Вопрос 83. Земельный кадастр.

Земельный кадастр – это свод документальных сведений о положении земельных участков (земли) в стране. Для полного, эффективного и рационального изучения земельных хозяйств, необходимых для существования любой страны ресурсов используются такие программы, как земельный кадастр участков. Также туда входят и охрана земель, и размещение сельскохозяйственных угодий и производства, и мелиорация земель, и химизация сельского хозяйства, а также решение задач, стоящих во главе сельского и народного хозяйства. Это все представляется в виде кадастровой системы. Для распределения и учета земли (земельных участков) и были созданы кадастровые работы. Принцип земельного кадастра и главная его задача – это учет земель.

Кадастр – (от лат. capitastrum – это опись, реестр податных документов; «cadastre» – реестр) – это свод систематизированных сведений об объекте землепользования, определяющий функциональное и целевое назначение конкретного участка земли с учетом качества (бонитета), современного состояния и стоимости при купле-продаже.

Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета, оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии земель.

Суть и цель ведения земельного кадастра состоит в систематизации и учете земли, земельных участков, определяются их принадлежность, природное расположение. В кадастр включается:

- территориальное местоположение земли;

- количество участков;

- качество почв;

- площадь земель;

- целевое назначение участков;

- правовой статус;

- процесс внесения земельных участков в земельный кадастр.

Государственные органы, отвечающие за процесс управления землей, в государстве эта система учета земель, представляет собой одно большое предприятие, которое отвечает за документальную подготовку и хранение таких документов о земле. Ведется не только учет и распределение земель, но и сравнивается ценность, качество земли, ее функциональное предназначение и другое. Первоначально определяется земля на определенной местности, устанавливается категория земель, подсчитывается ее площадь, проверяется почва на состав и на загрязненность, делится на участки, каждому из которых присваивается номер (кадастровый номер), им в дальнейшем определяется принадлежность земли.

Категорией земель называется принадлежность земли к ее целевому использованию:

- сельскохозяйственные земли;

- земли в ведении городских, поселковых, сельских администраций;

- государственного земельного фонда;

- земли транспорта и связи;

- промышленности, радиовещания, обороны;

- земли историко-культурного фонда;

- земли, отданные под посадку леса;

- водные земли;

- населенные пункты;

- земли рекреационного назначения;

- земли особо охраняемые (территории национальных парков и заповедников);

- запаса.

Также в основах земельных кадастрах содержится и хранится вся информация о владельцах и пользователях земельных участков, а также об арендаторах земельных участков. Оценка земель – это и есть подсчет плодородия почвы, определения его уровня. Свойства, определяющие плодородие, учитываются в балльной оценке.

Существует такое понятие, как право пользования землей. Это подразумевает под собой четкое разграничение: владение, распоряжение, пользование. Все эти понятия непосредственно касаются земельного кадастра, так как именно эта система устанавливает право пользования землей (т.е. в каких целях могут использовать землю, например, сельскохозяйственных, для строительства или в качестве хранения полезных ископаемых и т.д.); право распоряжения (если земля категории населенных пунктов отдана в аренду для ведения сельского хозяйства или под пастбище скота, то документально она отдана в распоряжение определенному человеку); право владения (т.е. устанавливается документальный обладатель того или иного земельного участка, пожизненное наследуемое владение).

Создание земельного кадастра однозначно помогает в работе с землей, позволяет присвоить характеристики отдельным либо всем существующим земельным участкам, дают экономическую, геологическую и качественную оценки. На основе тщательного изучения ресурсов, получаемых от земли, в прямом смысле этого слова, проводят объективный анализ, разрабатывают общие направления и определяют различные другие меры и способы, конкретные мероприятия по сохранению и улучшению плодородия почв и эффективности землепользования по отношению к местным природных и климатических, экономических условий.

Система учета земли необходима:

- для инвестиционной и налоговой политики государственных органов;

- в государственном управлении планированием и распределением земель в целом;

- в развитии и функциональности;

- в совершении сделок;

- для предоставления и изъятия земельных участков;

- для разрешения споров, касающихся института землепользования;

- для установления налоговых и арендных ставок на землю, а также стоимости участков;

- для определения размеров компенсаций различного рода в соответствии с законодательством, касательно земли.

Земля действует также как элемент рыночных отношений в форме недвижимого имущества и оценена через систему специальных платежей: земельный налог, аренда, стандарт, рынок и цены на ипотеку. Земля может быть конфиденциальна, муниципальная и принадлежащая государству собственность (Статья 9 конституции Российской Федерации).

