Анализ судебной практики по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости в Российской Федерации

 

Законодательство о правилах и порядке землепользования при строительстве на проблемных земельных участках является довольно сложным, причем оно регулярно изменяется. В связи с этим часто встречаются нарушения действующего законодательства о порядке предоставления земель под строительство, сформировалась богатая судебная практика.

Так, распоряжением главы города Воронежа от 07.05.2003 №536-р «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами №4 и №8 по ул. Кирова», обществу СП «ВИПЛАСТ» предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет.

Во исполнение указанного распоряжения администрация города Воронежа (далее - администрация) и общество заключили договор аренды основных средств от 16.05.2003 №4-098-03 сроком до 12.05.2004. Согласно приложению к договору обществу в аренду передано следующее имущество парка: 793,3 кв. метра дорожек из железобетонных плит на песчаном основании, 2306,7 кв. метра дорожек асфальтовых на щебеночном основании, 1050 кв. метров бортовых камней бетонных, а также зеленые насаждения.

В соответствии с постановлением администрации от 27.06.2003 №1392 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом парка, по ул. Кирова, 6», администрация и общество заключили договор от 01.07.2003 №2324-03-09/м аренды земельного участка из земель поселений площадью 9035 кв. метров, расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004.

Впоследствии между теми же лицами заключены договор аренды основных средств от 24.09.2003 №4-154-03 (со ссылкой на распоряжение от 07.05.2003 №536-р) и дополнительное соглашение от 24.09.2003 №1 к договору аренды основных средств от 16.05.2003 с изменением пункта 1.1 этого договора.

Администрацией вынесено постановление от 13.08.2003 №1837 о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.

Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования «Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003 №1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего в себя 5-7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6».

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации по Воронежской области и ЗАО «СП ВИПЛАСТ». Решением суда первой инстанции от 26.01.2004 в удовлетворении требования отказано. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 27.04.2004 решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 31.08.2004 в удовлетворении требования отказал. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 02.12.2004 решение от 31.08.2004 оставил без изменения.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в иске о признании недействительным постановления от 13.08.2003 №1837, исходили из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов муниципального образования, поскольку земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.07.2003 №2324-03-09/мз, а оспариваемое постановление предусматривает строительство объекта после согласования проекта на строительство и продления срока названного договора аренды.

Эти выводы являются неправомерными.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Как установлено судом первой инстанции, генерального плана застройки города Воронежа и плана застройки спорного земельного участка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем принимается соответствующее решение.

В материалах дела документов, свидетельствующих о принятии администрацией города Воронежа решения о проведении предварительного согласования места размещения объекта строительства - культурно-развлекательного и торгового комплекса, нет.

Суд первой инстанции при принятии решения не учел, что порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный статьей 30 Земельного кодекса, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса и статье 18 Градостроительного кодекса органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Между тем ни в тексте оспариваемого постановления, ни в материалах дела нет сведений об информировании населения города Воронежа об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса.

Довод суда первой инстанции о том, что обязанность информировать население возникает после завершения государственной экспертизы и согласования проекта, а не до предоставления участка под строительство конкретному лицу, не соответствует указанным законодательным нормам.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают нормы материального права, единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, публичные интересы и в силу пунктов 1 и 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

 

 

Заключение

 

Основную группу источников земельного права образует законодательство, представленное нормативными правовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения.

Источниками земельного права являются как земельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 Земельного кодекса), так и нормативные правовые акты, образующие другие отрасли законодательства. но регулирующие в отдельных своих положениях земельные отношения наряду с другими общественными отношениями.

Законодательство о градостроительной деятельности - достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29 декабря 2004 г. принят Градостроительный кодекс Российской Федерации, являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативным актом, регулирующим градостроительные отношения. В целях реализации положений ГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты. Достаточно активно ведется нормотворчество в сфере градостроительной деятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности между органами государственной власти РФ, государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

В рамках дипломной работы под проблемными участками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные в собственность, а также арендуемые.

Права на земельные участки, которые являются проблемными объектами землепользования, в гражданском праве называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗК предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков - с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.

При предоставлении земельных участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка.

 

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред.Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета. №237, 25.12.1993.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №261-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета №290, 30.12.2004.

5. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 (в ред. Закона РФ от 28.04.93 №4888-1, Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287) // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 30.05.1991, №22, ст. 768.

6. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик о земле от 28.02.1990 // ВСНД и ВС СССР. 1990. №10. Ст. 129.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 18.10.1999, №42, ст. 5005.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

9. Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, №3, ст. 142.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, №29, ст. 3399.

11. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

12. Федеральный закон Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 №131-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 06.10.2003, №40, ст. 3822.

13. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4148.

14. Федеральный закон Российской Федерации от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, №16, ст. 1801.

15. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №191-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

16. Федеральный закон Российской Федерации «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, №26, ст. 2582.

17. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

18. Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 27.12.1993, №52, ст. 5085.

19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 №2479/05 «Постановление администрации города Воронежа о разрешении закрытому акционерному обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса признано недействительным, поскольку в материалах дела нет сведений об информировании населения города об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства» // Вестник ВАС РФ, 2005, №10.

20. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.12.2005 №468-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Московской городской Думы о проверке конституционности части 3 статьи 3 Градостроительного Кодекса Российской Федерации и подпункта 42 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, №2. 2006.

21. Андрианов Н.А. Разграничение компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования // Правовые вопросы строительства, 2006, №1.

22. Афонина А.В. Практические вопросы строительной деятельности: новое в правовом регулировании. М.: Альфа-Пресс, 2005.

23. Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика, 2005, №10.

24. Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации. М., 2005.

25. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2006.

26. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2005.

27. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

28. Кудрявцев А.П. Современное состояние и прогноз развития градостроительства в России // http://www.moskvarch.ru.

29. Помещикова С.А. Градостроительство и полномочия органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право, 2006, №5.

30. Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. 2006, №1.