Общая характеристика универсама

 

Объектом управления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошим качеством в 2002 г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин. Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А) определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).

 

Таблица 1.1 –  Общая характеристика объекта

№ пп	Характеристика	Единицы измерения	Содержание/ значение
1	2	3	4
1	Назначение объекта		магазин
2	Функционирование объекта		магазин
3	Объёмно-планировочное решение объекта
3.1	Габаритные размеры	м
3.1.1	Первый этаж	м	24,37 х 26,44
3.1.2	Второй этаж	м	24,37 х 30,2
3.2	Этажность		2
3.3	Общая площадь объекта	м2	1372,7
3.4	Полезная площадь	м2	1206,9
3.5	Строительный объем	м3	5763
4	Конструктивное решение
4.1	Фундамент		бетонные блоки
4.2	Стены		кирпичные с облицовкой
4.3	Перегородки		кирпичные, ДСП
4.4	Перекрытия		ж/б плиты
4.5	Полы		плитка
4.6	Окна		двойные глухие
4.7	Двери		простые
4.8	Крыша		совмещенная
4.9	Отделка внутренняя		штукатурка и облицовка кафельной плиткой

Продолжение таблицы 1.1

1	2	3	4
4.10	Инженерные сети		электро-, газоснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция
5	Год постройки		2002
6	Фаза жизненного цикла		фаза окупаемости
7	Место положения объекта		ул.Терешковой на пересечении с ул.Орской
7.1	Территориально-экономическая оценочная зона		+
7.2	Объект расположен на главной магистрали		+
7.3	На межквартальном проезде		-
7.4	Объект расположен внутри квартала		-
7.5	Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта	мин.	2
7.6	Пешеходная доступность от окружающей жилой застройки	мин.	2-5
8	Форма собственности в отношении объекта		долевая собственность
9	Характер использования объекта
9.1	Занят частной фирмой		+
9.2	Занят ГУП или МУП		-
9.3	Занят муниципальным учреждением		-
9.4	Занят органами государственной или муниципальной власти		-
9.5	Сдается в аренду		+
9.6	Иное использование объекта		-
10	Ценность окружающей застройки		стандартная

 

Здание универсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к 2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил. А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента, которые заносим в таблицу 1.2.

 

Таблица 1.2 – Физический износ конструктивных элементов

№	Наименование	Удельный вес элемента, Wi, %	Физический износ элемента, %	Износ для элемента
1	2	3	4	5
1	Фундамент	4	5	0,2
2	Стены и перегородки	27	5	1,62
3	Перекрытия	19	5	1,14
4	Полы	5	5	0,3
5	Проемы	13	5	0,65
6	Крыша	5	10	0,35
7	Отделка	3	10	0,21
8	Инженерные сети	15	5	1,05
9	Прочие работы	9	5	0,45
Всего                                                                        5,97

 

Используя укрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительную стоимость универсама.

Согласно Сборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующими характеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально пояса находим для зданий со строительным объемом до 10000м³ восстановительную стоимость одного м³ С_1м³ = 25,4 руб.

Определяем полную восстановительную стоимость:

 

          (1)

 

где ПВС₀₉ – полная восстановительная стоимость на 2009 год,

С_1м³  - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

k_кл – поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен k_кл = 1,03;

k_69-84 – коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_69-84 – индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k_84-91 – изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U_91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле (1) получаем:

 

 

Определяем остаточную восстановительную стоимость:

 

                                  (2)

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость, руб;

И_физ – общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 И_физ =5,97 %.

По формуле (2) получаем:

 

 

Определяем рыночную стоимость универсама:

 

 

 Таблица 1.3 – Состояние объекта

№ пп	Характеристика	Единицы измерения	Содержание/ значение
1	2	3	4
1	Процент физического износа объекта в т.ч.:
1.1	Фундамента	%	5
1.2	Стен и перегородок	%	5
1.3	Перекрытий	%	5
1.4	Полов	%	5
1.5	Проемов	%	5
1.6	Крыши	%	10
1.7	Отделки	%	10
1.8	Инженерных сетей	%	5
1.9	Прочих работ	%	5
2	Обременение или ограничение в использовании
2.1	Правовые		-
2.2	Социальные		-
2.3	Экономические		+
3	Рыночная стоимость объекта	млн руб.	23,375
4	Объект управляется:
4.1	собственником		+
4.2	гос. предприятием		-
4.3	муниципальным предприятием		-
4.4	находится в доверительном управлении коммерческой структуры		+
4.5	управляется по концессионному соглашению		-
5	Объект требует:
5.1	модернизации		-
5.2	перепланировки		-
5.3	капитального ремонта		-
5.4	реконструкции		-
6	Уровень техники и технологии		средний

 

Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м². Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

 

Таблица 1.4 – Особенности земельного участка

№ пп	Характеристика	Единицы измерения		Содержание/ значение
1	2	3		4
1	Конфигурация земельного участка			прямоугольный
2	Геометрические размеры земельного участка	м		32,6 х 36
2.1	Общая площадь земельного участка		м2		1173,83
2.2	Площадь, занимаемая зданием		м2		828,8
2.3	Размеры парковки		м2		345

 

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м² общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м², что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м²), производственные помещения (площадь 97,2 м²) и склад (площадь 29,8 м²). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м² (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м²) и офисное помещение (площадь 46,1 м²), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м²).