Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Топ:
Основы обеспечения единства измерений: Обеспечение единства измерений - деятельность метрологических служб, направленная на достижение...
Методика измерений сопротивления растеканию тока анодного заземления: Анодный заземлитель (анод) – проводник, погруженный в электролитическую среду (грунт, раствор электролита) и подключенный к положительному...
Определение места расположения распределительного центра: Фирма реализует продукцию на рынках сбыта и имеет постоянных поставщиков в разных регионах. Увеличение объема продаж...
Интересное:
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Дисциплины:
2021-04-19 | 78 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Оглавление
CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
Введение
. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
. Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля
Идея объекта девелопмента
Формат проекта
Имеющиеся аналоги
. Концепция
. Формат и определение оптимального места для размещения
Описание объекта
Описание участка девелопмента
.Эффективность
. Привлечение арендаторов
. Список использованных источников
CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
1. Ситуация
Вы - девелопер и приступаете к подготовке и реализации нового проекта. У вас также есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Вы должны составить разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее вы уже провели ряд маркетинговых исследований и поняли, что наиболее эффективное вложение денежных средств - это создание коммерческого комплекса. Возможные варианты: бизнес-центр, торговый центр, офисно-торговый комплекс, торгово-развлекательный центр.
. Цель
Создать концепцию, обосновать формат и определить оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса и обосновать его возможный профиль, а также подобрать возможных арендаторов.
3. Задачи
· ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;
· сформулировать идею объекта девелопмента;
· сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;
· составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-
· планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;
· определить местоположение будущего коммерческого комплекса;
|
· обосновать его эффективность / востребованность;
· привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
4. Этапы:
осознание ситуации на рынке коммерческой недвижимости;
ознакомление с имеющимися аналогами (СПб, другие регионы или страны):
создание концепции объекта исходя из ситуации (см. п. 1) и обоснование потребности в нем;
выбор места под объект:
описание зоны влияния и притяжения вашего объекта;
корректировка предложенной концепции для объекта;
полное описание объекта согласно принятой концепции (класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»);
привлечение к созданному коммерческому комплексу сбалансированного пакета арендаторов (возможно привлечение реальных брендов).
5. Результат
Теоретически обоснованный новый коммерческий комплекс на конкретном месте с определенным составом арендаторов.
Введение
Я - девелопер и приступаю к подготовке и реализации нового проекта. У меня есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Я составил разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее я уже провел ряд маркетинговых исследований и понял, что наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса - это создание коммерческого комплекса.
Я создал концепцию, обосновал формат и определил оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса. Обосновал его возможный профиль, а также подобрал возможных арендаторов.
При подготовке и реализации нового проекта я поставил для себя следующие задачи:
· ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;
· сформулировать идею объекта девелопмента;
· сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;
· составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;
|
· определить местоположение будущего коммерческого комплекса;
· обосновать его эффективность / востребованность;
· привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля
Идея объекта девелопмента
За основу проекта берется ситуация, при которой возможно дать новые пути решения главам коммерческих организаций, арендующим дорогостоящие офисные помещения в престижных бизнес центрах, спасти свой бизнес на момент сложившегося в стране кризиса. Или организациям, у которых закончился срок аренды, не имеющих возможности снять офис или торговую площадь в данный момент времени, но имеющих богатую клиентскую базу и возможные пути развития своей деятельности в условиях кризиса. Дать помощь организациям, которые не способны поднять начатый бизнес-проект на должный уровень в условиях кризиса.
Формат проекта
Наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса - это создание коммерческого комплекса, а именно торгово-развлекательного комплекса, расположенного в «свободном» от конкуренции месте. Рентабельность данного проекта будет высока, за счет: шаговой доступности к метро, густозаселенного района. Следует также учесть, что в данном районе (Петроградский) нет ни одного торгово-развлекательного комплекса.
Людям, живущим в этом районе, приходиться ездить за покупками и развлечениями в другие районы города.
