Развитие рынка арендного жилья в европейских странах и в России

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, все квартиры в которых сдаются в аренду. В Москве такой тип жилья был очень популярен в XIX веке, квартиры в них снимали, как правило, люди творческих профессий, студенты, рабочие — те, кто не мог позволить себе купить собственное жилье. Сейчас в России почти не осталось старых доходных домов, которые работали бы по своему прошлому назначению, хотя в дореволюционной Москве они составляли почти половину жилья.

В Европе же этот вид жилья и бизнеса существует давно и постоянно развивается. Рынок доходных домов среди европейских стран наиболее развит в Германии - 57% населения арендуют жилье. Лидер по этому показателю -Берлин, где 85% жителей снимают квартиры. Тот факт, что в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, далеко не всегда является причиной нехватки средств на его приобретение. Резкое увеличение доли арендного жилья в Европе в начале 2000-х годов связано с возросшей мобильностью населения, возникшей при расширении границ Европейского союза.[3]

Доходные дома в Германии и вообще в Западной Европе — это очень распространенный бизнес. Доходные дома популярны как у местных инвесторов, так и у иностранных, в том числе россиян. В доходных домах в Германии живут годами: контракты заключаются на срок от трех до 30 лет. Чем лучше объект - чем он новее, качественнее, ближе к центру, тем меньше процент его доходности. Отремонтированный, но не новый дом в пригороде Дюссельдорфа может давать 6–8% годовых дохода от аренды, новый дом в центральных районах города 3–5%.

В Берлине цены на доходные дома начинаются от  3 млн.?. - это будет небольшой дом, не в центре. В хорошем районе Дюссельдорфа можно купить дом на 10–20 квартир за 1,5–2 млн.?. Доходные дома редко располагаются в популярных туристических районах - они ориентированы, прежде всего, на местных жителей. Часть новых доходных домов возводится в местах, популярных среди туристов, но такие дома относятся скорее к классу апарт-отелей, для которых характерно краткосрочное и среднесрочное пребывание, чаще до одного месяца.

Немецкий подход к доходным домам является общепринятым в Европе, но есть и исключения. В Испании, например, доходные дома в их традиционном европейском понимании широкого распространения не получили. В Испании доходные дома сменились апартаментами, которые приобретаются в туристических и центральных районах крупных городов с целью сдачи в аренду. Чаще всего инвесторы заключают контракт на управление апартаментами, в который включаются обязательства найти квартиросъемщиков, а также обеспечить содержание недвижимости в хорошем состоянии.

Во Франции смешались немецкий и испанский подходы к доходным домам. Есть дома, в которых квартиры сдаются в долгосрочную аренду, есть туристические апарт-отели с краткосрочной арендой, есть комплексы для пенсионеров с медицинским обслуживанием, есть студенческие общежития — все это считается разновидностями доходных домов. Во Франции около 40% населения арендуют жилье (рис.1). В Париже минимальный порог стоимости доходных домов составляет 2–3 млн.?. В провинции недвижимость такого типа можно приобрести менее чем за 1 млн.?. Рентабельность зависит от расположения объекта. Например, в центре Лилля в продаже есть дома с доходностью около 5% годовых. До 12% прибыли в год дают вложения средств в здания на периферии, но там высоки риски простоев.

Рис. 1 – Информация о динамике процента квартир, сдаваемых в наем во Франции

Россияне, приобретающие доходные дома в Европе, преследуют одну из двух целей (или обе): инвестиции или получение вида на жительство. Но если для инвестиционной покупки подходит любая европейская страна, получить вид на жительство можно далеко не везде. Около 40% недвижимости, которая покупается за границей, приобретается для получения дохода, это может быть и перепродажа, не только аренда, некоторые используют систему Timeshare - в определенный период времени проживают сами в этой недвижимости, а в остальной сезон помещение сдают. Например, по данным Tranio.Ru (международный брокер зарубежной недвижимости), 100% риелторов, работающих в Швейцарии, считают доходные дома в этой стране самой популярной коммерческой недвижимостью среди россиян. Но в Швейцарии покупка недвижимости не дает право претендовать на вид на жительство - необходимо организовать свой бизнес, предоставить рабочие места швейцарцам и платить налоги. Некоторые доходные дома в Европе продаются как готовый бизнес, и если его поддерживать, это может стать основанием для получения вида на жительство. Такие же условия - в Германии: чтобы претендовать на вид на жительство, необходимо вести собственный бизнес. В Германии 72% риелторов, работающих с российскими клиентами, считают доходные дома самым популярным видом коммерческой недвижимости среди наших соотечественников. Также в топ-5 стран по интересу к доходным домам среди россиян попали Нидерланды и Венгрия.

