Численный анализ недвижимости

Два жилых дома по 10 и 12 квартир расположены в одном районе города. Давайте попробуем проанализировать инвестиционную привлекательность этих объектов недвижимости. Если смотреть только на колонку доходов, то какой из двух объектов предпочтительнее с инвестиционной точки зрения?

 

 

Помните, что цифры содержат информацию. Что вы видите, глядя на приведенные цифры доходов? Может быть, какие-то из них вызывают у вас вопросы? Если да, то какие и почему?

 

Какой из двух объектов недвижимости кажется вам более предпочтительным? Посидите и подумайте над соответствующими цифрами. Какая история из них складывается?

А теперь давайте посмотрим на расходы.

 

 

За что цепляется взгляд, когда вы сравниваете статьи расходов? Что кажется странным или подозрительным? Какие вопросы у вас сразу же возникают? Какой из двух объектов вы бы предпочли, глядя только на расходы?

Вот какие сигналы и подсказки, глядя на приведенные цифры, вижу я.

Доходы

Доля пустующих квартир

Речь идет о квартирах, которые не удается сдать внаем. В доме № 1 доля пустующих квартир составляет 2 процента, следовательно, 98 процентов квартир заняты. В доме № 2 пустует 30 процентов квартир, то есть только 70 процентов квартир приносят доход. Казалось бы, 2 процента лучше, чем 30 процентов. Но так ли это?

Вот здесь-то и начинают возникать вопросы, отсюда и начинает разворачиваться история. Не может ли столь низкая доля пустующих квартир, как 2 процента, означать, что арендная плата слишком мала? Может быть, есть возможность повысить эту плату и получать больший доход? Чтобы это выяснить, нужно просто сравнить текущую величину арендной платы в доме № 1 с величиной арендной платы в аналогичных домах по соседству.

В доме № 2 доля пустующих квартир весьма высока. Что в этом может быть хорошего? А что, если вам удастся каким-то образом сдать большую часть пустующих квартир? Как это отразится на ваших доходах? Ценность недвижимости напрямую связана с доходом, который она приносит. Если вы сможете увеличить доходы, то повысится и ценность дома.

 

Штрафы за просрочку платежей

Речь идет о дополнительных суммах, взимающихся с квартиросъемщика, который не рассчитывается за аренду вовремя. В доме № 1 эта сумма оказалась равной нулю, а это значит, что все жильцы расплачиваются вовремя. В доме № 2 этих штрафов набежало на 100 долларов. Это означает, что четверо жильцов опаздывают с оплатой (по 25 долларов с жильца). О чем вам это говорит?

Мне это говорит о том, что в доме № 2 не только пустует 30 процентов квартир, но и в тех квартирах, которые сдаются, контингент квартиросъемщиков не самый лучший. Самые лучшие квартиросъемщики – это те, кто надолго арендует жилье, редко жалуется и вовремя платит за квартиру. Ну а сейчас какой из двух домов выглядит привлекательнее?

Расходы

Электроэнергия

Расходы на электроэнергию в доме № 1 чрезвычайно высоки по сравнению с расходами в доме № 2. Что это может означать? То, что на весь дом стоит общий счетчик и за электроэнергию платит владелец здания. Такие большие расходы могут значительно снижать денежный поток от аренды. Если за электроэнергию действительно платит владелец, тогда возникает необходимость нанять электриков, которые изменят систему электроснабжения так, чтобы каждый квартиросъемщик платил сам за себя. Это позволит вам, как новой владелице, существенно снизить расходы на электроэнергию.

 

Вода

Расходы на водоснабжение в доме № 1 вдвое выше, чем в доме № 2. Причины этого могут быть разные. Например, течет кран. А может быть, речь идет о каком-то разовом случае, связанном с обустройством прилегающей территории, что могло существенно повысить ценность данной недвижимости.