Имеющиеся аналоги
Архитектура | ||
Конструкция здания | Монолитный каркас с наружными кирпичными стенами | |
Стиль здания | Современный стиль | |
Архитектурные особенности | Витражи, богатая входная группа, вентилируемый фасад, высота потолков - 3.0 м. | |
Этажность | 6 эт. | |
Общая площадь | 27000 кв.м. | |
Арендуемая площадь | Приблизительно 18500 кв.м. | |
Техническое оснащение | ||
Вентиляция и кондиционирование | Интегрированная система вентиляции, отопления и кондиционирования, кондиционирование осуществляется с помощью фен-койлов, современная система вентиляции и кондиционирования | |
Отопление | Система автономного отопления | |
Пожаротушение | Cпринклерная система пожаротушения | |
Электроснабжение | Резервная система электропитания, вторая категория безопасности электроснабжения | |
Телекоммуникации
| ||
Обеспечение телекоммуникациями | Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий | |
Провайдеры | Независимые провайдеры | |
Безопасность | ||
Охрана | Круглосуточная охрана | |
Технические средства безопасности | Система видео-наблюдения, видео-мониторинг периметра | |
Лифты | ||
Кол-во лифтов | 8 |
Парковка | |
Тип и емкость | Подземная парковка на 87 м/м, парковка перед фасадом здания, свободная парковка |
Стоимость | Стоимость подземной парковки $250 место/месяц, платная, бесплатная |
Инфраструктура | |
Объекты инфраструктуры | Кафе, буфет, конференц-зал, фитнес-центр, отделение банка, банкомат, центральная рецепция, столовая, парк, ресторан |
Условия аренды офисов | |
Стоимость аренды | |
Включает | Эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные услуги, кроме потребления электроэнергии |
Расходы на содержание | Оплата электроэнергии производится по фактической стоимости |
Форма отношений | |
Тип аренды | Прямая аренда |
Срок аренды | Возможна краткосрочная аренда / субаренда, минимальный срок аренды (лет) - 3 |
Предоплата | Оплата аренды производится предоплатой за 1 мес. |
Концепция
Преимущество торго в о-развлекательного центра - большой поток людей.
Известно, что проходимость ресторана, расположенного на площадке фуд-корта, в 3 раза выше, чем у отдельно стоящего заведения.
Современной семье, при её занятости, удобно делать покупки комплексно, совмещая приятное с полезным.
Будущий торгово-развлекательный центр выгодно отличается от уже существующих многочисленных торговых выставок и ярмарок принципиально новым для города форматом.
Развлекательная инфраструктура для детей и взрослых, множество сопутствующих услуг, комплекс из 65 магазинов, которые расположены по тематическим зонам... Все это позволит покупателям приятно проводить здесь время, а розничным операторам работать с максимальной эффективностью.
Что бы ни вкладывать средства в строительство нового здания, я предлагаю взять за основу уже имеющийся бизнес центр (класса В+). На шести этажах можно разместить как офисные помещения, так и торгово-развлекательные зоны.
|
Границы и форма торговой зоны - локального рынка, который будет обслуживать новый ТРЦ (особенно актуально для крупных городов и в ситуации, когда планируемый ТРЦ являет собой аналог уже существующих предприятий торговли). Обычно анализируются так называемые зоны достижимости - местность, проживая в которой, население будет достигать торгово-развлекательного центра через 5, 10 и 15 минут
С новыми фирмами, заключается договор на долгосрочную аренду помещений под офисы, магазины, развлекательные залы с выплатой денег после того, как фирма станет стабильной и начнет приносить прибыль. Критерии стабильности, так же будут обозначены в договоре.
Описание объекта
коммерческий недвижимость арендатор
В аренду сдаются помещения блоками площадью 14, 60, 80, 100 кв.м. и более Общая площадь сдаваемых под аренду площадей составляет более 19000кв. м.
Тип планировки: Коридорно-кабинетная планировка.
Оборудование: санузлы для посетителей расположены в торгово-развлекательной части комплекса. Офисные помещения оборудованы собственными санитарными помещениями.
Отделка: отделка в помещениях выполнена стандартная.
Наличие мебели: развлекательная часть комплекса оборудована диванами и игровым оборудованием, торговая - стеллажами и стойками, необходимых для упаковывания проданного товара, офисная часть оборудована офисной мебелью.