За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны достаточно давно и успешно функционируют. В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду.[4] Кроме этого, практика строительства арендного жилья успешно зарекомендовала себя, как один из самых эффективных инструментов управления миграционной политикой.

Развитие жилищной системы России не может полностью опираться на зарубежный опыт, имеющий специфику западной рыночной экономики, не учитывая сложившихся в российской экономике пропорций и взаимосвязей. Поэтому зарубежные модели финансирования нового строительства за счет средств, составляющих доход от недвижимости, должны быть подвергнуты тщательному анализу с учетом российской специфики.

В современной России идея доходных домов до сих пор не получила широкого распространения в связи с низкой прибыльностью данного бизнеса. Для российских девелоперов и инвесторов желаемый уровень доходности должен составлять 7-10%, то есть вдвое выше существующего, хотя для Европы  4%  -  это нормальная доходность.

Само понятие «доходный дом» предполагает получение дохода. Пока основная проблема таких домов в достаточно низкой стоимости аренды по отношению к стоимости строительства самого дома. Если инвестор строит такое жилье на рыночных условиях, то есть выкупает землю, платит за подключение к коммуникациям и так далее, его прибыль не превысит 5 процентов годовых. Как правило, для строителей интересен доход, который начинается от 10-15 процентов годовых, но, сдавая квартиры в аренду, сложно получить значительный доход. Потенциальные потребители не захотят, да и не смогут платить в два-три раза больше, чем стоит аренда аналогичного жилья на нелегальном рынке.

Отдельные удачные примеры строительства доходных домов в России есть - это, как правило, жилье бизнес-класса. За счет высокой стоимости аренды инвестор покрывает все свои расходы. То, что предлагают органы власти, это пока больше похоже на привлечение частных компаний к строительству жилья для решения социальных нужд. В зависимости от того, какие реальные льготы на практике будут предоставлены застройщикам, можно будет оценить прибыльность бизнеса.

Таким образом, пока в России пытаются возродить доходные дома, в Европе это уже отдельный вид бизнеса, который интересен, в том числе и россиянам для инвестиций с целью получения прибыли с доходного дома.

Во всем мире значительное количество граждан всю свою жизнь арендуют квартиры, дома. Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне. Большие строения "под жильцов" возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся.

В дореволюционной России тоже использовался этот инструмент доступного жилья, назывался он «доходные дома» и призван был приносить прибыль владельцам. Такие дома были в Москве и в Санкт-Петербурге, в Киеве, в Екатеринбурге, а также в других городах России.

В этом начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. Жить в доходном доме было не исключением, а правилом. Так, согласно данным 1913 года, всего 4 процента высших госслужащих Российского государства имели собственную недвижимость в городе. [5]

Доходные дома имели следующую организацию: чаще всего на первых этажах зданий располагались торговые лавки, ателье, рестораны и учреждения -эквивалент современным нежилым офисно-торговым помещениям. Вторые и третьи этажи занимали квартиры для богатых съемщиков. Четвертые и пятые этажи отводились под квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами. На последнем, как правило, чердачном этаже сдавали комнатушки для мещан или бедных студентов. Площадь комнат в "средних" квартирах была от 15 до 30 квадратных метров, число комнат - от 2 до 6, не считая кухни и комнат для прислуги. Большая часть интеллигенции проживала именно в таких квартирах, снимая их на 8-9 месяцев, а летом выезжала на дачи.

В свое время такое арендное жильё было весьма востребованным, но со временем доходные дома постепенно превратились в коммунальные квартиры, и про арендное жильё забыли почти на сто лет.

В последние годы в России всё активнее развивается тема строительства арендного жилья, одновременно совершенствуются применяемые на рынке жилищного строительства методы государственного регулирования.

