Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее - коэффициент капитализации).

Коэффициент капитализации – величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего годового рентного дохода, получаемого с земельного участка к его стоимости.

Согласно действующим методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (п. 2.2.7.) «коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски».

Таким образом, основными способами определения коэффициента капитализации являются:

1) деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

2) корректировка ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Рассмотрим каждый способ в отдельности.

В первом способе, величина земельной ренты, получаемая собственником, определяется по доходу от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. При определении стоимости методом капитализации земельной ренты, величина стоимости земли определяется, как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю) к коэффициенту капитализации. Отсюда, коэффициент капитализации определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю) к цене сделки с аналогичным участком. Сложности использования первого способа определения коэффициента капитализации связаны с отсутствием или скудностью информации о сделках с участками сельскохозяйственных угодий в условиях неразвитости данного сегмента рынка. Так, проведя мониторинг сайтов агентств недвижимости и газет рекламных объявлений («Из рук в руки») Пензенской области не обнаружено ни одного предложения об аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения, предназначенных для выращивания сельскохозяйственной продукции, а так же занятых водными объектами, используемыми для предпринимательской деятельности на момент предшествующий дате оценки. В связи с этим первый способ определения коэффициента капитализации в настоящем отчете не применялся.

В оценочной практике принято, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства.

В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445 сказано, что коэффициент капитализации «…определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски», то есть методом кумулятивного построения.

 

Формула определения ставки капитализации методом кумулятивного построения имеет вид:

                      

Где: К – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

К₀ – безрисковая ставка дохода на капитал;

К_i – премия за риск по i-му фактору риска;

n – число факторов риска.

Далее проводим анализ факторов риска изменения кадастровой стоимости оцениваемых земель сельскохозяйственного назначения и расчёт поправки на риск.

Риск природно-климатический. Пензенская области расположена на территории с умеренно-континентальным климатом и равнинным рельефом, что создает благоприятные условия для сельскохозяйственной деятельности. Почвенный покров области в большей степень представлен черноземами, аллювиальными и серыми лесными почвами, причем на долю черноземов приходится более 50%, что позволяет возделывать широкий спектр сельскохозяйственных культур. Самым неустойчивым элементом климата являются осадки, они сильно колеблются как по годам и месяцам, так и по отдельным периодам вегетации. При оценке данного риска необходимо учесть возможность возникновения на оцениваемой территории различных опасных гидрометеорологических и биологических процессов, явлений и воздействий, а так же стихийных бедствий.

Таблица 11

Перечень опасных гидрометеорологических и биологических процессов, явлений и воздействий

 

№ п/п	Наименование процессов, явлений, воздействий	Вид и характер воздействия процесса, явления;
1	Лавина	масса снега, падающая или соскальзывающая со склонов гор
2	Землетрясения	подземные толчки и колебания поверхности Земли, вызванные естественными причинами (главным образом тектоническими процессами), или (иногда) искусственными процессами (взрывы, заполнение водохранилищ, обрушение подземных полостей горных выработок
3	Лахар	грязевой поток на склонах вулкана, состоящий из смеси воды и вулканического пепла, пемзы и горных пород.
4	Сель	поток с очень большой концентрацией минеральных частиц, камней и обломков горных пород (до 50—60% объёма потока), внезапно возникающий в бассейнах небольших горных рек и сухих логов и вызванный, как правило, ливневыми осадками или бурным таянием снегов
5	Извержение вулкана	процесс выброса вулканом на земную поверхность раскалённых обломков, пепла, излияние магмы, которая, излившись на поверхность, становится лавой
6	Наводнение	затопление местности в результате подъёма уровня воды в реках, озерах, морях из-за дождей, бурного таяния снегов, ветрового нагона воды на побережье и других причин, которое наносит урон здоровью людей и даже приводит к их гибели, а также причиняет материальный ущерб
7	Лимнологические извержения	физическое явление, обязательной составляющей частью которого является губительный для людей и животных выброс газа из открытого водоёма
8	Цунами	длинные волны, порождаемые мощным воздействием на всю толщу воды в океане или другом водоёме. Причиной большинства цунами являются подводные землетрясения, во время которых происходит резкое смещение (поднятие или опускание) участка морского дна. Цунами образуются при землетрясении любой силы, но большой силы достигают те, которые возникают из-за сильных землетрясений (с магнитудой более 7)
9	Смерч	атмосферный вихрь, возникающий в кучево-дождевом (грозовом) облаке и распространяющийся вниз, часто до самой поверхности земли, в виде облачного рукава или хобота диаметром в десятки и сотни метров
10	Природные пожары (в том числе лесные, травяные, почвенные)	стихийное, неуправляемое распространение огня по природным площадям
11	Засуха	длительный (от нескольких недель до двух-трёх месяцев) период устойчивой погоды с высокими (для данной местности) температурами воздуха и малым количеством осадков (дождя), в результате чего снижаются влагозапасы почвы и возникает угнетение и гибель культурных растений
12	Насекомые вредители	Активизация деятельности насекомых-вредителей (в том числе нашествие саранчи)

