Итоговая оценочная стоимость затратного подхода

Исходя из вышеизложенного, стоимость торгового комплекса с земельным участком, рассчитанная затратным подходом (с учетом износов) составляет 415 210 133 на дату проведения оценки, в том числе:

№ п/п	Наименование объектов оценки	Стоимость, тенге	Стоимость, долларов США
	Торговый комплекс	375 536 587	1 123 318
	Земельный участок 0,4437 га	39 673 546	118 673
	ИТОГО:	415 210 133	1 241 991

 

3.3. Доходный подход (метод капитализации дохода)

Подход к оценке по доходному методу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Расчет стоимости доходным подходом. Применим по отношению к имуществу и имущественным правам, приносящим или способным приносить доход собственнику: имущественные комплексы предприятий, объекты недвижимости, сдаваемые в аренду (торгового и административного назначения).

Базовая формула расчета методом капитализации дохода, будь то методом прямой капитализации дохода или методом капитализации дохода по расчетным моделям имеет следующий вид:

 

, (1)

где

V – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный годовой доход;

R – коэффициент капитализации.

 

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией. В свою очередь, действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недозагрузки площадей и недосбора платежей. Потенциальный валовой доход – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:

ПВД = S ´ АП, (2)

где

ПВД – потенциальный валовой доход;

S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

АП – годовая арендная плата.

 

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Поскольку объект оценки имеет основные помещения (первый и второй этажи), и вспомогательные помещения (подвал), то определение арендных ставок производилось в отдельности для основных помещений и вспомогательных помещений.

Исследование арендных ставок помещений проводилось по данным газеты «Информ-Вест», интернет-сайтов агентств недвижимости г. Петропавловска и других открытых источников информации.

В ходе анализа рынка нежилых помещений в г. Петропавловск, для определения ставки по основным помещениям, были выбраны три сопоставимых объекта-аналога, сдаваемые в аренду. Характеристики сопоставимых объектов и вывод ставки аренды для объекта оценки представлены ниже.^[2]

3.3.1. Вывод ставки аренды здания

В расчетах использованы как фактические данные:

§ затраты на содержание помещений составляют от 100 до 120 тенге за 1 кв.м. в месяц;

Прогнозные - предполагается: Стоимость возможной аренды 90 % помещений оцениваемого объекта за 1 м² составляет 2400 тенге из расчета по 3-м аналогам.

 

Характеристики	1 объект	2 объект	3 объект
Объект	1-й этаж ТД "Байтерек" Тел.: 41-01-76, +77773122835, +77077410702	Сдам в аренду помещение, полностью автономное, Тел.:+7 (705) 2555593	1-й этаж ТД "Жасмин" Тел.: 8 777 369 9313
Источник информации	https://www.olx.kz/obyavlenie/arenda-v-t-d-bayterek-ulitsa-mira-218-pod-torgovlyu-ID9lfPZ.html#b869a7df08	https://krisha.kz/a/show/18680020	https://www.olx.kz/obyavlenie/sdam-torgovye-ploschadi-i-ofisnye-pomescheniya-ID91rDu.html#781bb130ba
Месторасположение	ближе к центру города, перес. ул. Мира-Шажимбаева	г. Петропавловск, р-н парковая зона, ближе к центру	ближе к центру города, перес. ул. Мира-Мусрепова
Общая площадь, кв.м.			от 10 и более
Материал стен	кирпич	кирпич	к/панель
Состояние	среднее	среднее	среднее
Инженерное обеспечение	коммуникации – электричество, центр. отопление, хол. водосн., центр. канализ., телефон, пожарная охранная сигнализация	все коммуникации – центральные	все коммуникации – центральные
Стоимость, KZT	240 000,00	900 000,00	250 000,00
Цена, KZT/кв.м.	2 500,00	3 000	2 500,00
Поправка на местоположение, %	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, KZT/кв.м	2 500,00	3 000,00	2 500,00
Поправка на целевое использование, %	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, KZT/кв.м	2 500,00	3 000,00	2 500,00
Поправка на размер площади, %	-10,0%	-10,0%	-10,0%
Скорректированная цена, KZT/кв.м	2 250,00	2 700,00	2 250,00
Поправка на состояние, %	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, KZT/кв.м	2 250,00	2 700,00	2 250,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м	2 400
Скорректированная цена, USD/кв.м

 

§ сдача помещения в аренду, с условием ежемесячной арендной платы в размере 2400 тенге за 1 кв.м. (ставка аренды принята с учетом текущего состояния и назначения здания);

§ ежемесячные затраты на содержание помещений здания из расчета 110 тенге за 1 кв.м.

Расходы	в тенге	В у.е.
Затраты на содержание на кв. метр		0,33

 

§ Для того, чтобы проверить выравненность значений скорректированных ставок арендной платы за 1 кв.м по объектам-аналогам, оценщиком был рассчитан коэффициент вариации.