Обратило свое внимание на доходные дома и правительство Санкт-Петербурга, которое рассматривает этот сегмент в качестве одного из ключевых механизмов сокращения очереди на жилье в городе. Цены на аренду таких квартир ниже рыночных, поэтому данный механизм пользуется популярностью у петербуржцев. Пока коммерческая аренда носит в городе характер «пилотного» проекта, однако, на данный момент свое желание участвовать в программе изъявили около 1,5 тысяч очередников. Всего город пополнил свой жилищный фонд 500 квартирами для коммерческого найма, однако в Санкт-Петербурге на данный момент насчитывается около 175 тысяч семей, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Соответственно и объем строительства арендного жилья должен быть увеличен в разы. Вместе с тем, срок окупаемости подобных проектов составляет до 25 лет, что, безусловно, является серьезным сдерживающим фактором. Также имеет влияние и психологический фактор: граждан все еще смущает, что арендуя квартиру в доходном доме, пусть и по минимальной цене, они не смогут получить ее в собственность. Привлекательность проекта – в возможности в самое ближайшее время улучшить свои жилищные условия по приемлемой цене. К примеру, аренда однокомнатной квартиры обойдется примерно в 4,5 тыс. рублей, а в дальнейшем цены могут быть снижены.

В городе Москве правительство реализует государственную программу «Жилище» на 2012–2016 годы, в которой предусмотрено возрождение доходных домов. Дома - двух типов: бездотационные, возводящиеся за счет городского бюджета, и доходные – строящиеся на средства бизнеса. Арендное жилье также используется для решения вопросов, связанных с обеспечением жильем мигрантов. Соответствующие схемы активно используются в столице и также набирают обороты в Санкт-Петербурге.

По данным исследований компании NAI Becar[6], в настоящее время в России жилье арендуют в среднем по стране около 5% населения. В крупных городах доля тех, кто проживает в съемном жилье, в среднем возрастает до 8,5%, а в Москве доходит до 15-17%.

В регионах России также реализуются проекты по строительству доходных домов. Начиная с 2012 года, в 30 российских регионах введено 608 тыс.кв. метров арендного жилья. Большое значение в судьбе каждой подобной стройки имеет отношение региональных властей, готовы ли они поддерживать инвесторов, выделять землю на приемлемых условиях.

У Агентства ипотечного жилищного кредитования есть «пилотный» проект по строительству такого жилья, который реализуется в Нижегородской, Пензенской, Калужской и Новосибирской областях, в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, а также Чувашии и на Алтае.

В Чувашии уже реализован «пилотный» проект по возведению жилых «доходных» домов для социального найма. Снять квартиру в государственном жилищном фонде могут учителя, врачи, няни и воспитатели детских садов, библиотекари, пенсионеры, молодые семьи – для очередников стоимость аренды составляет всего 35 рублей за квадратный метр. Таким образом, арендный платеж за двухкомнатную квартиру – меньше двух тысяч рублей в месяц (плюс коммунальные услуги), за трехкомнатную - немногим более двух с половиной тысяч рублей без коммунальных платежей. Естественно, что расценки на коммерческий найм – выше, поскольку в таком случае субъект не компенсирует часть арендного платежа.

В Калуге арендным жильем управляет специально созданная управляющая компания со 100% капиталом Калужской области. После прихода в Калугу ряда крупных компаний областное правительство совместно с Минрегионом РФ согласовали с предприятиями вопрос заполняемости домов, строящихся для их работников. Застройщикам было предложено построить дома небольшой этажности со средней площадью квартир 35-40 кв.м, причем строители возводили только «коробку». В результате себестоимость составила 20 тыс. руб. Кредит на строительство предоставил ОАО «Газпромбанк» под гарантии Калужской области и АИЖК. При таком подходе арендная плата составила 12 тыс. руб. в месяц, а срок окупаемости сократился до 20 лет.

Действующее в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре ипотечное агентство Югры 8 декабря 2014 года признано Агентством финансирования жилищного строительства победителем в номинации «За наибольший вклад в реализацию программы «Арендное жилье» в России[7].   
В Сургуте и Нефтеюганске  в эксплуатацию сдано около 12,5 тысяч арендных квадратных метров, в арендном доме Нефтеюганска уже проживают первые наниматели – работники бюджетной сферы. Всего в Югре до 2020 года планируется построить более 250 тысяч квадратных метров арендного жилья.

Несмотря на действующие доходные дома и реализующиеся проекты, институт арендного жилья в России все же только начинает зарождаться.