В каких случаях покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченной денежной суммы?

2. Какие дополнительные обязанности несет продавец по договору розничной купли-продажи?

3. Какие меры по защите интересов покупателя по договору розничной купли-продажи предусмотрены в Законе РФ 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»?

4. Как осуществляется урегулирование разногласий при заключении договора поставки?

5. В каких случаях нарушение договора поставки поставщиком предполагается существенным?

6. В чем заключаются особенности договора поставки?

7. Какие основные разъяснения даны Пленумом ВАС РФ по вопросам, связанным с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки?

8. В каком порядке осуществляется заключение договоров поставки для государственных и муниципальных нужд?

9. В чем состоят особенности договора энергоснабжения?

10. Каковы существенные условия договора продажи недвижимости (продажи предприятия)?

11. В чем состоят особенности продажи жилых помещений?

12. Какие меры предусмотрены в ГК РФ по защите интересов кредиторов предприятия?

13. В чем заключаются общие черты договора продажи недвижимости и продажи предприятия?  

14. Какие объекты могут передаваться по договору дарения?

15. В каких случаях дарение запрещено законом?

16. В каких случаях даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать одаряемому в будущем вещь?

17. Какие меры предусмотрены в законе по защите прав получателя ренты?

18. Чем отличается пожизненная рента от постоянной ренты?

19. Какие, по Вашему мнению, имеются пробелы в гражданском законодательстве, регулирующем отношения по купли-продажи (дарению, рентные правоотношения)?

Тема 2.2. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование

I. Задания для самостоятельной работы

1. Составить формы изучаемых договоров.

II. План семинарского занятия

1. Понятие и признаки договора аренды.

2. Договор проката: понятие, элементы, содержание.

3. Договор аренды транспортного средства с экипажем

4. Договор аренды здания или сооружения

5. Договор аренды предприятия

6. Финансовая аренда (лизинг).

7. Понятие и признаки договора найма жилого помещения.

 

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому

занятию

Изучение данной темы студенты должны начать с определения договора аренды, которое можно дать на основании ст. 606 ГК.

Следует отметить, что глава 34 ГК, регулирующая договор аренды, содержит общие положения (§ 1) и специальные нормы, регулирующие отдельные виды договора аренды (§ 2–§ 6). К отдельным видам договора аренды общие положения об аренде применяются, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах. Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Студенты должны знать, что сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, а также знать требования, предъявляемые к лицам, которые могут участвовать в качестве арендодателя по данному договору (ст. 608 ГК). В качестве арендаторов, как правило, могут выступать любые юридические и физические лица. Однако для отдельных видов аренды ГК устанавливает ограничения относительно субъектного состава.

Как следует из анализа п. 1 ст. 607 ГК, предметом договора аренды могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. При этом данная норма закрепляет, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Внимание студентов необходимо обратить на правило п. 3 ст. 607 ГК, в соответствии с которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование, состав имущества, место его расположения и т. д.). Условие об объекте является существенным условием договора аренды.

Далее необходимо обратить внимание на требования ГК, предъявляемые к форме договора аренды (ст. 609 ГК).

Студенты должны знать, что данный договор может быть заключен на указанный в нем срок. Возможно также заключение договора без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки.

Условие договора аренды об арендной плате является очень важным, хотя оно и не относится к числу существенных, о чем свидетельствует правило п. 1 ст. 614 ГК.

Студентам следует обратить внимание на то, в каких формах могут осуществляться расчеты арендатора с арендодателем.

Это могут быть платежи деньгами, а также возможны иные формы, предусмотренные п. 2 ст. 614 ГК, причем закрепленный в указанной норме перечень не является исчерпывающим. Следует также знать правила ГК об изменении размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК).

Переходя к рассмотрению вопроса о правах и обязанностях арендодателя, студенты должны знать, что важнейшими обязанностями являются следующие:

– арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК);

– арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ч. 2 ст. 613 ГК);

– арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК);

– арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК).

Характеризуя обязанности арендатора, следует обратить внимание, прежде всего, на его обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Его обязанностью является также своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Данной обязанности арендатора, равно как и другим его обязанностям, корреспондирует соответствующее право арендодателя.

Кроме того, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК).

Следует также обратить особое внимание на преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, предусмотренное ст. 621 ГК, а также знать иные права и обязанности арендатора, предусмотренные действующим законодательством.

Основания прекращения договора аренды предусмотрены ст. 619 и 620 ГК.

