Особенности функционирования рынка земли в Республике Беларусь

 

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничена, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель, а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысяч гектаров (таблица 1). По состоянию на 2011 год земельный фонд страны распределялся следующим образом:

сельскохозяйственные земли - 8897 тыс. га (42,8%);

лесные земли государственного фонда - 8567 тыс. га (41,2%);

земли под болотами и водными объектами - 1343 тыс.га (6,5 %);

другие земли - 1953 тыс. га (9,4 %);

В структуре земельной площади Беларуси наибольшую площадь занимают сельскохозяйственные земли (42,8%), что свидетельствует о высокой степени сельскохозяйственной освоенности территории страны.

Рассматривая же динамику земельной площади, начиная с 1991 года, можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс. га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

Таблица 1 - Земельная площадь (в 2011 году; тысяч гектаров)

Показатель	1991	1996	2001	2006	2009	2010	2011
Всего земель (территория) в том числе:	20760	20760	20760	20760	20760	20760	20760
-сельскохозяйственные земли	9415	9339	9258	9012	8945	8927	8897
-лесные земли государственного лесного фонда	8229	8278	8437	8393	8512	8539	8567
-земли под болотами и водными объектами	1407	1431	1440	1377	1364	1360	1343
-другие земли	1709	1712	1625	1978	1939	1934	1953

земля рента оборот собственность

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина - это отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопросы земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

собственность на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

частная собственность на землю (ст. 11). В частной собственности граждан Республики Беларусь находятся участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.

размеры земельных участков (ст. 36). Размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается:

в городах - от 0,05 до 0,15 гектара включительно;

в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара включительно. Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в этом населенном пункте, для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, не может превышать 1 гектара с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме в этом населенном пункте. Для ведения личного подсобного хозяйства в таком населенном пункте дополнительно могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 гектаров включительно.

земельные участки, не подлежащие предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций (ст. 13). Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки, относящиеся к землям следующих категорий и видов:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями;

земли общего пользования.

Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:

на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (зоны эвакуации (отчуждения), зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения, с которых отселено население);

на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых. Перечень населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, расположенных на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых, утверждается Советом Министров Республики Беларусь;

которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.

аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

плата за пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

кадастровая оценка земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [9].

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли - носителями частных интересов - посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.).

В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития - 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

усиление охраны и рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;

разработки законодательных документов о государственной собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [10, c.40-41].

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую неправомерные действия на праве собственности на землю. Это будет являться важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [11, c. 35].

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности на сельскохозяйственные угодья. По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому лицу.

Углубленное исследование таких предложений дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

проблему реституции части земель, т.е. возвращение их бывшим собственникам, наследникам;

проблему раздела сельхозугодий на индивидуальные земельные доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве имеются земли с почвенным благородием и разным местоположением относительно дорог, населенных пунктов, рынков и т.п.;

рост числа малоземельных, мелкотоварных, низкоэффективных и нежизнеспособных в рыночных условиях фермерских хозяйств, что отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства в целом;

резкое увеличение спроса на специалистов-фермеров универсальной подготовки, а также на технику, оборудование, производственные помещения иных, как правило, более мелких типоразмеров, что потребует огромных сумм новых инвестиций на изменение системы подготовки кадров, системы и структуры сельскохозяйственного машиностроения, сельстройиндустрии, а также на создание иной системы производственной и социальной инфраструктуры села;

Понимая это, уже сейчас на селе обеспокоены тем, что такая приватизация земли может привести к образованию хозяйств помещичьего типа, которые на законном основании могут возникнуть на базе реституции, а также к скупке и аренде земельных долей. В результате неизбежен процесс расслоения сельского населения на крупных, средних, малых и мельчайших земельных собственников, а в будущем - неизбежно появление слоя и вовсе безземельных селян, лишенных иных источников существования кроме работы по найму.

Ликвидация государственной собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает:

) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности;

) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику;

) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда [12, c.71-73].

В современной Беларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, становятся интересными для инвестиций в первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство.

Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности.

Землепользователями сельскохозяйственных земель являются сельскохозяйственные организации, граждане, крестьянские хозяйства и др. (таблица 2).