 

Косметический ремонт и чистка ковровых покрытий

Большие расходы на косметический ремонт и чистку ковровых покрытий могут означать, что жильцы в доме часто меняются; одни съезжают, другие въезжают. Это дорого обходится владельцам. Похоже, в отношении дома № 2 нужно проявить особую осмотрительность. С чем связан такой круговорот квартиросъемщиков?

 

Зарплата управляющего

Владелец дома № 1 платит управляющему 900 долларов в месяц, а в доме № 2 – всего 300 долларов. Казалось бы, второй вариант предпочтительнее. Но так ли это? Посмотрите, что происходит в доме № 2. Пустует 30 процентов квартир, жильцы не платят вовремя и постоянно меняются. Может быть, дело связано как раз с тем, что, экономя на зарплате управляющего, получаешь соответствующее качество работы?

 

Подведение итогов

 

Так все-таки какой из двух объектов недвижимости лучше?

Сказать однозначно по-прежнему невозможно. Это зависит от тех ответов, которые вы получите на возникшие при анализе цифр вопросы.

Дом № 1 может оказаться очень выгодным приобретением, особенно если есть возможность безболезненно поднять арендную плату (в том случае, если на текущий момент она действительно занижена) и сделать так, чтобы каждый квартиросъемщик сам платил за потребленную электроэнергию. Вместе с тем дом № 2 может стать неограненным алмазом, если удастся решить проблемы с пустующими квартирами, сменить контингент жильцов и снизить текучесть. Дом № 2 – пример коммерческой недвижимости, которая страдает от плохого управления. Если вам удастся найти лучшего менеджера и изменить ситуацию к лучшему, то этот дом может стать мощным источником денежного потока. Таким образом, вы видите, как цифры поднимают вопросы, ответы на которые позволяют разгадать тайну реального положения вещей. И когда эта тайна разгадана, только вы можете решить, имеет ли финансовый смысл пытаться сделать из того, что есть, то, что могло бы быть.

 

Численный анализ предприятий

 

Ниже представлены отчеты о доходах и расходах двух компаний, выпускающих прохладительные напитки и расположенных и одном и том же городе. Напитки они поставляют в отели и на курорты. Владельцы ищут инвесторов для расширения бизнеса и обращаются к вам с соответствующими предложениями. Проанализируйте представленные цифры. Какие вопросы возникают у вас при сравнении доходов и расходов двух компаний? Замечаете ли вы какие-то предупредительные сигналы? Что из того, что видите, вам нравится? Какое из двух предприятий вам кажется более привлекательным с инвестиционной точки зрения?

 

 

Вот основные моменты истории, которую рассказывают приведенные цифры.

Чистая операционная прибыль

В обоих сценариях просматривается хороший потенциал прибыльной деятельности. Чистая операционная прибыль (доходы за вычетом расходов) составляет около 50 процентов выручки.

Доходы от продаж

У компании № 2 выручка несколько больше, но у нее только два покупателя. Красный флаг: а что станет с бизнесом, если по каким-то причинам уйдет один из покупателей (то есть 50 процентов клиентуры)? Предпринимают ли владельцы компании № 2 какие-то усилия с целью расширения клиентуры? Если да, то привлечение даже одного дополнительного клиента может привести к резкому росту доходов. Компания № 1, имеющая шестерых клиентов, подвержена меньшему риску с точки зрения ухода клиентов.

Расходы на оплату труда

В компании № 2 работников больше, а зарплата ниже. В компании № 1 зарплата выше, но она подвержено большему риску нарушения ритма работы в том случае, если один из работников решит уйти. Кроме того, создание новых рабочих мест предприятию № 1 обойдется дороже, так как зарплата там выше.

Расходы на аренду помещений

Компания № 1 арендует помещения поскромнее и существенно меньше тратит на их аренду. В случае расширения бизнеса на их ремонт и переобустройство придется единовременно потратить 4000 долларов. Можно ли считать это наилучшим вложением денег инвесторов. Помещения компании № 2 в большей мере готовы к расширению, и единовременные затраты ограничатся всего тысячей долларов.