Финансовая оценка в условиях неопределенности.

Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в т.ч. о связанных с ним затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Разница между риском и неопределенностью состоит в том, знает ли лицо, принимающее решение, о вероятности наступления определенных событий.

При оценке проектов наиболее существенными представляются следующие виды инвестиционных рисков:

— риски, связанные с установленными законодательством правовыми основами осуществления инвестиций, так называемые политические риски;

— риски, связанные с имущественными правами на инвестируемый объект;

— риски, связанные с ошибочной оценкой рыночной ситуации при планировании инвестиций;

— риски, связанные с ошибочностью в составлении проекта;

— риски, связанные со случайными воздействиями на объект, как со стороны непосредственно участников проекта (в том числе — строительно-монтажные риски), так и со стороны третьих лиц, а также иные случайные воздействия (пожары, наводнения, стихийные бедствия и т. д.);

— риски, связанные с выполнением своих обязательств участниками проекта и их контрагентами;

— риски, связанные с изменением рыночной ситуации во время реализации проекта, которые не позволяют получить планируемую отдачу от инвестиций.

Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся в форме каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие методы:

1.Анализ чувствительности;

2.Проверка устойчивости и определение предельных параметров проекта;

3.Определение точки безубыточности;

4.Корректировка параметров проекта:

5.Построение дерева решений;

6.Формализованное описание неопределенности.

Рассмотрим один из перечисленных методов — анализ чувствительности.

Анализ чувствительности призван дать точную оценку того, насколько сильно изменится эффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметров проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е. незначительное отклонение от первоначального замысла окажет серьезное влияние на успех проекта.

Анализ чувствительности проекта можно применять в двух случаях: 1) для определения факторов, в наибольшей степени оказывающих влияние на результат проекта; 2) для сравнительного анализа проекта.

2.2.1. Конкурентная стратегия ОАО “ЭМС”

При выборе конкурентной стратегии руководство АО “ЭМС” исходило из своих возможностей обеспечения качества, а также из потребностей рынка. В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости цены на жильё низкого качества (“хрущёвки”, панельные дома первых серий) имеют тенденцию к медленному понижению (за 1995 г. по материалам нескольких агентств цены на этот тип жилья снизились на 2% — 5%). В то же время цены на жильё высокого качества (старый фонд после кап. ремонта, “сталинские “ дома, кирпичные дома с удачной планировкой квартир) устойчиво растут (в 1994 г. — 24%, в 1995 г. — 18%). Это обусловлено тем, что категория населения, которую устраивает такого рода жилье, не в состоянии заплатить даже за такие, относительно дешевые квартиры. В то же время сформировался довольно широкий слой населения с высоким и, главное, стабильным доходом, нуждающийся в улучшении жилищных условий и потенциально готовых к приобретению жилья. Поэтому спрос на жилье высокого качества остается стабильным, цены на такого рода жилье имеют медленную тенденцию к повышению.

АООТ “Энергомашстрой” располагает всеми необходимыми слагаемыми для обеспечения высокого качества строящегося жилья:

 — в АО работают специалисты высоких разрядов по строительным профессиям;

— в состав АООТ “Энергомашстрой” входит строительная лаборатория, которая осуществляет технический надзор согласно лицензии;

— АО располагает хорошим оборудованием;

— наличие в составе АО проектной фирмы обеспечивает возможность следовать всем требованиям развивающегося рынка жилья.

Приняв во внимание вышеперечисленные факторы, менеджеры АО “ЭМС” избрали конкурентную стратегию Б2 —ориентация на качество, надеясь со временем расширить диапазон конкуренции и прийти к стратегии А2 — уникальность и лидерство по качеству продукции. При этом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

Так, например, фирмой реализованы следующие проекты:

— жилой дом на 6-ой Советской ул., 32, общей площадью 2400 м2 пятиэтажная кирпичная вставка между существующими домами, на свайном основании с квартирами улучшенной планировки в двух уровнях. Просторные места общего пользования и большие кухни (15 м2) создают дополнительный уют жителю квартиры. В каждой квартире - бассейн. Заказчиком выступал “АО Спецгидроэнергомонтаж”.

— жилой дом по ул. Варшавской д. 63 - общей площадью 6500 м2. Дом в кирпично-монолитном исполнении со встроенными помещениями, 14 этажей с квартирами улучшенной планировки в 2-ух уровнях.

— коттеджи в п. Новоселье Ломоносовского района, 2-3 этажные кирпичные дома построенные по индивидуальным проектам, разработанным проектной фирмой АООТ “Энергомашстрой”. Каждый коттедж имеет гараж и мансардную часть используемую под жилье.