Для разработки государственного земельного кадастра проводится кадастровый учет земельных участков - –писание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает особые характеристики для его качественной и экономической оценки.

Государственная кадастровая оценка участков земель проводится для определения кадастровой стоимости участков различного целевого назначения. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Кадастровая оценка земель является основой налогообложения, поскольку это банк данных в картографическом и семантическом отображении, сформированный как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и другое.

Основу земельного кадастра составляют следующие информационные данные:

– топографо-геодезические (с точной оценкой площадей и расположения объектов землепользования);

– эколого-географические, содержащие унифицированную систему характеристик компонентов окружающей среды;

– экономические, дающие информацию об особенностях планирования, учета, рентабельности землепользования, стоимости;

– правовые – регламентирующие на основе Земельного кодекса правовые аспекты землепользования.

Объектом земельного кадастра является земля прежде всего, как природный ресурс, а также как средство производства и элемент рыночных отношений. Как средство труда земля характеризуется качеством почв, их плодородием и продуктивностью растительности; как предмет труда – теми качествами, которые определяют технологию осуществления механизированных работ, а также затраты на производство продукции. Земля выступает также как элемент рыночных отношений в форме недвижимой собственности и оценивается через систему специальных платежей: земельный налог, арендную плату, нормативную, рыночную и залоговую цены. Земля может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности (ст. 9 Конституции РФ).

Земля характеризуется следующими особенностями:

– неперемещаемостью;

– невоспроизводимостью;

– ничем не заменимостью;

– пространственной ограниченностью;

– сохранением устойчивого плодородия при рациональном использовании.

Земельный кадастр является основой кадастров всех других природных компонентов – вод, лесов, животного и растительного мира, месторождений полезных ископаемых и т.д., о чем говорилось в начале настоящей главы. Поэтому система земельных кадастров охватывает все земли в пределах границ Российской Федерации независимо от их принадлежности, формы собственности или использования и направлена нарешение таких основных задач:

– регулирование земельных отношений и использование земли;

– проведение инвестиционной и налоговой политики государства;

– оценка хозяйственной деятельности землепользователей;

– разработка мероприятий по использованию и охране земель;

– определение размеров платежей на землю;

– осуществление землеустройства;

– разрешение земельных споров;

– представление земельно-кадастровой информации заинтересованным юридическим, физическим лицам и другое.

Государственный земельный кадастр направлен на сбор, систематизацию, хранение, обобщение, обновление и представление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

Сведения, зафиксированные в кадастре, являются юридически значимыми как для отдельных лиц, так и всех организаций, включая финансовые и налоговые органы. При решении любых споров, связанных с землей, эти данные обязательны для применения. При разработке генеральных планов, различных схем развития и размещения производительных сил, мероприятий по охране окружающей среды, проведении землеустройства, определении платежей за землю, осуществлении государственного контроля и мониторинга земель и т.п. использование земельно-кадастровых данных является обязательным.

Земельный кадастр проводится в Российской Федерации по единой методике для обеспечения сопоставимости данных о состоянии и использовании земель во всех регионах страны.

Все земельные ресурсы классифицируются:

- по административно-территориальному признаку;

- категориям земель;

- субъектам земельных отношений и правовому режиму;

- качественному и экологическому состоянию;

- видам угодий.

Земельные угодья – это земли, имеющие существенные качественные различия, и которые планомерно и систематически используются для определенных производственных целей. Выделяют сельскохозяйственные угодья, предназначенные для получения сельхозпродукции (пашни, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и пастбища). К неиспользуемым в сельском хозяйстве относят лесные площади, древесно-кустарниковые насаждения, болота, земли под водой, дорогами, прогонами, постройками, улицами и прочее.

Категории пригодности земель определяют в соответствии с их основным назначением (пригодные под пашню, сенокосы, непригодные под сельскохозяйственные угодья, нарушенные и так далее).

Земельно-учетная информация разрабатывается и утверждается Роскомземом и подразделяется на текстовую и планово-картографическую.

  Главные учетные документы кадастра – «Государственная земельно-кадастровая книга» с данными о регистрации всех землепользований с бонитировкой и экономической оценкой земель и «Районная карта землевладений и землепользований» с информацией о пространственном размещении. Отчетным документом является земельный баланс района.

Учет земель подразделяется на первичный (основной) и текущий (последующий). Первичные сведения собираются предприятием по землеустройству системы Роскомзема, а также органами архитектуры и градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства соответствующего уровня. Такая информация должна быть полной, достоверной и объективной. Текущий земельный учет служит для корректировки и устранения ошибок в первичных сведениях и должен быть организован сразу же после окончания основного учета.