Техническое управление инженерными системами

Техническое управление инженерными системами осуществляется с целью обеспечения безопасного и надежного функционирования здания и комфортных условий для работы сотрудников. Техническое управление включает в себя техническое обслуживание, ремонт, реконструкцию и модернизацию инженерных систем здания:

· Автоматизированные системы управления;

· Архитектурно-строительные конструкции и сооружения;

· Вентиляция и кондиционирование;

· Водоснабжение и канализация;

· Грузоподъемное, транспортное оборудование (лифты, эскалаторы);отопление и теплоснабжение;

· Противопожарные системы и оборудование;

· Система местного кондиционирования;

· Холодоснабжение;

· Электроснабжение и освещение.

Управление инфраструктурой объекта

Управление инфраструктурой объекта включает в себя оказание следующих услуг:

· Внутренняя уборка

· Мойка внешней части здания, фасада, окон

· Уборка прилегающей территории

· Уход за зелеными насаждениями

· Борьба с вредными насекомыми

· Вывоз мусора/снега

· Почтовая служба, курьерская служба

· Секретариат

· Обеспечение безопасности

· Администрирование склада и архива

· Менеджмент автопарка

· Уборка после строительных работ;

· Дератизация, дезинсекция, дезинфекция.

На работы по уборке и благоустройству компания «ЛЕВ» на основе конкурса привлекает субподрядные компании и ведет постоянный контроль качества их работы.

Административное и коммерческое управление

Коммерческое управление включает в себя оказание следующих услуг:

· Управление договорами аренды / Управление другими договорами, относящимися к объекту недвижимости

· Управление договорами страхования

· Отчётность

· Ведение бухгалтерии

Обеспечение безопасности

 Обеспечение безопасности включает в себя оказание следующих услуг:

· Контроль доступа.

· Контроль въезда-выезда автотранспорта.

· Контроль парковки.

· Прием звонков и корреспонденции в нерабочее время на рецепции.

· Контроль систем жизнеобеспечения: пожарная и охранная сигнализации, система контроля доступа.

· Видеонаблюдение за ситуацией на объекте.

· Патрулирование территории объекта.

· Реагирование на нештатные ситуации.

Управление системами инженерного обеспечения

Управление системами инженерного обеспечения включает в себя качественное обеспечение объекта коммунальными услугами:

· электроснабжение

· снабжение горячей и холодной водой

· отопление

· канализация и т. п.

Расчет затрат на содержание и эксплуатацию объекта, в год (Табл. 5)

Таблица 5

№	Наименование затрат	Количество	Тариф	Стоимость затрат в месяц, руб.	Стоимость затрат в год, руб.
1	Техническое управление инженерными системами	5715м2	80 руб/м2 в месяц	ХХХ	ХХХ
2	Управление инфраструктурой объекта	5715м2	55 руб/м2 в месяц	ХХХ	ХХХ
3	Административное и коммерческое управление	5715м2	68,5 руб/м2 в месяц	ХХХ	ХХХ
4	Обеспечение безопасности	5715м2	40 руб/м2 в месяц	ХХХ	ХХХ
5	Управление системами инженерного обеспечения	5715м2	30 руб/м2 в месяц	ХХХ	ХХХ
6	Расходы на оплату труда УК	20 чел.		ХХХ	ХХХ
	Итого

ХХХ

ХХХ

 

Содержание и эксплуатация объекта представляет собой комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:

· обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением,

· обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,

· обеспечение установленного уровня безопасности,

· обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,

· поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),

· поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.

 

Примечание: в данном разделе необходимо представить схему взаимодействия участников процесса управления недвижимостью, по аналогии с разделом «Информация об основных участниках проекта».

 

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные для проведения расчетов представлены в приложениях.

При проведении расчетов были использованы следующие предположения:

ü Расчетный период включает предынвестиционную и инвестиционную стадию, а также несколько лет эксплуатации объекта (до срока окупаемости+1 год);

ü Шаг расчета – 1 год для стадии эксплуатации, 1 квартал для стадии инвестирования;

ü в конце расчетного периода расчетах учтена стоимость продажи объекта (кс использованием метода прямой капитализации);

ü Налоговое бремя проекта включает все действующие налоги и сборы, применимые к данному инвестиционному проекту (налог на прибыль, НДС, земельный налог, налог на имущество и др.);

ü При проведении расчетов делается предположение, что проект финансируется за счет собственных и заемных средств (см.раздел «План Финансирования»);

ü Использованы укрупненные показатели при формировании денежного потока инвестиционного проекта;

ü Все расчеты проводятся в рублях.

По результатам проведенных расчетов было определено, что показатели эффективности имеют следующие значения (Денежный поток представлен в приложении):

NPV - 459 млн. рублей;

IRR - 22,9%;

Срок окупаемости (простой) - 10  лет;

Срок окупаемости (с учетом дисконтирования) -13 лет.

С учетом полученных значений можно сделать вывод об инвестиционной привлекательности проекта и об эффективности мероприятий по управлению им.

ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ

Общая потребность в финансировании рассчитана на основе максимального дефицита денежных средств и составляет с учетом округления 1 343  000 000 руб., из которых:

· 699 000 000 руб. – собственные вложения акционеров в уставной капитал;

· 644 000 000 руб. – банковский кредит, который планируется привлечь в банке.

В случае необходимости участники могут рассмотреть возможность внесения дополнительного (резервного) финансирования Получателем средств или иными Участниками проекта.

       Кредит предполагается получить на следующих условиях:

· 14% годовых в российских рублях;

· Соотношение собственных и заемных средств в общей сумме потребности в финансировании – примерно 50/50%.

· Проценты выплачиваются ежеквартально. Льготный период по выплате процентов не предоставляется.

· Срок кредитования – до 6 лет. Последние банковские проценты и последний транш возврата основной суммы долга выплачиваются в конце 2-го квартала 2021 года.

· Льготный период по погашению основной суммы долга составляет также 3 года.

· Вхождение банка в уставной капитал на данном этапе не рассматривается.

· Контроль Банка за ходом реализации проекта и целевым использованием средств может быть осуществлен путем:

· передачи в залог акций Получателя средств;

· выделения финансирования в виде траншей;

· представительства Банка в Совете директоров;

· перевода расчетных счетов Получателя средств в Банк;  

· мониторинга выполнения графика реализации проекта;

· установления системы ограничивающих условий-ковенант в кредитном договоре.

Средства акционеров будут направлены на проектные работы и участие в приобретении земельного участка.

Банковский кредит будет направлен на строительство объекта.

Исходя из заданных параметров кредитования было установлено, что кредит погашается в полном объеме на 7-м году реализации проекта. Таким образом можно сделать вывод о том, что проект будет привлекателен не только для инвесторов, но и для кредиторов.