Конструкция здания: каркасное здание с навесными ж/б панелями и ж/б перекрытиями. Высота потолков - 3 м. Этажность: 6 эт. Отопление, система автономного отопления, электроснабжение, электропроводка разведена во всех помещениях, вторая категория безопасности электроснабжения. Телекоммуникации: Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий. Безопасность: Круглосуточная охрана. Технические средства безопасности: Система видеонаблюдения периметра, система контроля доступа, система охранной сигнализации. Оригинальной изюминкой ТРЦ - расположенный на крыше - ресторан с панорамным видом на исторический центр Петербурга. В цокольном этаже здания расположен охраняемый паркинг на 87 автомобилей. Кроме того, на прилегающей к бизнес-центру территории предусмотрена наземная парковка.
Эффективность
Анализ частоты и целей посещения торгово-развлекательного центра позволяет говорить, что такие центры прочно вошли в жизнь городского жителя экономически активного возраста, что во многом объясняется ростом доходов населения, появлением доступных для широкого слоя населения марочных товаров; в торговый центр приходят за покупками, развлечениями и просто так, чтобы провести свободное время.
|
Следствием усиления конкуренции на рынке являются повышение роли: концепции комплекса, адекватной окружающей среде; грамотного управления проектом строительства и подбора арендаторов; эффективной кампании по запуску центра, что практически невозможно без привлечения специализированных консультантов на всех этапах реализации проекта.
Усиление конкуренции, что повлечет за собой стабилизацию арендных ставок и снижение рентабельности вложений в строительство ТРЦ. На развитие Санкт-Петербургского рынка в ближайшие годы существенное влияние окажет развитие комплексов «Мега» и появление других крупных комплексов в районе кольцевой автодороги (КАД). Новые комплексы ориентированны преимущественно на посещение по выходным дням, имеют развитую торговую, бытовую и техническую инфраструктуру и высокий уровень сервиса. Это может привести к стабилизации рынка и арендных ставок и, возможно, к некоторому перераспределению потребительского спроса. В худшем варианте развития событий может произойти снижение спроса на малопривлекательные торговые площади, ротация арендаторов, снижение арендных ставок. В результате, в самых выгодных условиях окажутся те комплексы, которые обладают явными конкурентными преимуществами: месторасположением, обеспечивающим большой поток покупателей, привлекательной концепцией, грамотным управлением и активным продвижением, как мой проект.
Привлечение арендаторов
Подбор арендаторов основывается на потребности торгово-развлекательного центра в товарах и услугах.
При этом оценивается коммерческая привлекательность розничного бренда, прочность позиций на рынке, профессионализм.
Тщательный и скрупулёзный отбор будущих арендаторов, единая ценовая политика, ориентированная на покупателей со средним достатком, позволит создат ь жизнеспособный, процветающий комплекс.
Грамотное товарно-тематическое распределение отделов розничной торговли, развлекательного сектора, зоны ресторанов, кафе и бистро призвано обеспечить удобство розничных операторов в работе и комфортные условия посещения центра потенциальными покупателями.
В качестве арендаторов могут быть привлечены любые фирмы и организации малого бизнеса, кроме тех, которые связаны с тяжелым производством или заводским производством. Помещения не могу быть использованы под складские помещения.
Чтобы арендаторы заинтересовались торговым центром необходимо иметь некоторые преимущества: арендатор стремится попасть в определённый торговый центр в том случае, если этот объект имеет преимущества в местоположении: находится на центральных магистралях города, где наблюдается большой покупательский поток, либо в густонаселённом районе, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью.
Торговый центр может располагаться и на периферии города, но в этом случае на его привлекательность для арендатора оказывает влияние популярность торгового центра у покупателей и высокие показатели посещаемости. Кроме того, на интерес арендаторов влияет пул арендаторов, которые уже присутствуют в центре либо только собираются в него "заходить".
Ещё одно немаловажное преимущество, которое торговый центр может иметь в глазах арендаторов, - это привлечение аудитории, являющейся для арендатора целевой. Например, если продовольственный супермаркет в торговом центре рассчитан на представителей элиты, то, в первую очередь, для размещения он будет рассматривать торговые центры класса "средний плюс" или "премиум".
Наиболее целесообразно размещение арендатора: если речь идёт о продовольственной сети, то самое лучшее место для такого арендатора на первом этаже. Торговая галерея с магазинами одежды, обуви, техники и другими товарами может располагаться на верхних этажах. Развлекательную зону оптимально разместить на последнем этаже торгового центра - таким образом, на нижние и средние этажи будет обеспечен поток посетителей развлекательной зоны. Для арендатора важно, чтобы площадь торгового зала для гипермаркета составляла от 4 до 20 тысяч квадратных метров. При этом, отмечу, общая площадь гипермаркета рассчитывается путём прибавления к торговой площади 20-30% помещений. В данном случае учитывается возможность размещения офисных, производственных и складских помещений. В зависимости от площади торгового зала определяются требования по электроэнергии. Формула для расчёта следующая: 90 Вт х S общая. В качестве примера можно привести такие показатели: 90 Вт х 8 000 кв. м = 720 кВт.
Кроме того, высота потолков гипермаркета должна достигать 5,5-6,5 метров. Также необходимо наличие 2-3 лифтов грузоподъёмностью от 0,5 до 2 тонн каждый, удобных подъездных путей к рампе для крупногабаритных фур. Должна учитываться возможность размещения в торговом зале необходимого количества касс из расчёта 1 касса на 150 квадратных метров площади торгового зала. При этом желательно, чтобы зал имел правильную геометрическую форму - прямоугольную либо квадратную. Установочная нагрузка на пол для торгового зала должна определяться из расчёта 1 200 кг на 1 квадратный метр. Ко всему прочему, помещение должно быть оснащено современными системами вентиляции, кондиционирования, охраны, пожарной сигнализацией, необходимыми для функционирования мощностями, системами коммуникации
Оглавление
CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
Введение
. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
. Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля
Идея объекта девелопмента
Формат проекта
Имеющиеся аналоги
. Концепция
. Формат и определение оптимального места для размещения
Описание объекта
Описание участка девелопмента
.Эффективность
. Привлечение арендаторов
. Список использованных источников
CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
1. Ситуация
Вы - девелопер и приступаете к подготовке и реализации нового проекта. У вас также есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Вы должны составить разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее вы уже провели ряд маркетинговых исследований и поняли, что наиболее эффективное вложение денежных средств - это создание коммерческого комплекса. Возможные варианты: бизнес-центр, торговый центр, офисно-торговый комплекс, торгово-развлекательный центр.
. Цель
Создать концепцию, обосновать формат и определить оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса и обосновать его возможный профиль, а также подобрать возможных арендаторов.
3. Задачи
· ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;
· сформулировать идею объекта девелопмента;
· сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;
· составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-
· планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;
· определить местоположение будущего коммерческого комплекса;
· обосновать его эффективность / востребованность;
· привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
4. Этапы:
осознание ситуации на рынке коммерческой недвижимости;
ознакомление с имеющимися аналогами (СПб, другие регионы или страны):
создание концепции объекта исходя из ситуации (см. п. 1) и обоснование потребности в нем;
выбор места под объект:
описание зоны влияния и притяжения вашего объекта;
корректировка предложенной концепции для объекта;
полное описание объекта согласно принятой концепции (класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»);
привлечение к созданному коммерческому комплексу сбалансированного пакета арендаторов (возможно привлечение реальных брендов).
5. Результат
Теоретически обоснованный новый коммерческий комплекс на конкретном месте с определенным составом арендаторов.
Введение
Я - девелопер и приступаю к подготовке и реализации нового проекта. У меня есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Я составил разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее я уже провел ряд маркетинговых исследований и понял, что наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса - это создание коммерческого комплекса.
Я создал концепцию, обосновал формат и определил оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса. Обосновал его возможный профиль, а также подобрал возможных арендаторов.
При подготовке и реализации нового проекта я поставил для себя следующие задачи:
· ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;
· сформулировать идею объекта девелопмента;
· сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;
· составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;
· определить местоположение будущего коммерческого комплекса;
· обосновать его эффективность / востребованность;
· привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
|
|
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!