Глава 2. Техническая инвентаризация

ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИХ ЗДАНИЙ

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа,

связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные здания и пристройки к ним;

• строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;

• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения (проезды, площадки), фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания.

Здание, дом или строение – постройка, состоящая из одной или

нескольких частей как одно целое. Признаками ее единства служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо

от назначения последних и их материала при отсутствии сообщения

между частями; общее назначение здания, однородность материала стен,

общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В состав здания входят все коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации: система отопления; сеть водогазопровода и канализации; сеть силовой и осветительной электропроводки; телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; лифты.

К строениям относятся:

в промышленности – производственные корпуса и строения, занятые различными цехами и мастерскими или установками, выполняющими производственные функции;

сельском хозяйстве – здания и постройки сельскохозяйственного

назначения;

лесном хозяйстве – здания лесхозов, лесопосадочных и лесозащитных станций, лесопитомников и другие здания, обслуживающие лесное хозяйство;

транспорте – здания вокзалов, станций технического обслуживания, топливно-заправочных станций, депо, диспетчерские, здания гру-

зовых складов и другие здания, обслуживающие транспорт, включая постройки;

связи – здания домов связи, почтамтов, телеграфов, городских телефонных станций, междугородних телефонных станций, радиостанций, телевизионных станций, а также постройки легкого типа – уличные кабины телефонов-автоматов и т. п.;

строительстве – здания строительных организаций – конторы,

склады и др., а также здания организаций по обслуживанию строительства и капитального ремонта зданий;

торговле и общественном питании – здания оптовых баз и складов, холодильников, магазинов, рынков, ресторанов, кафе, а также торговые палатки и киоски и другие здания торговли и общественного

питания с обслуживающими их постройками;

материально-техническом снабжении и сбыте – здания складов,

баз и прочие, включая постройки;

жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании – жилые здания, а также здания жилищного хозяйства, вне зависимости от их

ведомственной принадлежности, с обслуживающими их постройками;

здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении –

здания здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения, включая постройки;

просвещении – здания учебных заведений, детских учреждений

и другие здания просвещения, включая постройки;

культуре – здания библиотек, музеев, музыкальных, художественных и хореографических школ и другие здания культурно-просветительных учреждений, включая постройки;

искусстве – здания театров, цирков, кинотеатров, филармоний, концертных залов, выставок и другие здания отрасли «Искусство», включая

постройки;

науке – здания академий, научно-исследовательских институтов,

обсерваторий, конструкторских и проектных организаций, ботанических садов, зоологических, а также других организаций по обслуживанию научных учреждений, относящихся к отрасли «Наука», включая

постройки;

управлении, кредитовании и страховании – здания административно-управленческого и конторско-канцелярского назначения, включая постройки.

 

При проведении технической инвентаризации различают жилые и

нежилые гражданские и производственные здания.

К жилым зданиям при этом относятся здания, полностью или пре-

имущественно предназначенные под жилье (общая полезная площадь

жилых помещений которых занимает не менее 50 % всей площади здания). К ним относят жилые дома, общежития, спальные корпуса пансионатов, строения дачно-строительных кооперативов и т. п.

К нежилым основным строениям относят гостиницы, детские

учреждения, учебные заведения, магазины, коммунальные здания, рестораны, кафе, производственные здания и т. д.

Здание состоит из помещений, расположенных на одном или

на различных уровнях от поверхности земли.

Под помещением понимается внутренняя изолированная часть

строения, отделенная от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход

на улицу или лестничную клетку.

Различают наземную, подвальную либо полуподвальную части

основного строения.

1. Наземная часть представляет часть строения, пол помещений

которых расположен выше отметки спланированной поверхности земли.

2. Если отметка пола помещения ниже отметки поверхности земли более чем на половину его внутренней высоты, эта часть строения

считается подвальной. При меньшем заглублении помещений эту часть

причисляют к полуподвальной части строения и называют цокольным

этажом.

Строение характеризуется этажностью, которая определяется по

числу наземных этажей.

В число этажей при определении этажности включаются цокольный этаж, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровнем

земли не менее чем на 2 м, и расположенные на средних этажах назем-

ной части технические этажи (где размещается инженерное оборудование и проложены коммуникации).

