Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

СОДЕРЖАНИЕ

1. Основные факты и выводы.............................................................................................................................................. 3

2. Задание на оценку.................................................................................................................................................................... 4

3. Сведения о заказчике оценки, исполнителе, оценщике, привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах......................................................................................................................................... 6

4. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки 7

5. Применяемые стандарты и правила оценки................................................................................................... 7

6. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки................................. 8

7. Источники используемой информации.............................................................................................................. 8

8 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки............................................................................................ 9

9. Основные понятия и определения........................................................................................................................... 9

10. Общие сведения об объекте оценки.................................................................................................................. 10

11. Анализ основных ценообразующих факторов........................................................................................ 16

11.1. Экономические показатели Пермского края в январе-ноябре 2015 года................................................... 16

11.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости Перми и Пермского края..................................................... 18

11.3. Анализ рынка земельных участков Пермского края........................................................................................... 20

12. Принципы оценки стоимости недвижимости, их отношение к объекту и целям настоящей оценки................................................................................................................................................................................................... 24

13. Описание процесса оценки объектов оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке......................................................................................................................... 26

14. Применимость описанных подходов и методов для целей настоящей оценки.... 29

15. Расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках различных подходов..... 29

15.1. Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом....................................................... 29

15.2. Расчет рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом............................................. 39

15.3. Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом...................................................... 43

16. Анализ и согласование результатов оценки............................................................................................. 54

17. Расчет ликвидационной стоимости объектов оценки................................................................... 56

ОЦЕНОЧНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................................................................................ 60

Заявление о соответствии................................................................................................................................................. 61

Литература........................................................................................................................................................................................ 61

Приложения...................................................................................................................................................................................... 62

1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица № 1

Объект оценки	Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28 Условный номер 59-59-22/030/2009/212
Заказчик	ООО «Базис 99»
Собственник	ООО «Базис 99» (ИНН 5904090720, ОГРН 1025900906130, 614000, г. Пермь, пр-т Комсомольский, д. 60; 614000, г. Пермь, ул. Ленина, д. 37)
Вид определяемой стоимости объекта оценки	Рыночная стоимость
Дата определения стоимости	22 июля 2016 года

 

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица № 2

Объект оценки	Результат оценки при затратном подходе, руб.	Результат оценки при сравнительном подходе, руб.	Результат оценки при доходном подходе, руб.
Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28 Условный номер 59-59-22/030/2009/212	Не применялся	4 098 300	Не применялся

Итоговая величина стоимости объектов оценки

Таблица № 3

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, руб.
Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28 Условный номер 59-59-22/030/2009/212	4 100 000

 

Основание для проведения оценки Договор 65-03/16 от 14.03.2016 года.

 

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

Итоговая величина стоимости, указанная в данном отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО № 1, п. 26).

 

Пределы использования оценки Результаты оценки могут быть использованы для целей реализации в рамках конкурсного производства. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

 

Задание на оценку

 

Объект оценки

Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28

Условный номер 59-59-22/030/2009/212

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии):

Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28, условный номер 59-59-22/030/2009/212

 

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Технический паспорт от 31.08.2012 г.

Имущественные права на объект оценки:

Собственник ООО «Базис 99» (ИНН 5904090720, ОГРН 1025900906130, 614000, г. Пермь, пр-т Комсомольский, д. 60; 614000, г. Пермь, ул. Ленина, д. 37).

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

 

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

5. Составление отчета об оценке.

 

Физическое состояние

Физическое состояние помещения хорошее, физический износ согласно Техническому паспорту на помещение по состоянию на 2012 г. составляет 40%.

За январь-март 2016 года

Показатель	Единица измерения	Январь- март 2016 г.	Январь- март 2015 г.
Основные показатели деятельности предприятий и организаций
Индекс промышленного производства, в т.ч.	%	99,7	98,4
- добыча полезных ископаемых	%	103,5	103,9
- обрабатывающие производства	%	99,6	97,4
- производство, передача и распределение электроэнергии, газа и воды	%	86,5	94,1
Темп роста объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по видам деятельности (по сопоставимым ценам):
- добыча полезных ископаемых	%	87,6	116,3
- обрабатывающие производства	%	97,3	106,7
- производство, передача и распределение электроэнергии, газа и воды	%	96,1	97,5
Инвестиции в основной капитал*	млн. руб.	216991,5	207597,0
Темп роста инвестиций в сопоставимых ценах*	%	93,1	91,0
Фонд заработной платы по полному кругу предприятий**	млн. руб.	45602,2	43134,5
темп роста	%	105,7	99,0
Среднесписочная численность работающих по полному кругу предприятий**	тыс. чел.	821,3	830,7
темп роста	%	98,9	98,2
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство»*	млн. руб.	14677,9	13770,8
темп роста в сопоставимых ценах*	%	76,3	110,6
Ввод в действие жилых домов	тыс.кв.м.	158,8	290,0
темп роста	%	54,8	151,8
Продукция сельского хозяйства	млн. руб.	5971,4	5724,5
темп роста в сопоставимых ценах	%	102,5	104,5
Потребительский рынок
Оборот розничной торговли	млн. руб.	113522,2	116425,6
темп роста в сопоставимых ценах	%	92,4	90,4
Объем платных услуг населению	млн. руб.	30283,4	27938,9
темп роста в сопоставимых ценах	%	98,0	95,4
Уровень жизни населения
Реальные располагаемые денежные доходы населения к соответствующему периоду предыдущего года	%	81,0	114,2
Реальная начисленная средняя заработная плата одного работника в целом по краю, к соответствующему периоду предыдущего года	%	97,9	89,6
Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги,к декабрю предыдущего года	%	102,6	107,1
Численность зарегистрированных безработных (на конец периода)	тыс. чел.	24,0	23,2

* данные с опозданием на квартал;

** данные рассчитываются по сопоставимому кругу предприятий и организаций Пермского края, не коррелируют с абсолютными значениями по показателю.

Примечание: серым цветом выделены показатели, значения которых в отчетном периоде ниже (выше – для негативных показателей) прошлого периода.

Источник: http://perm.ru/index.php?id=114210

ОЦЕНОЧНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать следующий вывод:

 

Рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28, принадлежащего ООО «Базис 99», по состоянию на 22 июля 2016 года составляет:

 

Заявление о соответствии

 

Подписавшие настоящий Отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

3. Оценщики не имеют ни настоящей ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предупреждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений и являются, на взгляд оценщиков, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

 

 

Оценщик, член СОО «РОО» _______________ /Рыжков В.П./

 

 

Литература

 

1. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.

3. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.

4. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. -М., Азбука, 1997.

5. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник.-М.,1999,592с, 5000.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. СПб, ГУЛ и ОН, 1997.

8. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Спб.

9. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. - М., Инфра-М, 1997,320с.2000

10. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ,1998,224с,4500.

11. Основы оценки недвижимости. Курс лекций Бейлезона Ю.В.-М., РОО,1995.

12. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий //М. “Радио и связь”, 1993.

13. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПБ, ТОО «Технобалт», 1995.

14. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 1997.

15. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. СПб, изд-во Спб ГУЭФ, 1998.

16. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

17. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие, - М., Р00,1994.,231с.

18. Шарп, Александер, Бейли, ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ.- М.: ИНФРА-М,1999.

 

Приложения

 

 

Фотографии объектов оценки

Объекты сравнения

http://dom.59.ru/realty/sell/commerce/trade/detail/142828.php

 

https://www.avito.ru/perm/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_130_kv._m_812208706

 

http://dom.59.ru/realty/sell/commerce/other/detail/132403.php

 

http://dom.59.ru/realty/sell/commerce/other/detail/140474.php

 

http://dom.59.ru/realty/sell/commerce/office/detail/141789.php

Распределение районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности

местоположения коммерческой недвижимости

Центр»

Дзержинский район:

«Центр-2» (к югу от железной дороги вдоль р.Кама);

Ленинский район:

«Разгуляй» (кварталы, ограниченные ул. 25 Октября - южным берегом р. Кама - ул. Парковая - ул. Луначарского 2-я - ул. Клименко - ул. Пушкина);

«Центр-1».