Следует обратить внимание, что прокатом открывается перечень отдельных видов договора аренды, что обусловлено, по-видимому, стремлением законодателя придать единую структуру тем главам ГК, в которых в качестве одной из разновидностей выступает публичный договор.

Изучение договора проката как одного из видов договора аренды следует начать с его определения, которое можно дать на основании п. 1 ст. 626 ГК. Студенты должны знать, какими нормами регулируются отношения по данному договору.

Из определения договора проката следует, что ему присущи характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды. Прежде всего, это касается субъектного состава. Гражданский кодекс предъявляет особые требования к арендодателю: им может быть лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, т. е. юридическое лицо – коммерческая организация либо гражданин – индивидуальный предприниматель. К другой стороне договора проката – арендатору – ГК не предъявляет специальных требований, следовательно, в этом качестве могут выступать как граждане, так и юридические лица.

Следующая особенность рассматриваемого договора заключается в том, что его предметом могут быть только движимые непотребляемые вещи, которые предоставляются арендатору во временное владение и пользование. Необходимо отметить, что имущество, предоставляемое по данному договору, используется преимущественно для потребительских целей (предметы домашнего обихода, музыкальные инструменты, туристический инвентарь и т. д.). Особо следует отметить, что имущество, сдаваемое напрокат, может использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства (в частности, в случаях, если передаются вещи, не предназначенные для бытового использования, например, приборы, оборудование и т. д.).

Студенты должны знать, что договор проката всегда заключается в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК).

Еще одной особенностью рассматриваемого договора является то, что ГК в императивном порядке устанавливает максимальный срок его действия – один год (п. 1 ст. 627 ГК).

Переходя к рассмотрению обязанностей арендодателя, студенты должны обратить особое внимание на обязанность арендодателя проверить в присутствии арендатора исправность имущества, сдаваемого в аренду, и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования. Не менее важной обязанностью арендодателя является необходимость устранения обнаруженных арендатором недостатков в сданном в аренду имуществе в 10-дневный срок со дня получения заявления арендатора либо замены его аналогичным имуществом в исправном состоянии. Кроме того, обязанностью арендодателя является капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду.

Что касается обязанностей арендатора, то они состоят в своевременном внесении арендной платы и соблюдении правил пользования арендованным имуществом. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Аренда транспортных средств подразделяется на 2 разновидности: аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного средства без экипажа.

Изучение договора аренды транспортного средства с экипажем следует начать с определения, которое можно дать на основании п. 1 ст. 632 ГК. Далее следует обратить внимание на то, какими нормативными актами регулируются отношения по данному договору. Обе разновидности аренды транспортных средств являются консенсуальными, возмездными, взаимными.

Предметом договора аренды транспортного средства с экипажем является транспортное средство, которое имеет следующие особенности:

– оно способно к перемещению в пространстве и предназначено для перевозки грузов, пассажира и багажа;

– оно относится к числу источников повышенной опасности;

– его использование регулируется транспортными уставами и кодексами.

Транспортное средство предоставляется арендатору во временное владение и пользование. ГК не предусматривает предельных сроков, на которые может быть заключен договор. Следует отметить, что в силу п. 2 ст. 632 ГК к данному договору не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Независимо от срока договора аренды транспортного средства с экипажем, он должен быть заключен в письменной форме. К нему не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК.

Переходя к изучению обязанностей арендодателя, студенты должны обратить внимание на то, что специфической особенностью договора аренды транспортного средства с экипажем является обязанность арендодателя предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Такие услуги он оказывает при помощи экипажа, который состоит из работников арендодателя. Вместе с тем договором может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору (п. 1 ст. 635 ГК).

Другими обязанностями арендодателя являются следующие:

– поддерживать надлежащее состояние транспортного средства в течение всего срока договора, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт, а также предоставлять необходимые принадлежности (инструменты и т. п.) (ст. 634 ГК);

– нести расходы по оплате услуг членов экипажа и расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК);

– страховать транспортное средство и(или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Однако договором аренды данная обязанность может быть возложена на арендатора (ст. 637 ГК).

Что касается обязанностей арендатора, необходимо при их рассмотрении акцентировать внимание на то обстоятельство, что он осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства. В связи с этим ГК устанавливает правило, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других материалов (масла, антифризы и т. д.), расходуемых в процессе эксплуатации и расходы на оплату сборов (ст. 636 ГК).

