Описание рынка коммерческой недвижимости

Перед тем как проанализировать рынок коммерческой недвижимости необходимо определить, что такое «коммерческая недвижимость», так как это позволит более точно понять специфику этого рынка.

Сам термин «коммерческая недвижимость» вошел в нашу жизнь не очень давно и сейчас все еще находится в стадии развития. В Российском законодательстве как такового определения «коммерческая недвижимость» пока еще не существует. [1, с.86] Именно поэтому до сих пор нет единого мнения о понятии и о содержании данного определения.

В настоящее время за рубежом существуют два различных понятия: «доходная недвижимость» (income-producing property) и «коммерческая недвижимость» (commercial real estate). В доходную недвижимость включается жилье, а в коммерческую недвижимость жилье и производственная недвижимость не входят. [1, с. 89] Общим у этих понятий является то, что под ними подразумевается недвижимость для получения дохода от аренды и (или) получения прибыли на вложенный капитал. Однако в России операторы рынка недвижимости данные понятия считают одинаковыми.

Рассмотрим несколько существующих на данный момент определений коммерческой недвижимости.

«Коммерческая недвижимость- это нежилые помещения, которые используются с целью получения прибыли от сдачи их в аренду и роста стоимости помещений в течение периода владения». [2, с.8.]

«Коммерческая недвижимость – это нежилая недвижимость (здания, промышленные объекты, земельные участки и др., при использовании которых можно получать постоянный доход от производственной или торговой деятельности аренды или ее эксплуатации». [3] В коммерческую недвижимость входят торговые центры, подземные парковки, рестораны и гостиницы, офисы и сельскохозяйственные угодья. [4]

Асаул А.Н. определяет коммерческую недвижимость как «здания и сооружения с относящимися к ним земельным участкам, для которых существует возможность, ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений или последующей перепродажи». [5, с.42]

Таким образом, можно сделать вывод, что объектами коммерческой недвижимости являются те здания и сооружения, при эксплуатации которых собственник получает прибыль.

Коммерческая недвижимость состоит из нескольких подвидов. На данный момент не существует единой классификации объектов коммерческой недвижимости, но можно заметить, что обычно выделяют следующие виды коммерческой недвижимости [6, с.219]:

1. Складская недвижимость;

2. Торговая недвижимость;

3. Офисная недвижимость;

4. Производственная недвижимость.

Также объекты коммерческой недвижимости можно разделить на те, которые приносят доход, и на те, которые позволяют создать условия для его получения. Объекты, приносящие доход, - это развлекательные центры, офисы, гаражи и др. [7, с.51] К объектам промышленной недвижимости относят заводы, фабрики, комбинаты, отдельные цехи и производственные помещения. [8, с.63]

Пушкина М. В. делит коммерческую недвижимость на три большие группы [9, с.12]:

1. Офисная недвижимость (это и сами офисы, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов);

2. Торговая недвижимость, т.е. магазины, центры бытовых услуг, торговые центры и др.;

3. Склады и логистические центры.

Более популярной классификацией на данный момент среди компаний-девелоперов является та, где существует деление на четыре группы: складскую недвижимость, торговую недвижимость, офисную недвижимость и индустриальную недвижимость.

Рынок коммерческой недвижимости имеет свои особенности по сравнению с рынком жилой недвижимости. На рынок жилой недвижимости влияют в основном лишь спрос и предложение, а в сфере рынка коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество других факторов, например, влияние инфляции на потребление услуг, изменение государственной политики, зависимость компаний-владельцев от других компаний. [10]

Далее необходимо рассмотреть рынок аренды коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге за 2016 год, его особенности и тенденции в зависимости от видов недвижимости. Это позволит понять специфику рынка коммерческой недвижимости. Кроме того, необходимо учесть экономическую ситуацию в России, которая прямым образом влияет на данный рынок. Для этого были проанализированы отчеты различных девелоперских компаний по обзору рынка коммерческой недвижимости.

В 2016 году в России продолжали замедляться темпы инфляции. В октябре 2016 года инфляция составляла 5,76 %, а в 2015 - 12, 05 %. Курс доллара снизился на 2,2 % в 4 квартале 2016 года и составил 61, 79 по сравнению с 3 кварталом 2016 года. [11]