Статья 5. Обязанности и права Управляющей организации

5.1. Управляющая организация обязуется:

5.1.1. Осуществлять управление Многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством РФ с наибольшей выгодой в интересах Застройщика и Владельцев; выполнять и оказывать Работы и Услуги по настоящему договору в соответствии с действующими нормами эксплуатации жилищного фонда и условиями настоящего договора.

5.1.2. Выполнять Работы по содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома в пределах границ эксплуатационной ответственности на условиях настоящего договора

5.1.3. В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора довести до сведения всех потребителей услуг и результатов работ информацию о том, что Многоквартирный дом и прилегающая территория обслуживаются Управляющей организацией с указанием часов приема, адресов и телефонов руководителей, диспетчерских и дежурных служб.

5.1.4. В течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты заключения настоящего договора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление Коммунальных услуг по обеспечению Многоквартирного дома энергоносителями, а именно электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация) и отопление.

5.1.5. Осуществлять контроль за исполнением условий договоров, указанных в подп. 5.1.4, 5.1.14, 5.1.18 и п. 5.1.45 настоящего договора.

5.1.6. Осуществлять ежемесячный расчет суммы, подлежащей оплате Застройщиком за Коммунальные услуги за вычетом сумм, подлежащих оплате Владельцами. Вычет производится за период с даты Актов приема-передачи Квартир, подписанных между Застройщиком и Владельцами этих Квартир.

5.1.7. Обеспечить предоставление платежных документов (счетов-квитанций) для внесения платы за Коммунальные услуги Застройщику и\или Владельцам не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. В случае несвоевременного предоставления счетов-квитанций, по отношению к срокам, установленным в настоящем пункте, срок оплаты Застройщиком счетов-квитанций соразмерно продлевается.

5.1.8. Осуществлять контроль, за своевременным поступлением от Застройщика и Владельцев платежей за Коммунальные услуги через систему единых информационных расчетных центров (ЕИРЦ).

5.1.9. Осуществлять рассмотрение жалоб Застройщика и \или Владельцев на режим и качество предоставления Коммунальных услуг в сроки, установленные Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011.

5.1.10. Заблаговременно информировать Застройщика (путем направления ему соответствующего письменного уведомления) и Владельцев (путем размещения соответствующей информации на платежных документах и информационных стендах Многоквартирного дома) о плановых перерывах предоставления Коммунальных услуг в сроки, предусмотренные действующим законодательством РФ.

5.1.11. Заблаговременно информировать в письменной форме Застройщика (путем направления ему соответствующего уведомления) и Владельцев (путем размещения соответствующей информации на платежных документах и информационных стендах Многоквартирного дома) об изменении размера платы за жилое помещение и (или) тарифов на Коммунальные услуги.

5.1.12. Осуществлять приемку на коммерческий учет индивидуальных приборов учета Коммунальных услуг с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов учета.

5.1.13. Взаимодействовать от своего лица и\или от лица и в интересах Застройщика с органами управления, энергоснабжающими и иными организациями в решении всех вопросов, связанных с Управлением Многоквартирным домом и обеспечением его Коммунальными Услугами.

5.1.14. В целях надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору заключать соответствующие договоры от своего имени и за свой счет с обслуживающими и подрядными организациями, включая, но не ограничиваясь договорами, указанными в подп. 5.1.4, 5.1.18 и 5.1.45 настоящего договора.

5.1.15. Осуществлять контроль за исполнением договорных обязательств обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями, в том числе по объёму, качеству и срокам предоставления Застройщику и Владельцам Работ и Услуг в части содержания Общего имущества Многоквартирного дома.

5.1.16. Проводить проверку технического состояния Общего имущества Многоквартирного дома, в том числе инженерных коммуникаций и оборудования, строительных конструкций Многоквартирного дома.

5.1.17. Не позднее 3 (трех) календарных дней до проведения плановых работ по содержанию Общего имущества Многоквартирного дома, границы ответственности которого расположены в Квартирах, согласовать с Застройщиком и\или Владельцами в Многоквартирном доме время доступа для проведения работ.

5.1.18. Во исполнение своих обязательств по настоящему договору заключить договоры на обслуживание лифтового оборудования, сбор, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов.

5.1.19. Вести в установленном порядке необходимую документацию на все действия, связанные с исполнением обязательств Управляющей организацией по настоящему договору, в том числе на все изменения, которые могут возникнуть в период эксплуатации Многоквартирного дома, включая Текущий ремонт, восстановление Общего имущества Многоквартирного дома, а также вести и хранить техническую документацию (базы данных) на Многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчёты, связанные с исполнением настоящего договора.

5.1.20. Принять от Застройщика техническую документацию, перечень которой приведен в Перечне технической и исполнительной документации на Многоквартирный дом (Приложение № 3),являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Факт принятия Управляющей организацией технической и исполнительной документации подтверждается подписью и печатью Управляющей организации на Приложении № 3 к настоящему договору.