Свердловский район:

«Громовский» (первая линия домов вдоль шоссе Космонавтов - ул. Революции - ул. Куйбышева);

«Зеленое хозяйство» (первая линия домов вдоль ул. Чернышевского – Героев Хасана до ул.Чкалова);

«Островского» (исключая кварталы, ограниченные ул. Тихая – р. Егошиха - ул. Народовольческая - ул. Серединная и ул. Фонтанная - р. Егошиха - Южной Дамбой - ул. Николая Островского);

«Свердлова» (кварталы, ограниченные ул. Белинского - ул. Чернышевского – ул. Героев Хасана - ул. Чкалова - ул. Куйбышева, включая нечетные дома по ул. Куйбышева);

«Свердлова-центр».

Районы средней удаленности»

Дзержинский район:

«Заостровка»;

«Красный Октябрь»;

«Парковый» (на север от проспекта Парковый к р. Кама, исключая нечетные дома по пр. Парковый);

«Пролетарский» (четная сторона домов вдоль ул. Докучаева от ул. Сеченова до Низовского проезда).

Индустриальный район:

«Балатово» (исключая кварталы, ограниченные шоссе Космонавтов - ул. Карпинского - проспектом Декабристов - ул. Снайперов - ул. Семченко - ул. Нефтяников - ул. Леонова, а также кроме первой линии домов вдоль ул. Мира от ул. Леонова до ул. Власова);

«Верхние Муллы» (от пересечения ул. Давыдова и шоссе Космонавтов до ул. 3-я Верховая);

«Ераничи» (исключая кварталы, ограниченные проспектом Декабристов - ул. Молодежная - ул. Самолетная - ул. Конноармейская);

«Нагорный» (кварталы, ограниченные ул. Беляева - ул. Комбайнеров - ул. Свиязева - ул. Глинки - ул. Власова).

Кировский район:

«Закамск» (первая линия домов вдоль ул. Маршала Рыбалко от ул. Сысольская до ул. Ласьвинская);

Ленинский район:

«Камская долина»;

«Комплекс ППИ»;

Мотовилихинский район:

«Архирейка»;

«Висим»;

«Вышка-1»;

«Вышка-2»;

«Гарцы»;

«Городские Горки» (кварталы, ограниченные ул. Добролюбова – ул. Макаренко, 8-28 - ул.Тургенева, а так же первая линия домов по ул. Старцева);

«Запруд»;

«Костарево»;

«Рабочий поселок» (исключая кварталы, ограниченные ул. Красновишерская - ул. Металлургов – ул.Уральская – ул. Циолковского – ул.КИМ, а также кроме нечетных домов по ул. КИМ);

«Садовый» (исключая кварталы, ограниченные ул. Уинская - ул. Юрша – ул. Пушкарская; а также кроме нечетных домов по ул. Уинская и ул. Пушкарская, и четных домов по ул. Юрша от ул. Уинская до ул. Лякишева);

«Язовая».

Орджоникидзевский район:

«Гайва» (первая линия домов вдоль ул. Репина от ул. Карбышева до ул. Двинская и от ул. Кабельщиков до ул. Карбышева (до кругового движения), а так же первая линия домов вдоль ул. Вильямса от ул. Карбышева до ул. Кабельщиков);

Свердловский район:

«Владимирский» (исключая квартал, ограниченный ул. Пихтовая - ул. Бригадирская);

«Краснова»;

«Крохалева» (до ул. Лукоянова);

«Промзона 1» (до ул. Васильева);

«Юбилейный»;

«Южный».

Отдаленные районы»

Дзержинский район:

«Акулова»;

«Пролетарский» (исключая четную сторону домов вдоль ул. Докучаева от ул. Сеченова до Низовского проезда).

