Основные этапы ипотечного кредитования.

1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

2. сбор и подтверждение полученной информации;

3. проведение оценки вероятности погашения кредита заемщиком;

4. принятие решения кредитным комитетом о предоставления кредита;

5. заключение кредитной сделки;

6. обслуживание ипотечного кредита.

Первый этап.

- Определение круга заемщиков, которые могут претендовать на жилье;

- банк предоставляет клиентам информацию по оформлению ипотеки:

o требования по платежеспособности клиента;

o список документов для оформления ипотеки;

o порядок работы по договору об ипотеке.

Вся информация предоставляется бесплатно.

- предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита и месячных платежей, в зависимости от доходов клиента.

Второй этап.

Заемщик собирает необходимые документы, а банк делает запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о нем.

Третий этап.

Оценка кредитоспособности клиента. Отношение ежемесячных платежей к доходу клиента не может превышать 40% и остаток денежных средств не должен быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Оценивается также кредитная история заемщика, если она есть.

Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.

Компенсирующие факторы	Факторы риска
Большой размер первоначального взноса	Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода)
Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы (зарплата)	Соотношение величины обязательств дохода заемщика превышает установленные банком критерии (алименты, страховки, кредиты)
Перспективность и стабильность, занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса	Неблагоприятная кредитная история заемщика
Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижение по службе	Риски, связанные с характеристиками заложенного имущества и соотношения его оценочной стоимости и суммы кредита (цена залога падает)
Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги, депозиты и другое)	Специфика профессионального риска заемщика
Подтвержденная способность накопления денежных средств	Риск потери трудоспособности
Отсутствие задолженности по раннее взятым кредитам	Возраст заемщика (в конце выплаты кредита возраст не должен превышать у мужчин 65 лет, у женщин 60 лет)

Четвертый этап.

Кредитный комитет принимает решение по ипотечному кредиту: выдать, при условии, отказать.

Пятый этап.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента:

1. заключение кредитного договора и договора залога;

2. государственная регистрация ипотеки;

3. заключение договора страхования:

o договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика), страховая сумма равна сумме кредита плюс 10%. Базовый страховой тариф 0,4 – 1.2%  выплачивается ежегодно;

o договор страхования риска утраты и повреждения квартиры (имущественное страхование), тариф 0,5 – 1,18%. Страховая компания выплачивает страховку только в случае полного уничтожения строения (то есть затраты на восстановление превышают 70% стоимости жилья);

o договор страхования права собственности владельца квартиры (титульное страхование), тариф 0,2 – 0,3%.

Комбинированный пакет страховых услуг обходятся страхователю в 1 – 2% от остатка долга страхователю.

Шестой этап.

Обслуживание ипотечного кредита:

§ сбор ежемесячных платежей;

§ составление графика погашения платежей (на весь срок кредита; ежегодно; при изменении условий);

§ ведение отчетности по выданным кредитам;

§ оформление досрочных платежей погашения кредита;

§ создание резерва по кредитам (1, 2 группа риска, резерв до 20%);

§ работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

 

 

2.3 Ипотечное кредитование на примере Дальневосточного Сбербанка России.

  Сбербанк России предлагает своим клиентам различные виды жилищных кредитов на очень выгодных условиях (по данным 2008 года).

Цель: приобретение квартиры на вторичном рынке; долевое участие в строительстве жилья; индивидуальное строительство жилого дома; покупка земельного участка, дачи, гаража; приобретение комнаты в коммунальной квартире; ремонт (отделка) квартиры.

Кредит выдается: по месту регистрации заемщика, по месту приобретаемого, строящегося объекта недвижимости, по месту нахождения предприятия работодателя заемщика (клиента банка), при условии предоставления им поручительства по кредиту.

Срок пользования: до 30 лет.

Валюта кредита: рубли, доллары США, евро.

Способ выдачи:

¨ рубли: наличными во вклад, на банковскую карту.

¨ иностранная валюта: во вклад.

Погашение кредита: ежемесячное, с равными долями, либо аннуитетными платежами.

