Тема 5. Правовое регулирование использования земель.

Изучение данной темы необходимо начинать с уяснения роли земли как основы жизни и деятельности человека и как экологически значимого компонента природной среды. Для понимания сущности правовой охраны этого природного объекта студенты должны видеть различие между понятиями «земля» и «почва».

Имущественные земельные правоотношения носят публичный характер, поскольку почти все титулы владения землей подлежат государственной регистрации.

В связи с тем, что имущественные земельные отношения регулируются гражданским и земельным законодательством, студентам необходимо помнить, что при регулировании имущественных отношений, возникающих по поводу земли, следует исходить из примата специального законодательства перед гражданским, если данные отношения урегулированы этим законодательством.

Как известно, имущественные права на землю делятся на две группы: вещные и обязательственные. К первой группе прав, возникающих по поводу земли относятся право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Обязательственные правоотношения традиционно классифицируются по основаниям их возникновения, как например договоры, односторонние сделки, административные акты, сложный юридический состав, деликты, иные действия граждан и юридических лиц, события.

Право собственности является наиболее полным по своему содержанию вещным правом. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В Российской Федерации закреплены три формы собственности на землю: федеральная, муниципальная и частная.

В связи с тем, что до 90-х годов двадцатого столетия частной и муниципальной форм собственности на землю не существовало, в результате проведения земельной реформы, возникла насущная необходимость разграничить земли, находящиеся в публичной собственности по видам и формам собственности. Эту задачу был призван решить ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» 2001 года, который определил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).

Частная собственность на землю может возникать на основании различных юридических фактов: приватизация, сделки, приобретательная давность, судебное решение, иные действия и события. Студенты должны знать особенности права частной собственности земли крестьянских (фермерских) хозяйств, а также в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях.

В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В отличие от норм гражданского законодательства, земельное предусматривает, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако последние наделены правом однократного бесплатного приобретения земель, предоставленных ранее на этом имущественном праве в собственность. Юридические лица, не попавшие в перечисленный перечень обязаны выкупить их до 01.01.2006г. или переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001г. сохраняется. Но предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после его вступления в силу не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключением перехода прав на участок в порядке наследования. Граждане имеют лишь право однократного бесплатного приобретения таких земель в собственность.

Сервитуты (ст. 216 ГК РФ) — права ограниченного пользования чужим земельным участком. Они могут быть публичными и частными, платными и бесплатными, срочными и бессрочными.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им и должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В зависимости от вида сервитута он устанавливается по соглашению сторон либо по решению суда (частный сервитут), а также законом или иным нормативно-правовым актом (публичный сервитут).

Основания установления права ограниченного пользования чужим земельным участком зависит от того, какой это сервитут – частный или публичный. Причем цели установления публичного сервитута должны быть оговорены законодательно.

Правовое регулирование купли-продажи земель основано на нормах гражданского законодательства с особенностями, установленными ст. 37 Земельного кодекса и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По аналогичным правилам заключаются договоры мены земельных участков.

Использование земли на основании аренды по правовому режиму име­ет носит временный и возмездный характер, договорное основание возникновения и ис­пользования земель. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица, в том числе иностранные. Арендодателя­ми являются собственники земли. Государственные и муниципальные зем­ли передаются в аренду по решению местной администрации, в ведении которой находится земельный участок.

В безвозмездное срочное пользование земельный участок предоставляется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц другим гражданам или юридическим лицам на основании договора.

В безвозмездное срочное пользование предоставляются служебные наделы. Работникам отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение таких наделов в связи с характером работы на время установления трудовых отношений.

Особенности ипотеки земельных участков установлены ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В настоящее время разрешена ипотека земель, за исключением земель ограниченных и изъятых из оборота, а также земель, находящихся в публичной собственности.

       Наследование земельных участков осуществляется по правилам, установленным Частью третей Гражданского кодекса РФ. В состав наследственного имущества может входить земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Государственная регистрация имущественных прав (перехода прав) на земельные участки осуществляется в обязательном порядке, за исключением заключения договора аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок до одного года.