоимость = Доход х Коэффициент капитализации,

где коэффициент капитализации = 1/СК

В качестве показателя дохода, как правило, используется чистый до­ход от эксплуатации (ЧДЭ), а конкретно, — ожидаемый (прогнозируе­мый) ЧДЭ за предстоящий год или фактически достигнутый ЧДЭ за последний год.

Капитализация не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. Тем не менее ставки капитализа­ции, рассчитываемые на основе цен продаж схожих объектов, могут кос­венно отражать предполагаемые участниками рынка изменения.

Капитализация может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недви­жимого имущества (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе:

 

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации (СК)
Чистый доход от эксплуатации. Доход инвестора. Доход банка. Доход от земельного участка. Доход от улучшения.	Общая ставка капитализации С К для собственных средств. СК для заемных средств. СК для земли. СК для улучшений

Ставки капитализации можно определить путем:

• анализа сопоставимых продаж;

• применения остаточных методов:

а) для финансовых составляющих (собственный и заемный капитал);

б) для физических составляющих (земля и улучшения)⁴.

К анализу сопоставимых продаж для нахождения ставки капитализа­ции прибегают при наличии достаточного количества данных по схо­жим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвес­тора в качестве альтернативных вариантов вложения средств.

Сопоставимые объекты должны быть аналогичными оцениваемому по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме и (или) потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать этому объекту, насколь­ко это возможно, в том, что касается:

• размера дохода;

• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными рас­
ходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

• физических характеристик;

• месторасположения;

• ожидаемых изменений стоимости.

Данные по каждому из сопоставимых объектов должны включать:

• цену продажи;

• чистый доход от эксплуатации;

 

• коэффициент эксплуатационных расходов;

• условия финансирования сделки (прежде всего, долю привлечен­ных средств и основные положения кредитного договора);

• ситуацию на рынке в момент заключения сделки.

Способ выбора итоговой ставки капитализации для использования при расчете стоимости зависит от того, выполняются или не выполня­ются следующие условия:

• характеристики всех сопоставимых и оцениваемого объектов при­мерно совпадают;

• данные по сопоставимым объектам получены из одинаково надежных источников.

Если в достаточной степени выполняются оба условия, то оценщик рас­считывает ставку капитализации для последующего анализа как среднюю арифметическую из ставок капитализации по сопоставимым объектам. Если хотя бы одно из условий не выполняются (что бывает в абсолютном большинстве случаев), то ставка капитализации рассчитывается как:

• средняя арифметическая из ставок капитализации по сопостави­мым объектам, после внесения поправок, отражающих отличия от оцениваемого объекта, или как средневзвешенная из отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схо­жести сравниваемого объекта и надежности информации по нему.

Наиболее типичными ошибками при применении метода капита­лизации дохода являются:

• использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе.
Например, ставка капитализации, рассчитанная для сопоставимо­го объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому доходу от эксплуатации оцениваемого объекта; капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным (т. е. рассчитанным на основе прошлых показа­телей) ставкам или наоборот.