Погашение процентов: ежемесячное, одновременно с погашением основного долга.

Досрочное погашение: возможно, при этом штраф не взимается.

Срок рассмотрения заявки: в течение 7 дней.

Комиссионный сбор зависит от суммы кредита:

а) до 500 тысяч рублей включительно – 2,5% от суммы кредита, но не менее 3 тысяч рублей;

б) от 500 тысяч рублей – 1,5% от суммы кредита, не менее 12,5 тысяч рублей и не более 40 тысяч рублей;

Другие расходы: при оформлении залога (расходы, связанные с его оценкой, страхованием и государственной регистрацией).

При этом клиенты имеют возможность:

v самостоятельно определить способ получения кредита;

v увеличить сумму кредита за счет других источников дохода;

v согласовать с банком более удобный для клиента вид обеспечения;

v осуществить поиск объекта недвижимости в течение трех месяцев с даты подачи заявления на кредит;

v самостоятельно опредилить порядок погашения кредита – дифференцированными, либо аннуитетными платежами;

v получить отсрочку по погашению кредита на период строительства жилья;

v досрочно погасить кредит без штрафных санкций;

v купить квартиру как в своем городе, так и в пределах РФ, независимо от места регистрации клиента.

Для получения кредита Заемщик предоставляет в банк следующие документы:

§ заявление-анкета;

§ паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя(ей) и/или залогодателя(ей);

§ документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний заемщика/созаемщика и его поручителя (по форме банка) или справка 2НДФЛ и копия трудовой книжки;

§ договор купли-продажи квартиры (можно предварительный);

§ договор о долевом участии в строительстве (можно предварительный);

§ свидетельство о заключении брака (при необходимости);

§ свидетельство о рождении детей (при необходимости);

§ свидетельство о регистрации права собственности Продавца (нотариально заверенная копия).

§ При строительстве: любые документы, подтверждающие право застройщика на строительство.

Каждый вид кредита имеет свои особенности, благодаря которым каждый может выбрать то, что нужно именно ему.

Кредит «Ипотечный».

Сумма кредита: зависит от доходов семьи либо суммарного актива семьи, но не больше 70% стоимости кредитуемых объектов.

Заемщики: граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет.

Созаемщики:

супруг; супруга.

Обеспечение кредита: залог кредитуемого объекта (ипотека), до его оформления — поручительства физических и юридических лиц

Дополнительное обеспечение: поручительство супруга, если он не является созаемщиком.

Процентная ставка:

в рублях:

· сроком от 5 до 10 лет в зависимости от первоначального взноса:

от 40 – 14,5%; от 30 до 40% – 14,75%; до 30% – 15% годовых (до регистрации ипотеки).

После регистрации:

от 40 – 13%; от 30 до 40% – 13,25%; до 30% – 13,5%.

· сроком от 10 до 20 лет в зависимости от первоначального взноса:

от 40 – 14,75%; от 30 до 40% – 15%; до 30% – 15,25% годовых (до регистрации ипотеки).
После регистрации:

от 40 – 13,25%; от 30 до 40% – 13,5%; до 30% – 13,75%.

· сроком от 20 до 30 лет в зависимости от первоначального взноса:

от 30 – 15%; от 20 до 30% – 15,25%; до 20% – 15,5% годовых (до регистрации ипотеки).
После регистрации:

от 40 – 13,5%; от 30 до 40% – 13,75%; до 30% – 14%.

в валюте:

· сроком от 5 до 10 лет в зависимости от первоначального взноса:

от 40 – 12,75%; от 30 до 40% – 13,25%; до 30% – 13,75 (до регистрации ипотеки).
После регистрации:

свыше 40 – 11,25%; от 30 до 40% – 11,75%; до 30% – 12,25%.

· сроком от 10 до 20 лет в зависимости от первоначального взноса:

от 40 – 13%; от 30 до 40% – 13,5%; до 30% – 14% годовых (до регистрации ипотеки).
После регистрации:

свыше 40 - 11,5%; от 30 до 40% – 12%; до 30% – 12,5%.