5.1.21. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также обеспечить круглосуточный прием и учет заявок от Застройщика и Владельцев в случае возникновения аварийной ситуации в сроки, установленные законодательством и условиями настоящего договора.

5.1.22. Обеспечить Застройщика и Владельцев в Многоквартирном доме информацией о телефонах аварийных служб, поместив соответствующую информацию на платежных документах и информационных стендах Многоквартирного дома.

5.1.23. Представлять законные интересы Застройщика и Владельцев в Многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Принимать участие в работе по выявлению причин аварийных ситуаций.

5.1.24. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Застройщика и Владельцев, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. В течение 20 (двадцати) рабочих дней со дня получения письменного заявления Застройщика и\или Владельца, информировать его о решении по заявленному вопросу.

5.1.25. Выполнять поручения Застройщика и/или Владельцев по вопросам Управления Многоквартирным домом в согласованные Сторонами сроки, при условии, что исполнение данного поручения не требует дополнительных затрат Управляющей организации. В случае, если поручение Застройщика и\или Владельцев повлечет за собой дополнительные затраты Управляющей организации, не предусмотренные условиями настоящего договора, то такое поручение может быть принято Управляющей организацией к исполнению только после подписания соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.

5.1.26. Осуществлять действия по учету Владельцев.

5.1.27. Не допускать проведения переустройства Квартир Владельцами без оформления прав собственности на них, а также без наличия согласованной проектно-сметной документации и разрешения соответствующих государственных органов.

5.1.28. Осуществлять действия по организации доступа в Квартиры в период проведения ремонтно-строительных работ, осуществлять фактическое заселение Квартир в Многоквартирном доме:

- организовывать осмотр Квартир Владельцами с целью выявления недоделок при передаче Застройщиком помещений Владельцам в соответствии с договорами участия в долевом строительстве, заключенными между Застройщиком и Владельцами;

- составлять и подписывать акты осмотра Квартир, передавать акты осмотра подрядной организации для устранения недоделок и контролировать их устранение в согласованные сроки, уведомлять Застройщика о проведенных мероприятиях;          

- выдавать Владельцам помещений ключи от Квартир для проведения ремонтно-отделочных работ в соответствии с порядком, согласованным с Застройщиком, составлять и подписывать акты допуска Владельцев в Квартиры; подписывать с Владельцами акты выдачи ключей от Квартир;

- организовывать подготовку по согласованной с Застройщиком форме актов приема-передачи Квартир в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и передачу их Владельцам для подписания; контролировать оперативное подписание актов приема-передачи Квартир Владельцами с целью последующей передачи подписанных Владельцами актов на подпись Застройщику; подписывать акты приема-передачи Квартир от имени Застройщика при условии выдачи Застройщиком соответствующей доверенности представителю Управляющей организации.

5.1.29. В течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения письменного запроса Застройщика и/или Владельцев выдавать справки установленной формы о платежах на содержание и ремонт Общего имущества Многоквартирного дома и за Коммунальные услуги, а также иные справки, предусмотренные действующим законодательством РФ.

5.1.30. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Застройщика и Владельцев при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

5.1.31. По требованию Застройщика и\или Владельцев предоставлять договоры, заключенные с третьими организациями во исполнение своих обязательств по настоящему договору. При этом Застройщик имеет право проверять условия этих договоров, не вмешиваясь при этом в хозяйственную деятельность Управляющей организации, вносить замечания по условиям договоров с третьими организациями, включая их ценообразование, обязательные для исполнения Управляющей организацией.

5.1.32. Представлять отчет об исполнении условий настоящего договора на общем годовом собрании с участием Застройщика и Владельцев, проводимом в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а также опубликовывать указанный отчет на официальном сайте Управляющей организации.

5.1.33. После получения копий Актов приема-передачи Квартир их Владельцам от Застройщика запрашивать и хранить копии документов, подтверждающих право пользования Квартиры ее Владельцем и/или третьими лицами (арендаторами, пользователями).

5.1.34. В случае выявления факта проживания в Квартире лиц, незарегистрированных в установленном порядке и невнесения платы за Коммунальные услуги, после соответствующей проверки и составления комиссионного акта, сообщить о данном факте в соответствующие органы внутренних дел и производить начисление платы за Коммунальные услуги, по данной Квартире, по фактически проживающим гражданам.

5.1.35. Проводить расчет и/или перерасчет размера платы за Коммунальные услуги Застройщиком и Владельцами в Многоквартирном доме на основании фактических показаний индивидуальных приборов учета с учетом расходов коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

5.1.36. Выставлять Владельцем Квартир счета за потребленные услуги в срок не позднее 5 числа следующего за отчетным месяцем. Организовать начисление, сбор, перерасчет и перечисление платежей Владельцами Квартир в Многоквартирном доме за услуги по содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома, платы за Коммунальные услуги и дополнительные услуги в соответствии с условиями настоящего договора.

