Формат и определение оптимального места для размещения

 

Петроградский район чрезвычайно разнообразен в структуре предложения. Здесь присутствует формирующаяся как элитная зона Островов, на Петроградской стороне также сформировались очень дорогие кварталы, с другой стороны, остается огромное количество ветхого жилья и коммунальных квартир. К тому же на Петроградской стороне особенно активно происходят преобразования на территориях, занятых промышленностью. Этот район - пока самый перспективный для вывода предприятий и жилого или коммерческого строительства: здесь есть пресловутая «историчность», по-прежнему привлекательная как для бизнеса, так и для жизни. Больше того, преобразования начались достаточно давно - настолько, что здесь уже приходит время следующей проблемы: соответствующей появляющемуся статусу инфраструктуры. Особенно это касается Островов.

В своем проекте, за основу я взял бизнес центр «Арена Холл». Арендная ставка от $216 до $240 кв.м/год Адрес: Добролюбова пр. / ст. м. Спортивная.

 

Описание объекта

коммерческий недвижимость арендатор

В аренду сдаются помещения блоками площадью 14, 60, 80, 100 кв.м. и более Общая площадь сдаваемых под аренду площадей составляет более 19000кв. м.

Тип планировки: Коридорно-кабинетная планировка.

Оборудование: санузлы для посетителей расположены в торгово-развлекательной части комплекса. Офисные помещения оборудованы собственными санитарными помещениями.

Отделка: отделка в помещениях выполнена стандартная.

Наличие мебели: развлекательная часть комплекса оборудована диванами и игровым оборудованием, торговая - стеллажами и стойками, необходимых для упаковывания проданного товара, офисная часть оборудована офисной мебелью.

Конструкция здания: каркасное здание с навесными ж/б панелями и ж/б перекрытиями. Высота потолков - 3 м. Этажность: 6 эт. Отопление, система автономного отопления, электроснабжение, электропроводка разведена во всех помещениях, вторая категория безопасности электроснабжения. Телекоммуникации: Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий. Безопасность: Круглосуточная охрана. Технические средства безопасности: Система видеонаблюдения периметра, система контроля доступа, система охранной сигнализации. Оригинальной изюминкой ТРЦ - расположенный на крыше - ресторан с панорамным видом на исторический центр Петербурга. В цокольном этаже здания расположен охраняемый паркинг на 87 автомобилей. Кроме того, на прилегающей к бизнес-центру территории предусмотрена наземная парковка.

 

Описание участка девелопмента

 

Мой выбор обусловлен в первую очередь расположением данного объекта. т.е. удобством близости метро (100 метров), наземного транспорта. Наличием надземной охраняемой парковки (бесплатной) на 50 м/м, закрытого, четырёхрядного паркинга (слева от главного фасада Юбилейного).

Бизнес-центр - это современный многофункциональный комплекс, расположенный в Петроградском районе Санкт-Петербурга. В этом разделе Вы можете увидеть «лицо» нового бизнес-центра, оценить удобство расположения здания и необычную архитектуру фасада.

Эффективность

Анализ частоты и целей посещения торгово-развлекательного центра позволяет говорить, что такие центры прочно вошли в жизнь городского жителя экономически активного возраста, что во многом объясняется ростом доходов населения, появлением доступных для широкого слоя населения марочных товаров; в торговый центр приходят за покупками, развлечениями и просто так, чтобы провести свободное время.

Следствием усиления конкуренции на рынке являются повышение роли: концепции комплекса, адекватной окружающей среде; грамотного управления проектом строительства и подбора арендаторов; эффективной кампании по запуску центра, что практически невозможно без привлечения специализированных консультантов на всех этапах реализации проекта.