· сроком от 20 до 30 лет взависимости от первоначального взноса:

от 40 – 13.25%; от 30 до 40% – 13,75%; до 30% – 14,25% годовых (до регистрации ипотеки).
После регистрации:

свыше 40– 11,75%; от 30 до 40% – 12,25%; до 30% – 12,75%.

Отсрочка: на период строительства, но не более 2-х лет, с увеличением срока кредитования

Кредит на недвижимость.

Сумма кредита: зависит от доходов семьи, но не больше 70% стоимости кредитуемых объектов

Заемщики: граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет

Созаемщики:

супруг; супруга.

Обеспечение кредита: на сумму до 750 тыс. рублей — поручительства физических и юридических лиц, на сумму свыше — залог ликвидного имущества

Дополнительное обеспечение: поручительство супруга, если он не является созаемщиком

Процентная ставка:

в рублях:

на срок до 10 лет — 15% годовых; на срок до 20 лет — 15,25% годовых; на срок до 30 лет — 15,5% годовых.

в валюте:

на срок до 10 лет — 13,75% годовых; на срок до 20 лет — 14% годовых; на срок до 30 лет — 14,25% годовых.

Отсрочка в погашении кредита: на период строительства, но не более 2-х лет, с увеличением срока кредитования

Кредит «Молодая семья»

Сумма кредита:зависит от доходов семьи, но не больше 70% стоимости кредитуемых объектов для семьи без детей, и до 80% — для семьи с ребенком.

Заемщики: молодая семья, в том числе, неполная, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста.

Созаемщики:

супруг; супруга; родители супругов.

Обеспечение кредита: на сумму до 750 тыс. рублей — поручительства физических и юридических лиц, на сумму свыше — залог ликвидного имущества

Дополнительное обеспечение: нет.

Процентная ставка: процентная ставка устанавливается в зависимости от программы, по которой выдан кредит

Отсрочка в погашении кредита: на период строительства, но не более 2-х лет, с увеличением срока кредитования при рождении ребенка на срок до 3-х лет с увеличением срока кредитования.

Изменение процентных ставок по кредитам:

С 24 марта 2008 года Дальневосточный банк Сбербанка России снизил процентные ставки по наиболее востребованным кредитам.

«Кредит на недвижимость». В долларах США и евро: от 12,5%, от 12%.

«Ипотечный кредит». В долларах США и евро: от 12,5%, от 12%. После оформления ипотеки объекта недвижимости в пользу банка: от 11,5%, от 10,25%.

Кредит «Ипотечный +». В долларах США и евро: от 12%, от 11,5%. После оформления ипотеки объекта недвижимости в пользу банка: от 11,25%, от 10%.

Размер процентной ставки по вышеуказанным кредитным программам зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса собственных средств заемщика, а также региона.

«Кредит на неотложные нужды». В долларах США и евро: от 15,5%, от 13,5%.

С 24 марта 2008 года Сбербанк России изменил процентные ставки по вновь выдаваемым автокредитам в рублях, установив их в зависимости от срока кредитования.

Если клиент приобрел квартиру на первичном рынке и условиями его кредитного договора предусмотрено снижение процентной ставки после получения свидетельства о праве собственности на квартиру, то по факту завершения строительства объекта недвижимости и оформления права собственности клиент должен обратиться в банк с заявлением об изменении процентной ставки. Вместе с заявлением предоставляются следующие документы:

1. нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности заемщика на объект недвижимости;

2. выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированном обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу банка;

3. отчет об оценке завершенного строительством объекта недвижимости;

4. договоры (полисы) страхования риска утраты и повреждения завершенного строительством объекта недвижимости; страхования риска прекращения или ограничения права собственности владельца объекта недвижимости (по требованию банка).

Если у клиента возникли затруднения с предоставлением правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект недвижимости, он может обратиться в банк с просьбой продлить срок предоставления документов. В этом случае ему необходимо приложить к заявлению письмо застройщика с объяснением причин задержки оформления правоустанавливающих документов и указанием ориентировочных сроков оформления в собственность объекта недвижимости.

 

 

Альтернативы ипотеки.