 

Оценка рисков производилась экспертной комиссией, результаты оценки сведены в нижеприведенной таблице. (НЕОБХОДИМО ПРОВЕСТИ ОПРОС У ЛОМОВА С.П. И МАСЛОВОЙ Л.А.)

1 - норма

Таблица 12

Ведомость оценки природно-климатического риска.

№ п/п	Наименование процессов, явлений, воздействий	Размер риска		Среднее значение риска
		Ломов С.П.	Корягина Н.В.
1	Лавина
2	Землетрясения
3	Лахар
4	Сель
5	Извержение вулкана
6	Наводнение
7	Лимнологические извержения
8	Цунами
9	Смерч
10	Природные пожары (в том числе лесные, травяные, почвенные)
11	Засуха
12	Насекомые вредители
	Итог (сумма)

 

Фактор риска принимаем равным _____%.

Риск внутриэкономический. Сельское хозяйство является одним из базовых секторов экономики региона, правительство области уделяют значительное внимание созданию условий для устойчивого развития сельского хозяйства, поддержанию почвенного плодородия и привлечения малого и среднего бизнеса к данной отрасли, но в то же время сельскохозяйственная отрасль перестала быть развивающейся отраслью, заработная плата работников занятых в сельском в 2,2 раза ниже заработной платы в среднем по региону, что ведет оттоку трудоспособного населения из данной отрасли.

Премию за риск рассчитываем путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

 

, где

 – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Пензенская область);

 – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Липецкая область)

- безрисковая ставка дохода на капитал

Средневзвешенный индекс риска Пензенской области = 0,839;

Средневзвешенный индекс риска Липецкой области = 0,740.

В качестве безрисковой ставки принимаем ставка доходности облигации федерального займа SU46020RMFS2 с датой погашения 2036-02-06 и годовой доходностью 7,96%.

Премия за риск будет равна: (рассчитать по вышеприведенной формуле)

 

 

Риск внешнеэкономический.

Вступление России во Всемирную Торговую Организацию (ВТО) возможно приведет к активному освоению отечественного рынка иностранными компаниями. В связи с этим намечается значительное падение рентабельности бизнесов отечественных предприятий и снижение их конкурентоспособности. В первую очередь это скажется на сельскохозяйственном секторе. По условиям вступления в ВТО Россия должна будет снижать господдержку сельского хозяйства каждые пять лет на 5-10 процентов. Так же вступление в ВТО может привести к снижению цены реализации сельскохозяйственной продукции.

Страновая премия за риск для России по результатам оценки аналитического департамента ООО «Компания Брокеркредитсервис» в 2013 г. составила 5,6%.

Таким образом, коэффициент капитализации будет равен: (рассчитать по вышеприведенной формуле)