Особенностью рассматриваемого договора является право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 638 ГК). В императивной норме п. 2 ст. 638 ГК закреплено право арендатора от своего имени в рамках осуществления коммерческой эксплуатации транспортного средства заключать с третьими лицами договоры перевозки и другие договоры (например, буксировки). Для этого не требуется согласие арендодателя.

Студенты должны знать, что имеет свои особенности и ответственность по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 639, 640 ГК).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Основное отличие этого договора от рассмотренного выше состоит в том, что арендодатель не оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Этим же объясняется и закрепление в ГК большего объема обязанностей для арендатора.

По данному договору в отличие от предыдущего арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта; своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую; нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование.

И еще на одно отличие необходимо обратить внимание. Пункт 2 ст. 697 закрепляет право арендатора без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и другие договоры. Заметим, что данным правом арендатор может воспользоваться не только в рамках осуществления коммерческой эксплуатации в отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор несет отвественность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием.

Прежде всего необходимо отметить, что существуют определенные сходства правил ГК об аренде зданий и сооружений и правил о купле-продаже недвижимости. Этим обеспечивается единый правовой режим недвижимости в гражданском обороте.

Определение договора аренды зданий и сооружений можно дать на основе правила, закрепленного в п. 1 ст. 650 ГК. В этой же статье закрепляется, какими правилами регулируются отношения по данному договору.

Предметом рассматриваемого договора являются здания и сооружения. Студенты должны знать, что относится к зданиям и сооружениям. Под зданиями понимаются капитальные строения, которые можно подразделить на жилые и нежилые. Следует отметить, что жилые здания могут быть предоставлены во владение и(или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК), но не гражданину.

В последнем случае отношения находятся за рамками рассматриваемого договора.

К сооружениям относятся мосты, портовые сооружения, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

Особенностью предмета договора аренды зданий и сооружений является то, что здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены.

Студенты должны знать, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору. К договору должны быть приложены документы (планы, технические паспорта), которые позволяют конкретизировать предмет договора.

В юридической литературе дискуссионным является вопрос: является предметом рассматриваемого договора здание или сооружение в целом или это может быть часть здания (сооружения). Студенты должны знать существующие мнения по этому вопросу.

Следует обратить внимание на то, что рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Необходимо отметить, что договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По сравнению с арендой иного имущества для рассматриваемого договора особое значение имеет условие о размере арендной платы: оно является существенным условием (ст. 654 ГК).

Изучая права и обязанности сторон, студенты должны обратить внимание на обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в надлежащем состоянии. Специфика данной обязанности применительно к договору аренды здания или сооружения состоит в том, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием (сооружением) арендодатель передает ему права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием (сооружением) и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). В целом регламентация прав и обязанностей сторон по данному договору, по сравнению с общими положениями об аренде, не подверглась изменениям.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Студенты должны знать, какими правилами регулируются отношения по данному договору и иерархию правовых норм.

Как следует из определения договора аренды предприятия, его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре должны быть точно определены элементы имущественного комплекса, т. е. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить то имущество, которое передается в аренду. В связи с этим особое внимание студенты должны уделить изучению правил ст. 656 ГК.

К форме договора аренды предприятия предъявляются такие же требования, как и к форме договора аренды здания или сооружения. В отношении государственной регистрации ГК установлены иные правила: данный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Студенты должны знать, что арендодатель обязан до передачи предприятия арендатору письменно уведомить об этом всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Статья 659 ГК закрепляет обязанность арендодателя подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Данную обязанность он должен осуществить за свой счет, но договором может быть предусмотрено и иное.

Кроме того, ГК устанавливает, что обязанностью арендодателя является возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Что касается обязанностей арендатора, то помимо выплаты арендной платы он также обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт; внести платежи по страхованию арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, арендатор обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия. Особое внимание необходимо обратить на права, которые ему предоставляются по данному договору в соответствии со ст. 660 ГК.

Изучение договора лизинга, как и других видов договора аренды, следует начать с его определения (ст. 665 ГК). Из определения данного договора следуют характерные для него черты:

– арендодатель приобретает в собственность имущество не для себя, а для того, чтобы предоставить его арендатору за плату;

– по общему правилу арендодатель после заключения договора лизинга обязуется приобрести то имущество, которое укажет арендатор, и у продавца, определенного арендатором;

– имущество по данному договору предоставляется арендатору во временное владение и пользование;

– имущество передается арендатору для использования его в предпринимательских целях.

Следует знать, какими нормативными актами регулируются отношения по данному договору.