В чердачном пространстве высокой крыши строения нередко размещается мансардный этаж – помещение, оборудованное стенами и потолком внутри чердака, площадь которого не менее половины площади

пола, а высота стен до низа наклонной части потолка при соблюдении

условия пропорции площадей не менее 1,6 м.__

 

 

Если помещение такого этажа встроено в габариты чердака, образованного ломаной крышей (рисунок, а), оно называется мансардой. Если

направление ската крыши не меняется (рисунок, б) – помещение называют светелкой. Иногда над крышей дома надстраивается помещение со

своей крышей, называемое мезонином (рисунок, в).

Часто к основному строению пристраивается пристройка – часть

строения, являющаяся вспомогательной по отношению к строению

и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

А)

B)

                                    Рисунок

Съемка объекта является основным элементом инвентаризационной работы в натуре (полевой работы). На основе результатов съемки

составляют инвентаризационные чертежи:

• план земельного участка (план расположения объектов инвентаризации на земельном участке);

• поэтажные планы зданий.

Съемки территории, прилегающей к объекту, производятся только в случае отсутствия исполнительной топографической съемки или

плана земельного участка, выполненного для его учета в государственном земельном кадастре, а также в случае отсутствия на указанном плане

инвентаризируемого объекта. При наличии планов земельных участков съемка осуществляется ОТИ в части недостающих измерений.

Не допускается проведение ОТИ повторных съемок этих участков.

 

Требования к точности определения местоположения здания

и границ его земельного участка определяются федеральным органом

исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере формирования и кадастрового учета недвижимого

имущества, с учетом размеров, местоположения и категории объектов

недвижимого имущества.

Съемка объектов инвентаризации на земельном участке проводится

геодезическими приборами. В случае малой площади земельного участка (до 0,5 га) и при отсутствии геодезических приборов допускается

производить измерения рулетками. При измерении высот надлежит

пользоваться складными рейками, высотометрами, электронными рулетками.

Измерение границ участка осуществляется с одновременным обмером зданий, строений, сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь

слева направо по периметру участка до исходной точки.

При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений

и сооружений.

Инвентарным объектом, рассматриваемым настоящим разделом,

является отдельно стоящее здание.

Обмер здания

Обмер здания снаружи

Обмер основных строений и пристроек к ним производится снаружи, а в основных строениях с основными пристройками и внутри.

При обмере строений снаружи, наряду с размерами по цоколю,

определяются размеры по телу стен строения (производится выше об-

реза цоколя).

Обрезом цоколя называется место перехода утолщенной нижней

части стены, называемой цоколем, в нормальную для данного дома толщину стен. Это место в кладке оформляется чаще всего полочкой или

откосом.

 

Выступающие части стен (пилястры), раскреповки толщиной

до 10 см и шириной до 1 м, не измеряются и на абрис не наносятся.

Все остальные выступы в зданиях измеряются, наносятся на абрис

и включаются в площадь застройки. Встречающиеся по пути наружных замеров выступы, крыльца, площадки, приямки и пр. также обмеряются и заносятся в абрис.

При измерении здания по периметру необходимо выделять отдельные его части, в зависимости от назначения, материала стен и высот.

Одновременно с размерами строения производится измерение высоты

строений.

Наружные измерения здания производятся выше цоколя на уров-

не оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения

линии (стены) считается угол дома или:

• выступ более 0,40 м;

• пристройка – сени, тамбур, веранда и т. п.;

• излом горизонтальной линии стены.

Оконные и дверные проемы, простенки между ними, пилястры,

колонны, уступы, выступы и другие архитектурные детали замеряются

от одной исходной точки промеров нарастающим итогом. Для повыше-

ния точности в отдельных случаях полезно также проводить замеры

в обратном направлении. В тех местах, где измерения по всему пери-

метру стен недоступны в связи с примыкающими соседними здания-

ми, они могут быть при возможности проведены по чердаку здания,

с соблюдением правил техники безопасности, или длина стены может

быть определена путем суммирования внутренних размеров помещений и толщины стен и перегородок.

При наличии оконных проемов одинаковой ширины нет необходимости замерять каждый из них; достаточно ограничиться замерами

одного-двух. Привязку проемов делают во всех случаях без исключения. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разных размеров

по ширине измеряются («привязываются») в каждом этаже отдельно

внутри здания.

Не подлежат измерению и внесению в абрис наружные выступы,

пилястры до 10 см, выступы более 10 см, а крыльца и т. п. вносятся

в абрис и измеряются.