На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

· Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);

· Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);

· Потребительский кредит.

Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько " доступное жилье " действительно доступно.

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.

ВТБ24 предлагает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья, а так же рефинансирование собственных и приобретенных ВТБ24 ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте.

После осуществления досрочного возврата кредита банк производит перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита.

Списание денежных средств для полного погашения задолженности по кредиту производится банком в платежный период (согласно условиям кредитного договора).

 

 

Учет ипотечных кредитов.

Примеры задач по выдаче кредитов (ипотеки).

В данных задачах для учета кредитных операций используются следующие счета:

45507 – кредиты, предоставленные физическим лицам, на срок свыше 3 лет.

40702 – негосударственные коммерческие организации.

91312 – имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов.

47427 – требования по получению процентов.

45215 – резервы на возможные потери.

70601 – доходы.

70606 – расходы.

99998 – счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи.

Выдана ипотека Иванову И.И. в сумме 5 000 000 рублей, под залог имущества на 6 000 000 рублей 1.01.08 на 10 лет, под 25% годовых, сумма процентов за первый месяц – (5000 000 * 25 * 30)/100*366=102459.90р. Ежемесячно с выплатой процентов клиент гасит часть долга 250 000 рублей. Проценты за последующие месяцы – (10 лет * 12 месяцев - 1 месяц) * 102459.90р = 12 192 728.10р.

№	Вид операции	Дебет	Кредит	Сумма	Примечание
1	Выдан кредит	45507	40702	5 000 000	1.01.08
2	Начислен резерв по ссуде	70606	45215	1 000 000	Символ 25302
3	Учет залога имущества	99998	91312	6 000 000	1.01.08
4	Начисление процентов за первый месяц	47427	70601	102 459.90	31.01.08, символ 11112
5	Вычет начисленных процентов	40702	47427	102 459.90	1.02.08
6	Погашение ссуды	40702	45507	250 000	1.02.08
7	Начисление последующих процентов	47427	70601	12 192 728.10	31.12.17
8	Вычет процентов	40702	47427	12 192 728.10	31.12.17
9	Погашение основного долга	40702	45507	12 500 000	31.12.17
10	Возврат залога	91312	99998	6 000 000	31.12.17

 

Выдана ипотека Иванову И.И. в сумме 5 000 000 рублей, под залог имущества на 6 000 000 рублей 1.01.08 на 10 лет, под 25% годовых, начислен резерв 10% от суммы кредита (500 000 рублей), сумма процентов за первый месяц – (5000 000 * 25 * 30)/100*366=102459.90р. Проценты за последующие месяцы – (10 лет * 12 месяцев -1 месяц) * 102459.90р = 12 192 728.10р.

№	Вид операции	Дебет	Кредит	Сумма	Примечание
1	Выдан кредит	45507	40702	5 000 000	1.01.08
2	Начислен резерв по ссуде	70606	45215	500 000	Символ 25302
3	Учет залога имущества	99998	91312	6 000 000	1.01.08
4	Начисление процентов за первый месяц	47427	70601	102 459.90	31.01.08
5	Вычет начисленных процентов	40702	47427	102 459.90	1.02.08
6	Начисление последующих процентов	47427	70601	12 192 728.10	31.12.17
7	Вычет процентов	40702	47427	12 192 728.10	31.12.17
8	Погашение ссуды	40702	45507	5 000 000	31.12.17
9	Возврат залога	91312	99998	6 000 000	31.12.17
10	Восстановление суммы резерва	45215	70601	500 000	Символ 16305

 

Заключение.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

 

 

Список используемой литературы.

1. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 04.12.2007).

2. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007).

3. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в редакции №193-ФЗ от 29.12.2004)

4. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.10.2007).

5. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 23.11.2007).

6. Федеральный закон РФ от 22.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 16.10.2006).

7. Федеральный закон РФ от 11.07.2001 № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (в редакции от 03.11.2006).

8. сайты Дальневосточного банка Сбербанка России и банка ВТБ24 (www.fesb.ru, www.vtb24.ru).

 

 

Приложение 1.