Усиление конкуренции, что повлечет за собой стабилизацию арендных ставок и снижение рентабельности вложений в строительство ТРЦ. На развитие Санкт-Петербургского рынка в ближайшие годы существенное влияние окажет развитие комплексов «Мега» и появление других крупных комплексов в районе кольцевой автодороги (КАД). Новые комплексы ориентированны преимущественно на посещение по выходным дням, имеют развитую торговую, бытовую и техническую инфраструктуру и высокий уровень сервиса. Это может привести к стабилизации рынка и арендных ставок и, возможно, к некоторому перераспределению потребительского спроса. В худшем варианте развития событий может произойти снижение спроса на малопривлекательные торговые площади, ротация арендаторов, снижение арендных ставок. В результате, в самых выгодных условиях окажутся те комплексы, которые обладают явными конкурентными преимуществами: месторасположением, обеспечивающим большой поток покупателей, привлекательной концепцией, грамотным управлением и активным продвижением, как мой проект.

Привлечение арендаторов

 

Подбор арендаторов основывается на потребности торгово-развлекательного центра в товарах и услугах.

При этом оценивается коммерческая привлекательность розничного бренда, прочность позиций на рынке, профессионализм.

Тщательный и скрупулёзный отбор будущих арендаторов, единая ценовая политика, ориентированная на покупателей со средним достатком, позволит создат ь жизнеспособный, процветающий комплекс.

Грамотное товарно-тематическое распределение отделов розничной торговли, развлекательного сектора, зоны ресторанов, кафе и бистро призвано обеспечить удобство розничных операторов в работе и комфортные условия посещения центра потенциальными покупателями.

В качестве арендаторов могут быть привлечены любые фирмы и организации малого бизнеса, кроме тех, которые связаны с тяжелым производством или заводским производством. Помещения не могу быть использованы под складские помещения.

Чтобы арендаторы заинтересовались торговым центром необходимо иметь некоторые преимущества: арендатор стремится попасть в определённый торговый центр в том случае, если этот объект имеет преимущества в местоположении: находится на центральных магистралях города, где наблюдается большой покупательский поток, либо в густонаселённом районе, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью.

Торговый центр может располагаться и на периферии города, но в этом случае на его привлекательность для арендатора оказывает влияние популярность торгового центра у покупателей и высокие показатели посещаемости. Кроме того, на интерес арендаторов влияет пул арендаторов, которые уже присутствуют в центре либо только собираются в него "заходить".

Ещё одно немаловажное преимущество, которое торговый центр может иметь в глазах арендаторов, - это привлечение аудитории, являющейся для арендатора целевой. Например, если продовольственный супермаркет в торговом центре рассчитан на представителей элиты, то, в первую очередь, для размещения он будет рассматривать торговые центры класса "средний плюс" или "премиум".

Наиболее целесообразно размещение арендатора: если речь идёт о продовольственной сети, то самое лучшее место для такого арендатора на первом этаже. Торговая галерея с магазинами одежды, обуви, техники и другими товарами может располагаться на верхних этажах. Развлекательную зону оптимально разместить на последнем этаже торгового центра - таким образом, на нижние и средние этажи будет обеспечен поток посетителей развлекательной зоны. Для арендатора важно, чтобы площадь торгового зала для гипермаркета составляла от 4 до 20 тысяч квадратных метров. При этом, отмечу, общая площадь гипермаркета рассчитывается путём прибавления к торговой площади 20-30% помещений. В данном случае учитывается возможность размещения офисных, производственных и складских помещений. В зависимости от площади торгового зала определяются требования по электроэнергии. Формула для расчёта следующая: 90 Вт х S общая. В качестве примера можно привести такие показатели: 90 Вт х 8 000 кв. м = 720 кВт.

Кроме того, высота потолков гипермаркета должна достигать 5,5-6,5 метров. Также необходимо наличие 2-3 лифтов грузоподъёмностью от 0,5 до 2 тонн каждый, удобных подъездных путей к рампе для крупногабаритных фур. Должна учитываться возможность размещения в торговом зале необходимого количества касс из расчёта 1 касса на 150 квадратных метров площади торгового зала. При этом желательно, чтобы зал имел правильную геометрическую форму - прямоугольную либо квадратную. Установочная нагрузка на пол для торгового зала должна определяться из расчёта 1 200 кг на 1 квадратный метр. Ко всему прочему, помещение должно быть оснащено современными системами вентиляции, кондиционирования, охраны, пожарной сигнализацией, необходимыми для функционирования мощностями, системами коммуникации