Теоретические подходы к проблеме исследования

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Годовое общее собрание призвано решить самые важные вопросы, касающиеся содержания и ремонта общего имущества на предстоящий год и на перспективу:

что необходимо сделать в доме в течение года (или нескольких ближайших лет);

сколько для этого требуется денег;

кому поручить управление домом (той же или другой управляющей организации) или выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту и т.д.

Михайлов В.К. в журнале Жилищное право говорит о том что общее собрание собственников представляет собой особый механизм преодоления конфликтов и выработки общих решений, оно действует постоянно, в том числе после выбора любого из предусмотренных жилищным законодательством способов управления.

Для принятия решений собственникам помещений необходима информация о том, в каком состоянии находится общее имущество и что уже сделано в прошедшем году, а так же предложения управляющей организации по плану работ и их стоимости на предстоящий год.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Если в многоквартирном доме еще не создан ТСЖ тогда на общем собрании собственников избирается совет дома.

Совет многоквартирного дома - это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией. В Совет дома лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность - содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии.

Как считает Рыжов А.Б. в журнале «Жилищное право» Совет многоквартирного дома является инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.

Совет многоквартирного дома - это новый институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, т.к. в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого. Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не в воздухе висит, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщённых собственников в полновластного Хозяина дома.

Качество работы Совета многоквартирного дома, а значит и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будет напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого Совета. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, который в случае ненадлежащего исполнения Советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.

По своим функциям Совет во многом аналогичен функциям правления ТСЖ. Идея в общем хорошая и наверно нужная. Но, по сути, законодатель расписался в своём бессилии навести порядок в работе управляющих компаниях и возлагает это бремя на плечи собственников жилья. А так как найти людей, которые вошли бы в Совет и действительно занимались проблемами дома очень сложно, то это будет очередной ширмой прикрывающей деятельность управляющих компаний.

Закон обязывает собственников избрать Совет в течении года после вступления его в действие, то есть до середины 2012 года. В противном случае этот Совет создадут чиновники местной власти за собственников жилых помещений, типа «назначат» управдома. И будет этот «председатель Совета» от имени жителей подписывать акты, отчеты, договора.

Регистрировать Совет многоквартирного дома не нужно, он не является юридическим лицом. Избранный председатель Совета становится официальным лицом, уполномоченным общим собранием собственников на проведение переговоров с управляющей компанией. Он заключает договора с управляющей компанией на обслуживание дома на основании выданной ему доверенности собственниками помещений в доме и осуществляет контроль за их выполнением. Подписывает все документы связанные с управлением общей собственностью многоквартирного дома. При необходимости выступает в суде как представитель собственников помещений дома.

Срок полномочия Совета длится два года затем он должен быть переизбран на общем собрании собственников. Допускается досрочное переизбрание Совета в случае ненадлежащего выполнения им своих обязанностей.

Работа Совета должна создавать хорошую психологическую атмосферу в доме, предупреждать возникающие конфликты и разрешать уже возникшие, просвещать жильцов дома основам жилищного законодательства.

Как говорилось выше, кроме непосредственного управления домом самими собственниками, также они могут создать ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на общем собрании при условии, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от от общего числа голосов собственников помещений. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

ТСЖ самостоятельно принимает принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление многоквартирным домом. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Мальковец Н.В. в журнале «Городское управление» говорит о том, что через ТСЖ широкие слои населения приобретают навыки самостоятельного и под свою ответственность решения вопросов своего жизнеобеспечения. Здесь жители являются полноправными коллективными собственниками общего имущества многоквартирного дома или группы домов с фиксированным членством, финансовыми обязательствами и имеют право принимать большинством голосов обязательные для исполнения решения, т.е. они наделены определенными властными полномочиями.

Не смотря на то, что современное законодательство на федеральном и на региональном уровне создает самые благоприятные условия для развития ТСЖ, до сих пор возникает множество коллизий, связанных с психологической неготовностью граждан к такой деятельности.

Как уже говорилось ТОС это самоорганизация граждан по месту их жительства. ТОС - максимально приближенная к населению и исключительно гибкая форма участия граждан в местном самоуправлении. ТОС сочетает в себе прямое волеизъявление граждан и деятельность органов ТОС, избираемых жителями.

ТОС считается учрежденным с момента регистрации его устава уполномоченным органом местного самоуправления.

Как посредник между жителями и местной властью ТОС представляет и защищает интересы жителей своей территории.

Органы ТОС:

представляют интересы населения, проживающего на соответствующей территории;

обеспечивают исполнение решений, принятых на собраниях и конференциях граждан;

могут осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан;

вправе вносить в органы самоуправления проекты муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению.

Мальковец Н.В.: «Если раньше мы говорили, что ТОС, это формы, диктуемые самой жизнью, то теперь все отрегулировано законом. Нельзя забывать, что ТОС - это единственная некоммерческая организация, обладающая правом вносить в органы местного самоуправления проекты муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению этими органами и должностными лицами местного самоуправления».