Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкурен цию и изменение.

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави сит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его бли зости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностя ми, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землеполь зования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономиче ской среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектур ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про грессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается пере груженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более доро гого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полез ность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собствен ника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность уча стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относитель но эффективными факторами в определении направления ценовых из менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна чает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста точно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объ ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спро са в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це ны выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стои мость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охра ны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реа лизовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи мости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градострои тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек тив развития района.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого пита ния или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участ ка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объ екта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспо могательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундамен тальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

 

169. Что включает в себя понятие экологически рационального землепользования? Перечислите экологические требования к сельскохозяйственному использованию земель.

В 1992 г. состоялась конференция по окр. среде в Рио-де-Жанейро, где была принята повестка дня на 21 в. – «переход к устойчивому развитию с 3 составляющими: соц., эконом., эколог.».

Экологически рац. землепользование включает след. комплекс мероприятий:

1) рац. организация территории с учетом региональных условий и эколог. требований

2) мероприятия по восстановлению и повышению плодородия почв, подвергнутым вредному воздействию.

3) защита земель от различных видов эрозии

4) рекультивация нарушенных земель с тем, чтобы восстановить их полезные св-ва и вовлечь ее в хоз. оборот

5) снятие, использование и сохранение плодородного верхнего слоя при проведении работ, связанных с нарушением земель

6) консервация земель, применяемая если в ближайшее время невозможно восстановить плодородие

В РФ в 1991 г. принят закон «О охране окр. среды», где обобщены эколог. требования к с/х производству. В 1996 г. была принята концепция устойчивого развития и поставлен вопрос об адаптационном ландшафтном земледелии.

Закон действует с 27.01.2003 г. Он не распространяется на участки для личного подсобного хозяйства, садово-огородного хозяйства и индивид. строительства.

Оборот земель с/х назначения основывается на след. принципах:

1) сохранение целевого использования зем. участков

2) установление размера общей зем. площади участков, кот. могут находиться в собственности семьи и его близких родственников

3) преимущественное право субъектов РФ на покупку участков при его продаже

4) преимущественное право субъектов РФ на покупку доли в праве общей собственности, если другие участники долевой собственности откажутся.

5) установление особенностей предоставления участков иностранным гражданам и юр. лицам, где иностранная доля более 50%

6) предоставление гражданам и юр. лицам в собственность участков в гос. собственности на возмездной и безвозмездной основе.

Приватизации не подлежат участки, если они заняты оленьими или отгонными пастбищами.

Иностранным гражданам предоставляется право получения с/х участка на праве аренды.

Собственники, землевладельцы и землепользователи обязаны использовать участки по целевому назначению и способами, не приносящими вред земле как природному объекту.

Участок м.б. принудительно изъят в случае не надлежащего использования. В аренду м.б. переданы участки, прошедшие кадастровый учет на срок не более 49 лет.

Особенности рынка земель с/х назначения в условиях переходного периода в России:

1) была применена долевая собственность

2) нехватка законов

3) отсутствие информац. обеспечения

4) отсутствие оценки земли на основе зем. ренты

170. Что включает конечный стратегический план предприятия? Каковы объективные ограничения при формировании стратегий?

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПЛАН - комплексный документ, в котором должно быть представлено видимое перспективное развитие предприятия с учётом влияния внешней и внутренней среды и внутреннего состояния. Это основной план предприятия, определяющий главную задачу и цели деятельности предприятия и способы достижения этих целей на 3-5 лет.

Конечная цель самого стратегического плана - это создание потенциала предприятия для достижения успеха в будущем.

Основные разделы:

1. Маркетинговый план.

2. План производства и реализации продукции.

3. План инновационной деятельности.

4. План капитального строительства.

5. План по труду и социальному развитию.

6. План себестоимости, прибыли и рентабельности.

7. Финансовый план.

8. План по прибыли и рентабельности производства.

9. План по охране и рациональному использованию природных ресурсов.

10. План по ВЭД предприятия.

Завершается разработка стратегического плана разделом «Основные технико-экономические показатели», где даётся оценка эффективности стратегического плана по всем направлениям. Включаемые в этот раздел показатели характеризуют в обобщённом виде все стороны производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Когда стратегия сформирована, фирма определяет тактику, которая воплощает разработанную стратегию в основные направления деятельности этой фирмы. Затем разрабатываются правила и процедуры действий, необходимые для реализации выбранных направлений.

Конечный стратегический план фирмы включает: видение, миссию и общие цели; стратегии фирмы - общую, деловую и функциональные; политику действий фирмы; программы, проекты и бизнес-планы.