Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Свидетельство о государственной регистрации права 59-БГ 391131 от 18.04.2012 г.;

2. Технический паспорт от 31.08.2012 г.;

3. Фотографии объекта оценки, сделанные Оценщиком.

Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке.

9. Основные понятия и определения

Согласно Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ: «...Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

(в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п.3).

С позиций потенциального инвестора стоимость объекта не может быть больше наименьшей цены, по которой может быть приобретен (воспроизведен) объект с эквивалентной полезностью. В этом заключается суть принципа замещения, который в зависимости от применяемого метода оценки интерпретируется в различных аспектах.

На величину стоимости объекта также влияет баланс спроса и предложения на рынке на те виды деятельности, которые планируется осуществить с его использованием. Это определяется принципом спроса-предложения, согласно которому стоимость объекта уменьшается при снижении спроса и увеличении предложения, и, наоборот, происходит увеличение стоимости при возрастании спроса и снижении предложения.

Вложение средств в объект оценки инвестором предполагает получение им в будущем доходов или других выгод, связанных с владением объектом. На этом базируется принцип ожидания. Ожидание - это установление текущей стоимости предполагаемых выгод и таким образом формирование стоимости объекта оценки.

Важнейшим обстоятельством, определяющим стоимость оцениваемого объекта, является ее зависимость от изменений природных, социально-экономических условий, в которых он функционирует. Принцип изменения определяет необходимость их учета и установления конкретной даты оценки объекта.

При проведении оценки оценщик использует три основных подхода к оценке:

· затратный;

· сравнительный;

· доходный.

Конкретные методы проведения оценки выбираются в рамках каждого из подходов.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), п. 15,23).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), п. 14,22).

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (в редакции Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 13,21).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.