 

Обмер внутренних помещений

В зданиях производятся измерения внутренних помещений. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ измерения выполняются от отделанных поверхностей по периметру стен

или перегородок на высоте 1,10–1,30 м от пола. Это вступает в противоречие со СНиП 31-01–2003 «Здания жилые многоквартирные», в Приложении В которого сказано, что «площади следует определять по раз-

мерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и пере-

городок на уровне поля (без учета плинтусов)». Тем не менее поэтажный

план необходимо вычерчивать с показом окон и указанием размеров

в уровне окон.

При невозможности измерений по телу стен или перегородок про-

меры проводятся параллельно стенам. Измеряют помещения с точностью до 1 см по всему периметру стен с одновременным измерением

дверей, печей, выступов и других элементов с соблюдением следующих обязательных правил:

• дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);

• измерение печей и кухонных очагов проводится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;

• при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения,

измеряются площадки и марши;

• если стены обшиты панелями или облицованы плиткой

не до потолка, проводится двойное измерение по панелям или

облицовке и выше их, по стенам;

• санитарно-техническое оборудование – водопроводные краны

(включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные

колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на

план;

• помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;

• все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен,

перегородок, ниши и т. п. размером более трех сантиметров под-

лежит измерению.

В зданиях непрямоугольной формы во всех угловых комнатах первого этажа одновременно с промерами по стене измеряются диагонали.

 

 

При обмере помещений производится замер оконных и дверных проемов, санитарно-технического оборудования; замер оконных и дверных

проемов проводится нарастающим итогом до начала и конца

проема.

Вместе с тем через дверной проем измеряется в сантиметрах толщина стены или перегородки.

В лестничных клетках измеряются лестничные площадки, шахты

лифтов, длина, ширина и высота маршей и число ступенек. В абрисе

указывается стрелкой направление подъема маршей и число ступеней.

При измерении помещений строения устанавливается внутренняя

высота помещения, измеряемая от пола до потолка в одном из помещений каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения

или пристройки. В подвалах и цокольных этажах вместе с тем замеряется заглубление пола относительно поверхности земли. При раз-

ной высоте помещений на этаже оно измеряется в каждом из этих

помещений.

По окончании работ по обмеру строения проверяется соответствие

данных наружного размера строения и суммы внутренних измерений

в помещениях. Разница в размерах не должна превышать величины,

рассчитанной по формуле

N = 0,75 ⋅ K,

где N – допустимое отклонение в см; 0,75 – коэффициент допустимой

ошибки (1 см на 1 размер); K – количество внутренних размеров, в том

числе толщин стен и перегородок.

При расхождении, превышающем допустимое, измерения проверяются. Например, в результате обмера строения получены следующие

данные: сумма внутренних размеров составляет 36,16 м;

длина стены по наружному промеру 36,20 м;

отклонение составляет 0,04 м;

допустимое отклонение N = 0,75 ⋅ 7 = 5,25 см.

Внутренние помещения и высота в холодных постройках не обмеряются и не учитываются.

 

2.2. Абрис на строение

При обследовании здания (строения) осуществляют техническое

описание его частей (конструктивных элементов): фундамент, цоколь

и стены, перегородки, подвальные, междуэтажные и чердачные перекрытия и полы, крыши, окна и двери, внутренняя и наружная отделка,

отопление, водопроводно-канализационные устройства, газооборудование и электрооборудование, крыльца, лестницы, отмостки и др.

Техническое описание строения делают на отдельном бланке в виде

кратких характеристик его конструктивных элементов в объеме, предусмотренном для составления технической документации.

Техническую инвентаризацию строений нельзя проводить, не зная

их конструкции. Без этих знаний специалист-инвентаризатор не сможет не только правильно составить техническое описание, но и не сумеет определить его техническое состояние, физический износ или оценить строение.

Абрис на строение состоит из двух частей: обмерной и описатель-

ной. На небольшие строения эти части в абрисе совмещаются. Абрис

является основанием для проведения камеральных работ и приобщается к инвентарному делу.

Абрис составляется сразу и на все помещения или постепенно,

одновременно с производством обмера отдельных помещений. В обо-

их случаях составление абриса должно начинаться с зарисовки внутренних капитальных стен, перегородок, печей, а затем остальных элементов: дверей, лестниц, ступеней, ниш, арок, санитарно-технических

устройств и т. п. Размеры проставляются обязательно у той стены, где

они были измерены.

