Перевод жил. помщ. в нежилые и нежил. в жилые.

Жилищным кодексом РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться следующие условия:

· доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;

· переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.

Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:

· находящиеся в ветхом состоянии;

· находящиеся в аварийном состоянии;

· в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Перевод не допускается, если:

· доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

· переводимое помещение является частью жилого помещения;

· переводимое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

· право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

· переводимая квартира расположена не на первом этаже многоквартирного дома и этажом ниже находится жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по представленным собственником (или им уполномоченным лицом) данного помещения (заявителем) следующим документам:

· заявление о переводе помещения;

· правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники);

· план переводимого помещения с его тех. описанием (технический паспорт помещения);

· поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Решение о переводе или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с момента представления документов и не позднее 3 рабочих дней выдается заявителю.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.

Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.

Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.

10. Переустройство и перепланировка жил.пом.

Согласно ст. 25 ЖК РФ «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения». Иначе говоря, к перепланировке можно отнести любые изменения стен, перегородок, конструкций, приводящие к изменению названий помещений и их площади, которые указаны в техническом паспорте. Перепланировка помещения может включать следующие работы:

· монтаж и/или демонтаж перегородок;

· устройство проемов в перегородках;

· устройство или переоборудование тамбуров;

· устройство внутренних лестниц;

· расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

· устройство дополнительных санузлов и т.п.

Кроме того, существует понятие — «переустройство - представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Включает:

· перенос санузлов, кухонь;

· установка электрических плит взамен газовых;

· перестановка сантехнического оборудования в пределах кухни или санузла;

· перенос приборов отопления и т.п.

Все вносимые подобным образом изменения должны производиться с разрешения соответствующих органов, а также отражаться в тех.паспорте жилого помещения. Планируемую или уже совершенную перепланировку необходимо согласовать с органами МСУ.

Этапы оформления документов на перепланировку помещения:

· Получение планов БТИ.

· Изготовление эскиза.

· Направление документов на согласование.

· Получение разрешения на осуществление перепланировки.

· Проведение переустройства (перепланировки).

· Прием помещения комиссией.

· Оформление нового документа.

Технический поэтажный план и экспликацию можно получить в БТИ. При его отсутствии необходимо пригласить специалиста, для составления плана и осуществления замера помещения. Подготовка проекта изменений выполняется ФЛ или ЮЛ, осуществляющими архитектурно-строительное проектирование строительства по лицензии гос.образца.

Заявление на разрешение перепланировки, подготовленный эскиз, а также пакет документов на квартиру представляются на согласование в департамент градостроительства и архитектуры. По истечении 45 рабочих дней выносится решение о разрешении либо запрете перепланировки.

При положительном решении можно приступать непосредственно к работам для. По завершении всех строительных работ необходимо пройти комиссию. Комиссия из департамента оценивает качество проведенных работ и соответствие их представленной ранее документации, после чего выдает акт приемки и сдачи в эксплуатацию. В Регистрационную палату подаются все имеющиеся на квартиру документы с учетом тех, на основании которых проводилась перепланировка. Собственник получает на руки новое св-во о регистрации права собственности.

Переустройство и(или) перепланировка помещения, проведенные без решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и(или) перепланировки, являются самовольными и влекут ответственность за несоблюдение требований законодательства. Самовольные они в двух случаях:

1. при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании;

2. при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.

В обоих случаях виновное в правонарушениях лицо может быть привлечено к адм. ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. узаконить самовольную перепланировку можно только в судебном порядке. Субъекты РФ устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений.