Сценарий негативный: операция «Принуждение к строительству»

«Есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», — заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, где были обозначены ключевые задачи ведомства на ближайшую перспективу.

Что же может представлять собой эта самая «более жесткая программа»? С 1 июля 2019 года застройщикам и так уже запретили напрямую привлекать средства дольщиков к возведению жилых домов. Теперь для этого они должны оформлять кредит в банке, который, в свою очередь, на время строительства аккумулирует на отдельном счете-эскроу средства покупателей квартир. Застройщик же получает доступ к этим средствам уже после ввода дома в эксплуатацию и вручения дольщикам ключи от готовых квартир.

Напомним, однако, что власти все же решили дать возможность застройщикам закончить начатое до этой даты строительство по старым правилам, чтобы не создавать дополнительных трудностей при переводе реализующегося проекта на новую модель финансирования. К этой категории было предложено отнести те проекты, в которых на стадии строительства к «часу Икс» было реализовано минимум 10% квартир, а строительная готовность была не ниже 30%. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта указанным критериям, его девелопер должен был подать соответствующую заявку до 1 октября 2019 года.

В итоге промежуточные результаты реформы долевого строительства оказались следующими: по состоянию на начало февраля 2020 года на территории России трудилось в общей сложности 3,4 тысячи застройщиков, в совокупности возводящих 102,7 миллиона квадратных метров жилья. При этом, согласно данным «ДОМ.РФ», 65% этих девелоперов (2,2 тысячи) вели работу по старым правилам. На эксроу-счета смогли перевестись только 1,1 тыс. застройщиков (32%), а еще 11% девелоперов (более 350 компаний) не смогли ни перейти на новую модель, ни продолжить работу по старой схеме.

При таком раскладе никаких гарантий того, что работающие по старым правилам застройщики в итоге выполнят свои обязательства, естественно, нет. Равно как нет для них и никаких ограничений по срокам окончания строек. Следовательно, отдельные крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.

В связи с этим власти вполне могут попытаться решить проблему кардинально. Например, «старосхемным» девелоперам начнут назначать дедлайны по переходу на новую схему строительства в ультимативном порядке: к такой-то дате вне зависимости от числа реализованных квартир, степени готовности проекта и прочих обстоятельств. Вероятнее всего, констатируют аналитики компании «Метриум», этой датой станет 1 января 2021 года. По крайней мере, утверждают они, подобное предложение от Минстроя РФ рассматривается сейчас в правительстве. При этом требование по соблюдению дедлайна может распространиться и на те 11% застройщиков, которые не вписались ни в одну из двух схем строительства под угрозой ликвидации юридического лица.

Понятно, что власти рассчитывают таким образом избежать появления очередных армий обманутых дольщиков. Но этот шаг может привести к совершенно противоположным результатам.

Так, из-за трудностей с получением кредитов под низкорентабельные проекты (а таких в России довольно много) и высокой стоимости заемных средств у застройщиков остается, по сути, два пути — либо повышать цену на жилье, и без того уже высокую для большинства потенциальных покупателей, либо вовсе отказываться от реализации новых проектов. Принудительный перевод на банковское финансирование строящихся проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, что также приведет к резкому росту стоимости готового продукта, а также появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся в них ранее покупателей.

Получается, резюмируют аналитики компании «Метриума», интересный парадокс — реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приведет к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5−2 раза, а их уже сейчас, по данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, насчитывается примерно 200 тысяч человек.