§ Вообще, вариацией признака в статистике, называется различие индивидуальных значений признака внутри изучаемой совокупности. Она возникает в результате того, что индивидуальные значения складываются под влиянием разнообразных факторов, которые по-разному сочетаются в каждом отдельном случае. Средняя величина – это абстрактная, обобщающая характеристика признака изучаемой совокупности, но она не показывает строения совокупности, которое существенно для ее познания. В некоторых случаях отдельные значения признака близко примыкают к средней арифметической и мало от нее отличаются. В таких случаях средняя хорошо представляет всю совокупность. В других, наоборот, отдельные значения совокупности далеко отстают от средней, и средняя плохо представляет всю совокупность. Колеблемость отдельных значений характеризует коэффициент вариации.

§ Расчет коэффициента вариации был произведен по следующей формуле:

, (3)

где

§ CV - коэффициент вариации;

§ σ - среднее квадратичное отклонение;

§ V - средняя величина сопоставляемых параметров по объектам-аналогам.

, (4)

, (5)

где

§ V _1,…n - сопоставляемые параметры по разным объектам-аналогам;

§ n - количество объектов-аналогов.

 

Расчет коэффициента вариации для скорректированных ставок арендной платы за 1 кв.м по объектам-аналогам

Расчет отклонения скорректированных ставок аренды
Характеристики	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена ставки аренды за 1 кв. м, тенге	2 250	2 700	2 250
Средняя арифметическая, тенге	2 400
Отклонение от средней арифметической	-150		-150
Среднее квадратическое отклонение
Коэффициент вариации	0,09

 

Следующим этапом расчетов, является определение коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала. Метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости, формулу расчета коэффициента капитализации представляет следующим образом:

R = R_д ± aН _возвр, (8)

где

R – коэффициент капитализации;

R_д – ставка доходности;

a – процент изменения стоимости недвижимости за анализируемый период;

Н_возвр – норма возврата капитала.

 

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Ставка доходности рассчитана согласно модели оценки капитальных активов:

 

R_д = R_б.р+ β (R_ср.р - R_б.р) + S_н, (9)

где

R_д – ставка доходности;

R_б.р – безрисковая (базовая) ставка доходности;

R_ср.р – среднерыночная ставка доходности;

Β – бета-коэффициент;

S_н – премия за риск вложения в недвижимость.

 

Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. Принимается равной ставке рефинансирования установленной Национальным Банком Республики Казахстан с 04 июня 2012 года в размере 5,5% (www.nationalbank.kz).

Среднерыночная ставка доходности – средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Принимается согласно данным официального сайта Национального Банка Республики Казахстан (www.nationalbank.kz) и составляет 10%.

Бета-коэффициент – мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Коэффициент «бета» рассчитывается по данным американского фондового рынка (www.damodaran.com): для оцениваемого объекта по отрасли «операции с недвижимостью» = 1,13.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект – это корректировка на риск вложения в определенный вид инвестиций. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Мотивация величины применяемых к недвижимости премий за риск вложения в оцениваемый объект, используемых практикующими оценщиками, приведена в таблице ниже.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект ^[3]

Величина значения	Мотивация величины
Низкое значение (1%)	Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности с позитивными перспективами (класс А++, класс ААА, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра»)
Значение ниже среднего (2%)	Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности (класс А, класс А+, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра»)
Среднее значение (3%)	Риски застрахованы в страховых компаниях приемлемого уровня надежности (класс В, В+, В++, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра»)
Значение выше среднего (4%)	Застрахована часть рисков
Высокое значение (5%)	Риски не застрахованы

Таким образом, годовой коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения и составил 21,63%:

Параметр	Значение
Безрисковая ставка доходности, %	5,5
Бета-коэффициент	1,13
Среднерыночная ставка доходности, %
Премия за риск вложения в оцениваемый объект, %
Ставка доходности, %	21,63

 

3.3.2. Стоимость доходным подходом здания

 

Таким образом, стоимость — торгового комплекса определенная методом капитализации дохода составила
288 493 734 (двести восемьдесят восемь миллионов четыреста девяносто три тысячи семьсот тридцать четыре) тенге на дату проведения оценки, в том числе:

Показатели	KZT	В у.е.
ставка аренды, кв.м./месяц	2 400	7,2
площадь в аренду, кв.м.	3 156,70
коэффициент возможной загруженности	0,90
выручка	6 818 472,00	20 395,66
затраты на содержание	347 237,00	1038,667704
доход до налогообложения	6 471 235,00	19 356,99
НДС	693 346,61	2 073,96
подоходный налог	577 788,84	1 728,30
чистый доход	5 200 099,55	15 554,72
годовой чистый доход	62 401 194,64	186 656,68
коэффициент капитализации	0,2163
Стоимость	288 493 734	862 953

Загруженность объекта установлена в пределах 90%.