 

Таблица 2 - Наличие земель и распределение их по категориям землепользователей и областям (на 1 января 2012 года)

	Республика Беларусь	Области
		Брестская		Витебская		Гомельская		Гродненская		Минская, включая г. Минск	Могилевская
Тысяч гектаров
1	2	3		4		5		6		7	8
Итого земель	20 760	3287,7		4004,9		4037,2		2512,7		4019,6	2906,9
В том числе в использовании:
сельскохозяйственных организаций	8982,6	1466,7		1696,6		1455,6		1245,4		1812,2	1306,1
- граждан - всего	974,9	188,1		170,7		131,5		134,4		209,8	140,4
Из них для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома	754,7	142,7		118,6		108,2		117,0		167,8	100,4
- крестьянских (фермерских) хозяйств	144,4	20,7		27,7		19,3		18,2		26,4	32,1
- государственных лесохозяйственных организаций	8425,5	1244,6		1644,7		1841,9		913,2		1551,6	1229,5
- организаций оздоровительного, природоохранного, рекреационного назначения	928,9	111,2		21,9		408,0		67,8		139,9	0,1
- прочих землепользователей	645,7	144,2		89,1		72,6		830		184,6	72,2
- земли запаса и общего пользования	658,0	103,2		174,2		108,3		50,7		95,1	126,5
В процентах к итогу
1	2	3	4		5		6		7			8
Итого земель	100	100	100		100		100		100			100
В том числе в использовании:
сельскохозяйственных организаций	43,2	44,7	42,4		36,1		49,6		45,1			44,9
- граждан - всего	4,7	5,7	4,3		3,2		5,4		5,2			4,8
Из них для ведения личного подсобного хозяйства, строительства	3,6	4,4	3,0		2,7		4,7		4,2			3,5
- крестьянских (фермерских) хозяйств	0,7	0,6	0,7		0,5		0,7		0,7			1,1
- государственных лесохозяйственных организаций	40,6	38,0	41,1		45,6		36,3		38,6			42,3
- организаций оздоровительного, природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения	4,5	3,4	5,0		10,1		2,7		3,5			0,0
- прочих землепользователей	3,1	4,4	2,2		1,8		3,3		4,6			2,5
- земли запаса и общего пользования	3,2	3,2	4,3		2,7		2,0		2,3			4,4

 

По состоянию на 1 января 2012 года земельный фонд страны распределялся следующим образом (по категориям землепользователей):

сельскохозяйственные организации - 8982,6 тыс. га (43,2 %);

граждане - 974,9 тыс. га (4,7 %);

крестьянские (фермерские хозяйства) - 144,4 тыс. га (0,7 %);

организации оздоровительного, природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения - 928,9 тыс. га (4,5 %);

государственные лесохозяйственные организации -8425,5 тыс. га (40,6%);

прочие землепользователи - 645,7 тыс. га (3,1%);

земли запаса и общего пользования - 658,0 тыс. га (3,2 %);

 

Рисунок 4 - Распределения земель по областям (тыс. га)

 

Таким образом, больше всего земель в земельном фонде Беларуси принадлежит сельскохозяйственным организациям (43,2 %).

Также следует отметить, что наибольшее количество земель из всей площади земель Беларуси принадлежит Гомельской области (4037,2 тыс. га), затем идет Минская область, включая г. Минск (4019 тыс. га), Витебская (4004,9 тыс. га), Брестская (3287,7 тыс. га), Могилевская (2906,9 тыс. га) и наименьшее количество земель принадлежит Гродненской области, что и отражено на рисунке 4.

Таким образом, в заключении можно сделать вывод, что земельный рынок в Республике Беларусь находится в стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения.

В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, в данной работе представлена характеристика рынка земли в Республике Беларусь и особенности функционирования рынка земли в зарубежных странах.

Проанализировав полученные данные, можно сделать следующие выводы:

. Земля в экономическом смысле слова - это все природные факторы, которые могут быть использованы в процессе создания экономических благ или оказания услуг. Она неподвижна, ограничена в своих размерах и имеет неограниченный срок службы.

. Каждый участок земли в условиях рыночных отношений используется способом, приносящим максимальный доход его владельцу. Земля ранжируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. При этом выделяют лучшие, средние и худшие земельные участки.

. Естественное плодородие есть природное благо, которое удовлетворяет потребности растений в питательных веществах, влаге, воздухе, и т.д. Плодородие почвы обеспечивает урожай сельскохозяйственных культур. Иначе говоря, это и есть дар природы, природное благо. Искусственное плодородие есть результат агротехнической деятельности человека, обеспечивающей повышение культуры земледелия. Оно осуществляется на основе дополнительных инвестиций в земледелие.

. Предложение земли фиксировано и в краткосрочном периоде не увеличивается, даже при существенном росте цен на землю. Спрос на землю зависит от предельной производительности земли и цены продукции. Кривая спроса имеет нисходящий характер. Она представляет собой сумму сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю.

. Арендная плата - это плата за пользование фактором производства, которая состоит из ренты и других платежей (за пользование, находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т.д.)

. Цена земли есть дисконтированная текущая стоимость будущих выплат земельной ренты. Факторы ее определяющие - рента и ссудный процент.

. В зарубежных странах земельные отношения (владение, пользование, продажа, заклад, завещание, сдача в аренду) строятся на праве частной собственности. Также в зарубежных странах выработались свои определенные требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения, а также сформирована законодательная база, касающаяся земельных отношений.

. Земельный рынок в Республике Беларусь находится в стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель несельскохозяйствнного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения. В последние годы все больше ученых и политиков ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности.