Индексы тарифов на услуги грузового транспорта, почтовые, курьерские и связи

РАЗДЕЛ 3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА

Методология оценки

Метод оценки – определенная последовательность действий юридического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления рыночной или иной стоимости оцениваемого имущества.

Методы доходного подхода:
1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях;
2) метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.
Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
2) расчет действительного дохода исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта;
3) расчет чистого операционного дохода (далее - ЧОД) как разности между действительным валовым доходом и операционными затратами, а рентного дохода – как разности между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
4) в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;
5) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
6) расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) обоснование периода прогнозирования;
2) прогнозирование величин денежных потоков по годам периода как разницы между действительным валовым доходом и операционными затратами;
3) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;
4) определение текущей стоимости денежного потока;
5) прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;
6) определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
7. Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, рассчитывается во время применения:
1) метода прямой капитализации дохода – путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат;
2) метода дисконтирования денежного потока – путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического износа и (или) функционального устаревания, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат, учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.
8. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.
Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства/замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства/замещения и накопленным износом.
Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.
Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.
Методы затратного подхода:
1) метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;
2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте;
3) метод удельных показателей – способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности;
4) индексный метод – способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.
Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания (обесценения).
Физический износ бывает устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа.
Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам.
Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.
Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости.
Внешнее (экономическое) устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами.
9. Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки, скорректированных на выявленные различия.
Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним.
Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок/предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.
Методы сравнительного подхода:
1) метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену;
2) метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями – методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект;
3) метод статистического моделирования, предполагающий создание мультипликативной модели оценки.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий:
1) исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;
2) проверка информации на надежность, точность и соответствия ее рыночным данным;
3) выбор не менее трех типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения;
4) расчет корректирующих коэффициентов путем сравнения сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения;
5) внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения;
6) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Корректирующие коэффициенты рассчитываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта.
После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений/продаж сравнимых объектов в порядке, выработанном практикой оценки, при этом первые пять корректировок выполняются в строгом порядке, остальные выполняются в произвольном порядке:
1) корректировка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);
2) корректировка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок;
3) корректировка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется);
4) корректировка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется);
5) корректировка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется);
6) корректировка на местоположение - учитывает разницу цен в зависимости от местоположения;
7) корректировка на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов;
8) корректировка на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использование.
Метод статистического моделирования аналогичен методу сравнительного анализа, но корректирующие коэффициенты рассчитываются статистическими методами с использованием информации о ценах продаж/предложений, количество которых равно десятикратному числу рассчитываемых параметров. На основе произведенных расчетов создается мультипликативная модель оценки.
Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ:
1) оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4) по каждому аналогу рассчитывается ВРМ;
5) определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
6) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Метод ВРМ позволяет получить упрощенную, грубую оценку, которая используется только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.
Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта.
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации:
1. рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижимости;
2. подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ЧОД;
3. по каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
4. определяется итоговый общий коэффициент капитализации как среднее арифметическое расчетных общих коэффициентов капитализации по всем аналогам;
5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД оцениваемого объекта к среднему общему коэффициенту капитализации по отобранным аналогам.
10. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется методами:
1) сравнительного анализа;
2) развития;
3) разнесения (аллокации);
4) извлечения (экстракции);
5) остаточной стоимости;
6) капитализации земельной ренты.
При наличии избыточного количества земли по сравнению с нормативом и возможности выделения излишнего участка, его стоимость оценивается по рыночной стоимости при условии его наиболее эффективного условия.
Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобных земельных участков и определения объектов сравнения;
сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;
определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;
согласование полученных результатов расчета.
Метод развития связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков или объединением с другими участками, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Метод разнесения (аллокации) - способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (размещенных на нем зданий);
2) определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;
3) расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с учетом коэффициента зонирования.
Метод извлечения (экстракции) - способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков путем анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов недвижимости, сравнимых в других отношениях.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод остаточной стоимости основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.
Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Применение метода ограничивается доходными объектами имущества.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Метод капитализации земельной ренты применяется путем для оценки земельного участка, способного независимо приносить ренту как свободного, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Затратный подход

Метод сравнительной единицы, в рамках затратного подхода, предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра) аналогичного здания/сооружения. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (территориальные коэффициенты и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС и т.д.).

Для расчета стоимости объекта оценки в качестве сравнительной единицы нами выбрана стоимость 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений определена методом на основе укрупненных показателей стоимости строительства для зданий и сооружений (УПСС, сборник Ко-Инвест, 2014 год).

Полная восстановительная стоимость определена на основании собранной информации и технических характеристик зданий и сооружений объекта оценки с использованием стоимости 1куб.м., 1 кв.м., 1 единицы, 1 погонного метра зданий/сооружений объекта оценки.