Договор найма жилого помещения: понятие, субъектный состав, виды, форма.

Договор найма жилого помещения — одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Разновидностью договора найма является найм жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный найм). Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать жилое помещение по прямому назначению — для проживания граждан. Условия договора:

Субъектами данного договора являются:

— наймодатель — собственник или управомоченное им лицо;

— наниматель — могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т. д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное непредусмотрено законом или договором. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих членов семьи нанимателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.

Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды.

Наниматель жилого помещения с согласия наймодателя вправе вселить в жилое помещение поднанимателей на срок, предусмотренный договором поднайма жилого помещения. Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма. По договору поднайма жилого помещения поднанимателю может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата по договору поднайма жилого помещения не может превышать плату по договору найма. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднаем наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Временные жильцы и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. За действия временных жильцов и поднанимателей перед наймодателем несет ответственность наниматель. Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в жилом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

2) без согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя;

3) без согласия других нанимателей в квартире коммунального заселения.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов и поднанимателей при условии несоблюдения требований законодательства о социальной норме общей площади на одного человека. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем, а поднаниматели - по истечении срока договора поднайма, если иное не установлено соглашением сторон. При отказе освободить жилое помещение временные жильцы и поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке указанные лица подлежат выселению и при прекращении договора найма жилого помещения.

 

Договор подряда.

Договор подряда — одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ).Особенности договора подряда:

Предметом договора является изготовление или переработка вещи либо выполнение другой работы. Оплачивается результат работы, который подлежит передаче заказчику.

• Стороны договора:

— подрядчик — физическое или юридическое лицо. Работает подрядчик самостоятельно, определяя способы выполнения задания, и осуществляет работу на свой риск (использует свои материалы, силы и средства);

— заказчик — физическое или юридическое лицо.

Отдельные виды договора подряда:

• бытовой подряд;

• строительный подряд;

Подрядчик выполняет задание заказчика лично либо с привлечением других лиц (субподрядчиков). В случае привлечения других лиц подрядчик считается генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик ответственен:

— перед заказчиком: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиков;

— перед субподрядчиками: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком.

В договоре подряда на стороне подрядчика могут выступать два или более лица. В зависимости от предмета обязательства по отношению к заказчику они несут от-ветственность:

• солидарную при неделимости объекта (являются солидарными должниками и солидарными кредиторами);

• долевую при делимости объекта (несут ответственность в пределах своей доли в обязательстве).

Сроки в договоре подряда;

— начальный срок выполнения работ;

— промежуточный срок завершения отдельных этапов работы;

— конечный срок выполнения работ.

За нарушение сроков подрядчик несет ответственность, если иное не установлено законом или договором. Изменяться они могут только в порядке и в случаях, предусмотренных договором. Если в результате нарушения конечного срока выполнения работ заказчик утратил интерес к результату работы, он может отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

В случаях, когда результат работы выполнен с недостатками, делающими его непригодными к использованию, заказчик имеет право требовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо безвозмездного выполнения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой;

• соразмерного уменьшения цены за работу;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если это предусмотрено договором.

В случае, если данные требования не были удовлетворены в установленный срок, если недостатки являются существенными, неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки:

— в течение гарантийного срока;

— в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи, если гарантийный срок или иные не установлены договором, законом или обычаями делового оборота;

— по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет с момента передачи работы, если недостатки возникли до передачи работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Срок исковой давности для таких требований составляет 1 год, а для зданий и сооружений — 3 года. Течение исковой давности начинается с момента принятия работы в целом. В случаях, когда на результат работы установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков сделано в пределах этого срока, течение срока исковой давности начинается с этого дня.

При прекращении договора подряда заказчик вправе требовать предоставления незавершенной работы с компенсацией подрядчику его затрат.

Особенности договора бытового подряда:

Стороны договора:

— подрядчик — физическое или юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность;

— заказчик — гражданин.

Цель договора — удовлетворение бытовых или других личных потребностей заказчика. Договор бытового подряда является публичным. К отношениям по данному договору применяются правила о защите прав потребителей. Форма договора — простая письменная (в виде квитанции, например). Если работа выполняется в присутствии заказчика, то форма договора — устная.

Особенности договора строительного:

Существенными условиями договора являются цена, срок, предмет.

• Предметом договора являются отношения, связанные с созданием недвижимого обьекта, вновь создаваемые либо подлежащие улучшению:

— строительство или реконструкция предприятия, здания,сооружения;

— выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ;

— работы по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Стороны договора:

— подрядчик должен обладать специальной лицензией, дающей право на проведение строительных работ;

— заказчик обязан создать необходимые условия подрядчику для выполнения работы.

К договору строительного подряда могут применять положения о бытовом подряде, когда работы осуществляются для бытовых и иных личных потребностей заказчика-гражданина. При договоре строительного подряда используются специальные нормативные акты (градостроительный кодекс, строительные нормативы). Договором строительного подряда должны быть определены:

— состав и содержание технической документации;

— сторона, ответственная за предоставление такой документации, и срок предоставления;

— условия об обязанности одной из сторон страховать риск случайной гибели или повреждения объекта и риск причинения вреда при строительстве.

Сдача результатов работы оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе от подписания акта одной из сторон другая сторона делает отметку об этом и подписывает его. Такой акт может быть признан в судебном порядке недействительным, если отказ от подписания был обоснован. Приемке результатов работ могут предшествовать предварительные испытания в случаях, предусмотренных законом или договором строительного подряда. Приемка работ осуществляется в таком случае только после положительного результата испытаний.