Абрис обмера составляется схематично. Абрис здания составляется немасштабно с соблюдением пропорций. Для облегчения работ по

составлению абриса следует использовать имеющиеся проекты инвентаризируемых зданий.

Для строений длиной более 20 м, когда абрис плана строения

затруднительно разместить на бланке рекомендованной формы, разрешается использовать другой формат. В зависимости от величины здания

формат такого абриса должен быть А 4 (210×296 мм), А 3 (420×296 мм)

и больших размеров, но кратных формату А 4. С левой стороны оставляется поле 20 мм для подшивки, в заголовке ставится слово «Абрис»,

ниже указывается адрес инвентаризируемого объекта.__

 

В абрисе указываются все части здания в плане, и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части и записать четко все промеры, допускается сбоку на

чистом поле абриса делать выноску, вычерчивать в более крупном масштабе

требуемый узел плана и проставлять необходимые промеры.

Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы

их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали –

снизу вверх. Размер цифр в абрисе рекомендуется для всех записей одинаковый, высотой 2–2,5 мм.

При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и заканчивая последним этажом или

мезонином, мансардой, светелкой.

Составление абриса и измерение здания проводятся в следующей

последовательности:

• зарисовка в абрисе контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, степеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен

или частично;

• измерение с одновременной последовательной записью размеров, начиная с одного из наружных углов строения до начала

и конца оконных и дверных проемов, начала и конца архитектурных выступов, колонн и пр. по всему периметру стен основного строения и пристроек.

Не подлежат внесению в абрис и измерению наружные выступы,

пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени, крыльца

измеряются и вносятся в абрис.

Начальная точка измерения здания в абрисе отмечается нулем.

Цифры, показывающие начало и конец оконных проемов, крылец, ступеней и т. п., записываются в абрисе перпендикулярно по отношению

к вычерченной стене.

Исправление размеров в абрисе производится путем перечеркивания карандашом неправильного и написания сверху верного размера.

2.3. Поэтажный план

На основное строение на основании данных абриса составляется

поэтажный план. Он вычерчивается в масштабе 1:100 или 1:200 в условных обозначениях, принятых для технического учета основных фон-

дов жилищно-коммунального хозяйства [17]. Составление плана должно

быть произведено с точностью до ±0,5 мм.

Составление поэтажного плана начинается с вычерчивания плана

первого этажа.

Первоначально по данным натурных измерений вычерчивается

наружный, затем с учетом толщины стен – внутренний контур строе-

ния. Далее строятся внутренние стены и перегородки и после увязки –

другая имеющаяся ситуация.

На плане по размерам вычерчиваются:

• наружные колонны, пилястры и т. п., выступающие более 10 см;

все внутренние выступы стен и перегородок; арки и отдельно

расположенные столбы;

• стены и перегородки, окна и двери, лестницы, крыльца, лазы

подвалов и полуподвалов, балконы;

• ниши в стенах, опускающиеся или не доходящие до пола,

за исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления;

• печи, газовые плиты, котлы центрального отопления, ванны,

раковины, унитазы и пр.

На поэтажных планах не показываются:

• трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, центрального отопления, газа;

• радиаторы центрального отопления.

Построение плана начинается с проведения фасадной линии. За-

тем по увязанным измерениям в угловых комнатах строятся боковые

линии здания, последовательно наносятся все капитальные стены с одновременной проверкой их расположения по взятым в натуре контрольным измерениям.

После этого необходимо нанести вторую линию – внутреннюю

линию капитальных стен. Затем наносятся перегородки, отопительные приборы и вентиляционные каналы, ванны, унитазы, раковины,

умывальники и т. д. в соответствии с принятыми условными обозначениями.

Количество ступенек и ширина марша лестниц на плане должны

соответствовать натуре.

Перегородки толщиной более 5 см вычерчиваются двумя линия-

ми в масштабе поэтажного плана.

 

 

Линейные промеры с абриса переносятся на поэтажный план параллельно направлению соответствующих стен и перегородок.

Закрытые веранды, тамбуры, сени обмеряются и указываются

на поэтажном плане, а открытые обозначаются в виде контура.

После вычерчивания плана первого этажа производится перенакладка остальных этажей в соответствии с расположением капитальных

стен на чертеже первого этажа, считающегося контрольным. Каждый этаж

многоэтажного строения обмеривается по отдельности для предоставления уточненных сведений и предотвращения имущественных претензий

при долевом строительстве.

При вычерчивании помещений с выступающими в стенах панеля-

ми необходимо показывать на плане линии панелей и стен. Перегородки, не доходящие до потолка, показываются пунктиром.