Студенты должны знать, что в соответствии со ст. 666 ГК предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Чаще всего по договору передаются движимые вещи: оборудование, строительные машины и т. д. Но могут передаваться и недвижимые вещи: самолеты, суда, предприятия как имущественные комплексы и т. д.

Договор лизинга связывает трех лиц: арендодателя, арендатора и продавца (изготовителя). Следует обратить внимание на то, что в юридической литературе является дискуссионным вопрос о том, относится договор лизинга к двухсторонним или трехсторонним сделкам. Студенты должны знать различные мнения, имеющиеся в юридической литературе по этому вопросу, и аргументы их авторов, а также знать, кто может участвовать в договоре в качестве арендодателя и арендатора.

Необходимо отметить, что ГК не устанавливает каких-либо специальных правил о форме договора лизинга. Следовательно, применяются общие правила о форме сделок и общие положения об аренде.

Срок договора финансовой аренды определяется сторонами по их усмотрению.

Следует подчеркнуть, что специфической обязанностью арендодателя является то, что, приобретая имущество для арендатора, он должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Рассматривая обязанности арендатора, необходимо обратить внимание на то, что ст. 669 ГК возлагает на него риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, который переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Особенностью рассматриваемого договора является право арендатора предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем (п. 1 ст. 670 ГК).

Если иное не предусмотрено договором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. Исключение составляют случаи, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В таких случаях арендатор вправе по своему выбору предъявить соответствующие требования как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю.

Договором найма жилого помещения называется такой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Студенты должны знать, какими нормами ГК и других нормативных актов регулируются отношения по данному договору.

Необходимо отметить, что договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Как следует из определения договора найма жилого помещения, сторонами его являются наймодатель и наниматель. Следует обратить внимание, какие лица могут выступать в качестве сторон договора. Так, из содержания правила, закрепленного в п. 2 ст. 671 ГК, следует, что юридическое лицо может быть только наймодателем. А в соответствии с п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Заметим, что в юридической литературе понятия «объект» и «предмет» применительно к данному договору отождествляются. Следует подчеркнуть, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК).

Что касается формы рассматриваемого договора, ГК предъявляет требование о том, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Студенты должны обратить внимание на то, что ГК предусматривает две разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма и договор коммерческого найма.

По договору социального найма жилого помещения гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Необходимо знать, какие жилые помещения относятся к такому фонду.

Следует подчеркнуть, что по договору социального найма совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать члены его семьи. В соответствии с п. 2 ст. 672 ГК в процессе пользования жилым помещением можно заменить наниматель другим членом семьи. Это возможно также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Особенностью данной разновидности договора найма жилого помещения является то, что ГК не устанавливает срока, на который он может быть заключен.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК), т. е. вместо понятия «члены семьи нанимателя», которое ГК использует применительно к социальному найму, применительно к коммерческому найму используется понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем». Кроме того, применительно к данной разновидности договора найма жилого помещения законодатель использует термин «сонаниматели» (п. 4 ст. 677 ГК).

Для договора коммерческого найма ст. 683 ГК устанавливает сроки.

Гражданский кодекс предусматривает возможность замены нанимателя в договоре (ст. 686 ГК).

Рассматривая права и обязанности нанимателя, следует обратить внимание на то, что по обеим разновидностям договора найма жилого помещения наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, а также обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Если иное не предусмотрено договором, обязанностью нанимателя является текущий ремонт.

В императивном порядке ГК закрепляет обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Необходимо подчеркнуть, что законодатель наделяет нанимателя правом разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам на срок не более 6 месяцев (ст. 680 ГК), а также правом передавать по договору поднайма жилого помещения на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Следует обратить особое внимание на то, что по истечении срока договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

И в заключение необходимо отметить, что наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма.

Переходя к рассмотрению прав и обязанностей наймодателя, студенты должны знать, что он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, его обязанностью является осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, предоставление за плату необходимых коммунальных услуг.

Если договором не предусмотрено иное, обязанностью наймодателя является осуществление капитального ремонта.

Часть 2 ст. 684 ГК обязывает наймодателя по договору коммерческого найма не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года.

Особо следует подчеркнуть, что ГК устанавливает случаи (ст. 687), когда наймодатель по договору коммерческого найма может расторгнуть договор в судебном порядке по своей инициативе.

Определение договора безвозмездного пользования (ссуды) может быть дано на основании п. 1 ст. 689 ГК. Причем законодатель использует понятия «безвозмездное пользование» и «ссуда» как тождественные применительно к данному договору.