Индустриальный район:

«Бахаревка»;

«Верхние Муллы» (от ул. 3-я Верховая в сторону микрорайона «Хмели»);

«Нагорный» (на запад от пересечения ул. Власова и ул. Глинки в сторону микрорайонов «Бахаревка» и «Верхние Муллы»);

«Сельскохозяйственный 4»;

«Хмели».

Кировский район:

(кроме первой линии домов вдоль ул. Маршала Рыбалко от ул. Сысольская до ул. Ласьвинская);

Мотовилихинский район:

«Верхняя Курья»;

Орджоникидзевский район:

(кроме первой линии домов вдоль ул. Репина от ул. Карбышева до ул. Двинская и от ул. Кабельщиков до ул. Карбышева (до кругового движения), а так же кроме первой линии домов вдоль ул. Вильямса от ул. Карбышева до ул. Кабельщиков).

Свердловский район:

«Владимирский» (квартал, ограниченный ул. Пихтовая - ул. Бригадирская);

«Крохалева» (южнее ул. Лукоянова до железной дороги);

«Липовая гора»;

«Новые Ляды»;

«Промзона 1» (южнее ул. Васильева).

Последнее обновление – июнь 2014 г.

Разработчики: ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

Деление на микрорайоны г. Перми принято по Приложению № 3 к решению Пермской городской Думы от 28.04.98 №81 «Об утверждении порядка взимания земельного налога на территории г. Перми».

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Основные факты и выводы.............................................................................................................................................. 3

2. Задание на оценку.................................................................................................................................................................... 4

3. Сведения о заказчике оценки, исполнителе, оценщике, привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах......................................................................................................................................... 6

4. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки 7

5. Применяемые стандарты и правила оценки................................................................................................... 7

6. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки................................. 8

7. Источники используемой информации.............................................................................................................. 8

8 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки............................................................................................ 9

9. Основные понятия и определения........................................................................................................................... 9

10. Общие сведения об объекте оценки.................................................................................................................. 10

11. Анализ основных ценообразующих факторов........................................................................................ 16

11.1. Экономические показатели Пермского края в январе-ноябре 2015 года................................................... 16

11.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости Перми и Пермского края..................................................... 18

11.3. Анализ рынка земельных участков Пермского края........................................................................................... 20

12. Принципы оценки стоимости недвижимости, их отношение к объекту и целям настоящей оценки................................................................................................................................................................................................... 24

13. Описание процесса оценки объектов оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке......................................................................................................................... 26

14. Применимость описанных подходов и методов для целей настоящей оценки.... 29

15. Расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках различных подходов..... 29

15.1. Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом....................................................... 29

15.2. Расчет рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом............................................. 39

15.3. Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом...................................................... 43

16. Анализ и согласование результатов оценки............................................................................................. 54

17. Расчет ликвидационной стоимости объектов оценки................................................................... 56

ОЦЕНОЧНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................................................................................ 60

Заявление о соответствии................................................................................................................................................. 61

Литература........................................................................................................................................................................................ 61

Приложения...................................................................................................................................................................................... 62

1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица № 1

Объект оценки	Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28 Условный номер 59-59-22/030/2009/212
Заказчик	ООО «Базис 99»
Собственник	ООО «Базис 99» (ИНН 5904090720, ОГРН 1025900906130, 614000, г. Пермь, пр-т Комсомольский, д. 60; 614000, г. Пермь, ул. Ленина, д. 37)
Вид определяемой стоимости объекта оценки	Рыночная стоимость
Дата определения стоимости	22 июля 2016 года

 

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица № 2

Объект оценки	Результат оценки при затратном подходе, руб.	Результат оценки при сравнительном подходе, руб.	Результат оценки при доходном подходе, руб.
Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 143,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-10, 15, 16, 21-23, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Крупской, д. 28 Условный номер 59-59-22/030/2009/212	Не применялся	4 098 300	Не применялся