Планы этажей располагаются на формате один над другим, начиная с подвального.

Поэтажные планы подвалов под небольшой по площади частью

здания и поэтажные планы небольших по площади антресолей можно

вычерчивать, не делая контура всего здания, располагая их на чертеже

против того места поэтажного плана соответствующего этажа, под которым или над которым они непосредственно находятся. При этом не-

обходимо показать ближайшие капитальные стены.

Все шифры на чертеже должны быть одинакового шрифта и раз-

мера и своей нижней частью обращены или к нижнему обрезу форма-

та, или к его правой стороне.

Сверху на поэтажном плане посередине формата ставится штамп

(или надпись) с указанием этажа (подвал, цокольный этаж, 1-й этаж и т. д.).

Литеры присваиваются каждому зданию и сооружению и нано-

сятся на плане расположения объектов инвентаризации на земельном

участке. Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать

литерам на плане расположения объектов инвентаризации на земель-

ном участке.

Основное строение, если у него имеется пристройка, литеруется

заглавной буквой русского алфавита А. Основные пристройки к строе-

нию, подвал, цокольный этаж, мансарда и светелка основного строе-

ния литеруются заглавной буквой русского алфавита основного строе-

ния с добавлением цифрового значения номера по порядку описи: А1,

А2 и т. д., вспомогательные – строчными буквами русского алфавита

соответственно литеру основного строения: а1, а2 и т. д.

 

 

Несоответствие чертежа масштабу, в котором он исполнен, не должно превышать 0,5 мм.

На поэтажном плане подвала, цокольного и первого этажей следует

проставлять наружные размеры по периметру стен.

Внутренняя высота помещения, заглубление пола (в подвалах или

цокольных этажах) показывается на плане в метрах в тех помещениях,

где она была измерена.

Основное строение, его отдельные части и пристройки литеруют-

ся согласно условным обозначениям, совпадающим с приведенными

на плане земельного участка. Под литером указывается его наружная

высота.

На поэтажном плане показываются номера квартир и помещений.

Номер квартиры проставляется на плане красным цветом, арабскими

цифрами у главного входа в эту квартиру, номера помещений в центре

плана этого помещения. Нумерация отдельных комнат в помещении

(квартире) осуществляется по ходу часовой стрелки, начиная от входа.

Одновременно с этим под номером помещения в знаменателе через

подчеркнутую линию приводятся сведения о площади помещения. Эти

характеристики должны располагаться на плане комнат посередине.

Для помещений общего пользования (коридоров, лифтовых холлов, вестибюлей, лестничных клеток, а также межквартирных помещений) единых правил нумерации не разработано. Нумерация этих помещений должна отличаться от нумерации квартир, а их площади показываются в экспликации за итогом общей площади по зданию.

Лестничные клетки и коридоры общего пользования (в том числе

и межквартирные коридоры) также нумеруются, но римскими цифрами.

Размеры на планах приводятся в метрах с двумя десятичными знаками. Необходимо проставить следующие размеры:

• на плане первого этажа – размеры по наружному периметру стен

основного здания и пристроек;

• на плане всех этажей, подвала, мансарды – размеры всех помещений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной

формы – размеры по всему периметру стен;

• внутренние высоты – на всех планах;

• заглубление подвалов и цокольных этажей.

Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, а также дополни-

тельные измерения – диагонали, засечки на поэтажном плане не проставляются.

 

 

Составленный поэтажный план подлежит строгому контролю.

При основной технической инвентаризации он вычерчивается только черным цветом. Законченный поэтажный план должен быть оформлен штампом ОТИ, подписан исполнителем и проверяющим.

На поэтажном плане должны быть следующие надписи:

• при наличии в здании нескольких этажей над планом подписывается наименование каждого этажа, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды;

• площадь (S) помещений, комнат, выраженная в квадратных метрах (м2), с одним десятичным знаком;

• нумерация квартир и отдельных комнат.

2.4. Площади помещений и экспликация к поэтажному плану

Основными понятиями, относящимися к данной теме, являются

следующие: площадь застройки здания, общая площадь здания, жилая

площадь здания, площадь помещений жилого здания, площадь этажа,

общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, площадь балконов, лоджий, террас, общая площадь общественного здания, полезная

площадь общественного здания.

Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые при проведении технической инвентаризации, определяются по

правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилого

фонда в Российской Федерации». Показатели общей площади квартиры используются для целей государственной регистрации права собственности, государственного статистического наблюдения объемов

жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного

и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей. Показатели

площади квартиры используются для официального статистического

учета жилищного фонда в Российской Федерации, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской

Федерации устанавливает следующие правила определения площади:

1. Для вычисления площадей используются натуральные измерения. Помещения непрямоугольной формы разбиваются на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции,

 

прямоугольные треугольники и т. п.). Недостающие размеры определяются по плану с учетом масштаба плана.

2. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются

жилая площадь, площадь, общая площадь квартиры (квартир).

Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию

«площадь квартиры».

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей

квартир.

Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, тер-

рас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся: кухни, коридоры, ванные комнаты, помещения санузлов, встроенные шкафы, кладовые.

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей

ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3,

для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир. Площади подполья для проветривания

здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического

подполья (технического чердака), помещений, в которых располагаются внеквартирные коммуникации, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых

лестниц в общую площадь здания не включаются.

3. При определении площади здания надлежит:

• площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов

включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м;

• площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы (при

высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м

и более) включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;

 

 

• площадь, занятую выступающими конструктивными элементами

и отопительными печами, а также находящуюся в пределах

дверного проема, в площадь помещений не включать.

4. В общежитиях определяется:

• жилая площадь помещений – как сумма площадей жилых комнат;

• площадь помещений – как сумма жилых комнат и подсобных

помещений, а также помещений общественного назначения;

• общая площадь – как сумма площадей помещений и площади

лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых с учетом выше-

приведенных понижающих коэффициентов.

Правила определения площадей помещений и площади застройки

регламентируются строительными нормами и правилами по конкретным

типам зданий, а также Сводом правил по архитектурно-планировочным

решениям жилых зданий.

Основными СНиП являются:

• СНиП 2.08.01–89* Жилые здания

• СНиП 31-01–2003 Здания жилые многоквартирные

• СНиП 2.08.02–89* Общественные здания и сооружения

• СНиП 2.09.02–85* Производственные здания.

Вместе с поэтажным планом на основное строение составляется

экспликация, в которой перечисляются помещения, их площади и классификация. Форма экспликации к поэтажному плану здания (строения)

и форма экспликации к поэтажному плану квартиры установлены

Инструкцией о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации, а форма экспликации к поэтажному плану объекта индивидуального жилищного строительства установлена Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 17 августа

2006 года № 244.

Классификация помещений производится по фактическому использованию с учетом данных проектной документации на здание.

Жилые здания

СНиП 2.08.01–89* Жилые здания устанавливает следующие правила определения площади

 

 

1. В соответствии с п. 5 Приложения 2 площадь жилого здания определяется как «сумма площадей этажей зданий, измеренных в

пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается».

2. В соответствии с п. 6* Приложения 2 при определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого

помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1,5 м при

наклоне 30 градусов к горизонту, 1,1 м – при 45 градусах, 0,5 м –

при 60 градусах и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть

1,2 м при наклоне потолка 30 градусов, 0,8 м при 45–60 градусах, не ограничивается при наклоне 60 градусов и более.

Правила определения площади жилого здания, его этажности

и строительного объема, не являющиеся техническими показателями,

перенесены в Свод правил по архитектурно-планировочным решениям

жилых зданий.

Рекомендуемые Сводом правил по архитектурно-планировочным

решениям жилых зданий правила подсчета общей площади жилого

многоквартирного здания и площади квартир:

1. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади

балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площадей в уровне данного этажа.

В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций

с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в меж-

этажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков,

крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь

 

здания не включаются. Эксплуатируемая кровля при подсчете об-

щей площади здания приравнивается к площади террас.

2. Площадь квартир определяют как сумму площадей отапливаемых

помещений (жилых, подсобных и дополнительных)

без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

К жилым помещениям следует относить спальни и общие комнаты (гостиные).

К подсобным помещениям следует относить: кухню, кухню-нишу

или кухонную зону в кухне-столовой, внутриквартирные коридоры,

холлы, переднюю, санитарно-гигиенические помещения (ванную, душевую, уборную, совмещенный санузел), встроенные шкафы и кладовые.

К дополнительным помещениям следует относить: постирочную,

гардеробные, сауну, помещение для теплогенератора, столовую, дет-

скую, игровую, кабинет, библиотеку и т. п.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы п<