Следует отметить, что специфическим признаком договора ссуды является его безвозмездность. Этим данный договор отличается от договора аренды, на который он похож. Рассматриваемый договор является взаимным. Из его определения следует, что он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Собственником вещи, переданной во временное пользование ссудополучателю, остается ссудодатель, и по общему правилу он несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Особенностью договора ссуды является то, что ГК устанавливает применительно к нему ряд случаев, когда этот риск несет ссудополучатель (ст. 696 ГК).

Студенты должны знать, какими нормами регулируются отношения сторон по данному договору.

Изучая субъектный состав договора ссуды, следует обратить внимание на ограничения, установленные в п. 2 ст. 690 ГК.

Каких-либо специальных правил в отношении формы договора ссуды ГК не устанавливает, следовательно, применяются общие правила о форме сделок.

Что касается срока договора, он может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

Студенты должны обратить внимание на обязанность ссудодателя предоставить другой стороне вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению. Вещь должна быть предоставлена вместе во всеми ее принадлежностями и документами, а если ссудодатель не передаст принадлежности и документы, законодатель наделяет ссудополучателя правом потребовать их предоставления либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель по данному договору отвечает за такие недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 693 ГК.

Вместе с тем ГК устанавливает случаи, когда ссудодатель не отвечает за недостатки переданной вещи (п. 3 ст. 693 ГК).

Важно отметить, что ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи. Такая ответственность наступает по правилам ст. 697 ГК.

Рассматривая обязанности ссудополучателя, следует иметь в виду, что если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель обязан поддерживать полученную в пользование вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание. Кроме того, его обязанностями являются использование вещи в соответствии с условиями договора и назначением вещи, а также возвращение при прекращении договора ссудодателю той же вещи в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Необходимо подчеркнуть, что ГК предусматривает возможность изменения сторон в договоре ссуды в соответствии с правилами ст. 700 ГК.

Изучая основания прекращения договора ссуды, следует иметь в виду, что таковыми, в частности, являются смерть гражданина-ссудополучателя и ликвидация юридического лица-ссудополучателя. Кроме того, каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора ссуды, заключенного без указания срока. Такое же право предоставлено ссудополучателю (только ему!) по договору, заключенному с указанием срока. В указанных случаях не требуется обращения в суд.

Необходимо обратить внимание на то, что ГК закрепляет в ст. 698 случаи, когда каждая из сторон договора ссуды имеет право требовать досрочного расторжения договора.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативно-правовые документы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Гл. 34. – М.: Проспект, 2005.

Основная литература

1.    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2008. – 800 с.

2.    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2008. – 1055 с.

3.     Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга четвертая: Договоры о перевозке, буксировке, транспортной экспедиции и иных услугах в сфере транспорта. – М.: Статут, 2008. – 910 с.

4.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая.
В двух томах. Том 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. – М.: Статут, 2007. – 736 с.

5.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая.
В двух томах. Том 2: Договоры о банковском вкладе, банковском счете; банковские расчеты. Конкурс, договоры об играх и пари. – М.: Статут, 2007. – 623 с.

Дополнительная литература

1. Витрянский В. В. Общие положение об аренде // Хозяйство и право. – 1996. – № 2.

2. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М., 1999.

3. Витрянский В. В. Договор финансовой аренды (лизинг) // О лизинге. Документы и комментарий. – М., 1999.

4. Колачева С. А. Арендные сделки. – М., 1997.

5. Козырь О. М. Аренда (гл. 34). Гражданский кодекс РФ. Часть вторая / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. – М., 1996.

6. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. – 2000. – № 6.

7. Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. – М., 1997.

8. Прилуцкий Л. Н. Лизинг. Правовые основы лизинговой деятельности в РФ. – М., 1996.

V. Контрольные вопросы для самоконтроля

1. Какие права и обязанности имеют стороны договора аренды?

2. В чем заключаются особенности проката (аренды недвижимости, предприятия)?

3. По каким показателям договор аренды транспортного средства с экипажем отличается от договора аренды транспортного средства без экипажа?

4. Какие основные положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге восприняты российским гражданским законодательством?

5. Что представляет собой мнимая аренда и ее правовые последствия?

6. Какие можно использовать методы проверки права собственности владельца арендуемого имущества, правоспособности арендодателя или его представителя, прав третьих лиц на арендуемое имущество?

7. Чем договор коммерческой концессии отли