Развитие объектов социальной инфраструктуры. Возможность их совмещения с коммерческими объектами

Семененко Вячеслав Васильевич – вице-президент
НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»

Добрый день, коллеги!

У нас развитие объектов социальной инфраструктуры происходит в рамках парадигмы: Генплан, Правила землепользования и застройки, отраслевые схемы. Отраслевые схемы у нас базируются на старом советском СНиП, который называется «Градостроительство». Потом он преобразовался в Свод правил, примерно такой же. И сегодня мы живем в рамках этих нормативов, в том числе заданных на уровне федерального законодательства: Роспотребнадзор, пожарники, МЧС. Вот в рамках этого законодательства мы с вами развиваем объекты социалки.

Я пытался проанализировать, что у нас получается на сегодняшний день, посмотрел, что можно было бы сделать в рамках этого законодательства, и посмотрел, что у нас за «бугром» у наших соседей, для того чтобы оптимизировать. Потому что вы знаете прекрасно, что социальная инфраструктура у нас сегодня в городе развита неравномерно, и эта проблема усугубляется в связи с тем, что плотность населения смещается из центра на окраины и существуют сверхуплотненные территории, существует разуплотненный центр, потому что коммунальные квартиры расселяются и там стоят недозаполненные социальные объекты.

Мы уже столкнулись несколько лет назад с тем, что проекты планировок, которые нормируют размещение социальных объектов, не решают задачи. Я лично с этим столкнулся на предыдущей работе в Комитете по строительству, когда СПЧ мы застроили уже жильем, построили все школы, построили детские сады. И когда мы построили последний детский сад на территории, на огромной территории, вдруг выяснилось, что он заполнен полностью местными детьми. Этот проект планировки делал сам город, это не частный проект планировки, в отличие от многих других. И я спросил: это точно местные дети или они со всего Приморского района приехали? Нет, глава района требовал, чтобы только местные. То есть, получается, у нас были ошибочные расчеты.

Дальше. Есть проекты планировки, где у нас эти расчеты очень сильно занижены (это старые проекты планировок). Есть проекты планировок, где у нас участки не то что ненормативные, а они настолько кривые и косые, что на них социальные объекты в принципе не посадить. То есть нарисована такая клякса, вытянутая непонятно куда, и написано: школа на 825 мест. Это невозможно!

Ну, как бы проблема есть, но необходимо искать выходы. И вот я попытался немножко проанализировать, какие возможны были бы выходы.

Начнем с детских садов. Очевидно уже, что эта отрасль стремится в сторону частного бизнеса, и есть регионы, в частности Самара, Пермь, которые очень успешно занимаются поддержкой частных детских садов и субсидируют бюджетные места в этих частных детских садах. У нас этот уже бизнес уже плюсовой. Это просто надо проанализировать. Соответственно, надо заняться поддержкой частного детского дошкольного образования и увеличить многообразие этих детских садов, тем более что законодательство нам это позволяет. Существует более 9 типов: временного пребывания, развивающие. Так или иначе, они берут детей, они позволяют родителям ходить на работу, пусть даже на неполную занятость.

Если посмотрим за «бугор», там еще интереснее. Там детские сады существуют в торговых центрах, в бизнес-центрах, при предприятиях, если это предприятие не вредное, а экологически благополучное (существуют ведь и такие), при учебных заведениях существуют, детские объекты-трансформеры, когда школа и детский сад. То есть этот принцип необходимо разнообразить, потому что мне кажется, что сегодня, если мы считаем, что раз в год надо тыкать Комитету по строительству о том, что он опять там чего-то не исполнил (Адресную программу), я вас уверяю, этих участков давно уже нет, а те, которые в отраслевой схеме стоят и там написано, что там детский сад на 220, никаких там 220-ти нет. Этот участок не на 220, а в лучшем случае на 140 мест. А еще он затенен рядом стоящей высоткой за последние 20 лет строительства. Это просто надо проанализировать и честно ответить себе на этот вопрос, и тогда выход будет только в этом.

Вот детский сад в Дании. Великолепный детский сад. На одного ребенка – 10 метров. У нас по России – 20 метров. То есть мы очень богатая страна, себестоимость строительства у нас идентичная, поэтому мы сегодня тратим в целом в два раза больше. Причем, вы знаете, ни шведы, ни датчане, ни финны не согласятся, что их детские сады хуже. И, более того, они интересны, они развивающего типа. Да, и они не экономят на земельном участке, земельный участок у них очень интересен.

Школы. Школа наша – школа советского типа, а еще мы ее любим называть типовой школой так называемой. Давайте вспомним советский фильм про Электроника. Там очень интересная школа – это наша ленинградская школа на Васильевском острове. Школа – это среда воспитания, среда обучения. Мы сегодня строим большие, избыточные по метражу, к сожалению, дорогие и, как считают на Западе, не интересные школы с точки зрения обучающего процесса. На Западе так считают. Я не буду спорить, я не педагог, не мое это дело об этом говорить. Но, тем не менее, что этому мешает? Объекты ведь очень дорогие получаются. Но мешает, в частности, неконкурентная среда при проектировании, при архитектурном проектировании, отсутствие стадии архитектурных конкурсов, отсутствие стадии обоснования инвестиций. Вот выиграл кто-то там конкурс с диким понижением – и понеслась! А потом уже он должен сделать стадию П, пройти экспертизу (это вываливается на строителей), без всякой ревизии эффективности. Соответственно, школа может быть 16 тысяч метров, а может быть 19 тысяч метров, вместимость – 825 мест. 3 тысячи метров – это 120 миллионов на ветер выкинули.

Посмотрим за «бугор». Да, это уже, конечно, регулируется Роспотребнадзором, но все-таки посмотрим, что там. У них такая же школа, лучшая школа в Финляндии (2012 года), я в ней был. Она в 1,8 раза меньше, чем наша школа, при этом она очень интересна. В чем принципиальная разница? Те же самые кабинеты, но у них трансформируемое пространство. Пространство, которое выполняет одну функцию, и тут же экран повесили – это актовый зал. Ничего сложного в этом нет, но выявить эти возможности можно на этапе архитектурных конкурсов, на предпроектном этапе. Сегодня… Кстати, законодательством у нас было запрещено, на стадии обоснования инвестиций отменил Градостроительный кодекс, но сегодня Минстрой такой норматив выпустил, они позволяют такие вещи делать. Опять же существует в Градкодексе понятие «градобоснование», то есть надо руководствоваться такими возможностями.

Теперь про здравоохранение. Здесь вообще всё очень весело, потому что вы видите эту практику, которая реализуется в Москве. Я с их градфорума взял некоторую статистику. Она говорит о том, что у нас в стране штат врачей в несколько раз превышает международные аналоги, процент смертности в больницах в целом в результате болезней значительно выше, чем в ряде стран, количество посещений выше, количество коек выше, ну а эффективность ниже. Соответственно, здесь без пересмотра концепции развития этой отрасли нам как бы никуда не деться. В принципе нужен пересмотр. И есть очень много интересных решений. Например, поликлиника на 200 мест. Всего лишь от 800 до 1500 тысяч метров. В нашем же случае это будет в три раза больше. Вот где у нас выброс денег. То есть мы греем опять же улицу, мы тратим деньги, хотя мы можем повысить доступность социальных сервисов, распространив их равномерно на территорию за те же самые деньги. И, кстати говоря, по поводу того, что… Я потом на секции постараюсь показать, как возможно совмещать коммерческие объекты с социальными объектами, но это утопия, если мы считаем, что мы сейчас бизнес нагрузим социалкой, и транспортом, и энергетикой. Бизнес этот, извините, умрет, то есть девелоперский бизнес сейчас на себя берет, берет, берет. Но если сейчас конъюнктура рыночная будет так же ухудшаться, то наступит какой-то момент, когда нам придется этот бизнес спасать, а за этим бизнесом несколько сот тысяч населения стоит. Так что я бы считал, что здесь тоже надо очень аккуратно считать, что это является панацеей.

Спасибо.