5.1.37. В течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения письменного запроса Застройщика и\или Владельцев рассмотреть его и представить соответственно Застройщику или Владельцам в указанный срок письменный ответ, в том числе представлять Застройщику или Владельцам в указанный срок документы, касающиеся выполняемых действий по настоящему договору. В случае наличия в указанном запросе замечаний касательно недостатков в выполняемых Управляющей организацией работах и оказываемых услугах в кратчайший срок принять соответствующие меры по их устранению. При этом Стороны руководствуются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003.

5.1.38. Вести учет заявок и выполненных работ и оказанных услуг по заявкам Застройщика и Владельцев по форме, установленной локальным нормативным актом Управляющей организации.

5.1.39. На основании заявки Застройщика и/или Владельцев составить акт нанесения ущерба Общему имуществу Многоквартирного дома и/или Квартире в Многоквартирном доме.

5.1.40. Представлять Застройщику информацию в соответствии с установленным законодательством РФ порядком и сроком раскрытия информации.

5.1.41. Обеспечить сохранность состояния Многоквартирного дома, в части Общего имущества Многоквартирного дома, переданного Застройщиком Управляющей организации для обслуживания.

5.1.42. Планировать работы по Текущему ремонту Общего имущества Многоквартирного дома, с учетом его технического состояния.

5.1.43. Своевременно направлять Застройщику уведомление о необходимости проведения Текущего и/или Капитального ремонта и на основании предварительного согласования Застройщиком и Владельцами организовать проведение Текущего и Капитального ремонта Общего имущества Многоквартирного дома, в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

5.1.44. Вести учет доходов и расходов на содержание и ремонт Общего имущества Многоквартирного дома.

5.1.45. Заключать договоры с субподрядными организациями на производство строительно-монтажных, ремонтных работ по Текущему ремонту. При этом Управляющая организация имеет право без согласования с Застройщиком выбирать субподрядные организации.

5.1.46. Осуществлять систематический контроль за исполнением субподрядными организациями, гарантийных и послегарантийных обязательств, обеспечивая при этом безусловную защиту интересов Застройщика и Владельцев.

5.2. Управляющая организация имеет право:

5.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору, в том числе привлекать к выполнению (оказанию) Работ и Услуг третьих лиц.

В пределах, установленных нормативными документами и условиями настоящего договора, самостоятельно определять подрядчика, а также порядок и способ выполнения работ по содержанию, техническому обслуживанию, Текущему ремонту Общего имущества Многоквартирного дома.

5.2.2. По просьбе Застройщика, за дополнительную плату оказать дополнительные услуги по управлению Многоквартирным домом, в т.ч. заключение и сопровождение договоров на передачу в пользование Общего имущества Многоквартирного дома; договоров аренды Общего имущества Многоквартирного дома; изъятие Общего имущества из незаконного пользования, а также другие услуги, не противоречащие действующему законодательству. При этом дополнительные услуги будут оказываться Управляющей организацией только при условии подписания Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.

5.2.3. Оказывать (выполнять) иные виды работ и услуг по индивидуальным заявкам Застройщика или Владельцев, не входящие в обязанности Управляющей организации по настоящему договору. Указанные работы и услуги подлежат оплате Застройщиком или Владельцами, которые подали заявку на проведение (оказание) вышеупомянутых работ и услуг.

5.2.4. При необходимости вносить изменения в месячный/годовой план Текущего ремонта по предварительному согласованию с Застройщиком.

5.2.5. Формировать предложения по проведению дополнительных работ по содержанию и Текущему ремонту с экономическим расчетом расходов на их проведение, а также формировать и представлять предложения представителю Застройщика относительно необходимости проведения Капитального ремонта, перечня и сроков проведения работ по Капитальному ремонту, с экономическим расчетом расходов на их проведение.

5.2.6. В случае возникновения аварийной ситуации, а также при наличии предписаний контролирующих организаций, самостоятельно использовать средства, предусмотренные на Текущий ремонт, для организации ликвидации аварии с письменным уведомлением Застройщика в течение 1 (одного) календарного дня о наличии аварии и размере средств, затраченных на ее устранение, с предоставлением сметной документации.

5.2.7. В случае несвоевременной и\или частичной оплаты Коммунальных услуг приостанавливать или ограничивать предоставление Коммунальных услуг или их части не ранее чем спустя 1 (один) календарный месяц с даты письменного предупреждения (уведомления) Застройщика и/или Владельцев (пропорционально площади Квартир, принадлежащих Застройщику и/или Владельцам). Под частичной оплатой Коммунальных услуг понимается наличие у Застройщика и/или Владельцев задолженности, превышающей 3 (три) ежемесячных размера платы, определяемых исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и их тарифов, действующих на день ограничения предоставления Коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

5.2.8. При возникновении аварийной ситуации, пожара, в случае отсутствия сведений о местонахождении Застройщика, в присутствии и при помощи представителей правоохранительных органов и МЧС получать доступ в Квартиры с обязательным составлением акта. При этом Застройщик не несет ответственность за Квартиры, переданные их Владельцам по Актам приема-передачи Квартир.

5.2.9. В установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой.

5.2.10. Фиксировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов (в случае отсутствия индивидуального прибора учета).

5.2.11. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.