Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

Здание универсального продовольственного магазина построено в 2002 г. с хорошим качеством. Из этого можно сделать вывод о малом физическом износе отдельных элементов и конструкций здания, о малых затратах на проведение ремонтов и осмотров здания.

Универсам имеет выгодное местоположение на пересечении улиц Терешковой и Орской. Расположенный в Центральном районе города Оренбурга продовольственный магазин охватывает значительную часть населения. Это положительное качество объекта недвижимости напрямую влияет на стоимость арендной платы в магазине.

Универсам «Заря» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площади помещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобство разгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений на первом этаже как производственных и складских, а на втором – как офисных. Разнообразное назначение площадей помогает сделать работу арендаторов в данном универсаме наиболее комфортной.

На обоих этажах площадь сдается, в том числе и в качестве торговой. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Клиентская база универсама состоит их двух потоков: людей, живущих в окружающем жилом массиве, состоящим преимущественно из частных домов (пешеходная доступность для частного сектора равна 2 минутам) и людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на главной магистрали позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Часть людского потока будет попадать на торговые площади универсама возвращаясь или будучи в центре города, т.е. этот поток не будет населять близлежащий район. Поэтому о существовании исследуемого объекта недвижимости они могут узнать по наружной рекламе, навигации, а также из рекламы в СМИ. Исходя из этого, особое внимание стоит уделить уличным баннерами, растяжкам, которые более дешевы в изготовлении, но не уступают рекламе по телевидению и радио в эффективности. Организация продвижения универсама, в частности работа с наружной рекламой, будет рассмотрена более подробно.

Важным аспектом, привлекающим к универсаму внимание, является профессионально выполненная система освещения в ночное время, а также дизайн фасадов. Этот аспект резко повышает привлекательность объекта недвижимости в глазах потенциальных покупателей. В исследуемом объекте недвижимости фасады не являются современными, привлекающими внимание. Этот негативный аспект устраняется путем косметических текущих ремонтов, а также грамотного технического менеджмента в последующем времени.

Здание универмага имеет еще один недостаток – плохо развитые вертикальные коммуникации. Лестницы в здании две, но только одна используется для подъема посетителей. Решить проблему удобства ориентации и перемещения в торговом зале могут средства навигации, оптимально расположенные на обоих этажах.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать, опираясь на нормативные требования, штат сотрудников. Он включает в себя директора, бухгалтера, юриста, отделы по маркетингу, менеджменту, а также отдел по техническому обеспечению здания и службу безопасности. Оптимально подобранный штат сотрудников обуславливает соответствующий показатель рентабельности объекта недвижимости в настоящем времени, обеспечивает требуемое собственником техническое состояние здание, что экономит денежные средства в будущем.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Универсам «Заря» имеет достаточно парковочных мест, а также хорошую систему въездов на территорию. Также стоит отметить благоустройство этой территории, что увеличивает привлекательность универсама для посетителей.

Важный критерий оценки для здания, которое ежедневно посещает большое количество людей, это уровень охраны. В исследуемом объекте недвижимости служба безопасности состоит из 6 человек, работающих по сменам. Одновременно в здании магазина находится 2 сотрудников охраны.

В целом можно сказать, что универсам «Заря» - высокодоходный объект недвижимости, что объясняется удачным расположением в городе, хорошей планировкой и малым сроком эксплуатации.