Законодательное регулирование землепользования при строительстве объектов недвижимости

Введение

 

В современной России проблема решения земельного вопроса по-прежнему остается актуальной и первостепенной. Принятый 25 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ сделал земельные отношения в стране более прозрачными, в той или иной мере поддающимися правовому регулированию. Однако, решение проблем охраны земель как национального достояния, защиты прав землепользователей и собственников земельных участков, обеспечения экономической стабильности в развитии земельных отношений только наметилось.

Обеспечит ли Земельный кодекс РФ (который, кстати, урегулировал оборот лишь 2,7% площади российской земли) стабильное и поступательное развитие российской экономики, формирование земельного рынка в стране и сохранение качественного состояния земель - покажет время. Пока же практика применения действующего земельного законодательства наглядно демонстрирует нам, чем для России обернулась десятилетняя политическая борьба, орудием в которой стал пресловутый «земельный вопрос». С 1990 по 2001 гг. в России был принят 41 Федеральный закон по вопросам землепользования, 33 Указа Президента РФ, более 100 Постановлений Правительства РФ. Кроме того, каждый из 89 субъектов РФ имеет свое региональное законодательство о земле. В итоге, наше земельное законодательство превратилось в конгломерат несистематизированных (часто не соответствующих друг другу) правовых актов.

Особенно сложной, противоречивой и вызывающей множество вопросов является проблема строительства на проблемных участках земли (не оформленных в собственность и арендованных).

Особенности правового регулирования земельного вопроса в СССР обусловили структуру землепользования в настоящее время - большая часть земель находится в правовом режиме безвозмездного бессрочного или срочного пользования. Институт частной собственности на землю был введен сравнительно недавно, поэтому доля земель, находящихся в частной собственности сравнительно невелика.

Таким образом, актуальность темы дипломного исследования связана не только с необходимостью четкого понимания правил и порядка оформления прав собственности на земли, получаемые под строительство, но и с необходимостью согласования регионального и федерального законодательства о выделении земель под строительство, а также разработки методики действий землепользователей, желающих получить земельный участок под строительство.

Ввиду того, что проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости является остро актуальной проблемой, она широко обсуждается в научной литературе. Определенное освещение данный вопрос получил в учебном пособии «Земельное право» Воробьевой Л.В., учебном пособии «Сделки с земельными участками» Корнеева А.Л. Правовое регулирование порядка выделения земель под строительство раскрыто в монографии под редакции С.А.Боголюбова «Земельный участок: вопросы и ответы». Также некоторые вопросы рассматриваемой проблемы раскрыты в научных статьях, например, в статье Беляевой С.В. «Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, за время действия Земельного кодекса РФ накопилась богатая судебная практика, изучение которой позволяет понять точку зрения высших судебных органов на исследуемую проблему. Тем не менее, комплексного исследования по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости на проблемных участках до сих пор не опубликовано.

Целью данной дипломной работы является анализ актуальных проблем землепользования при строительстве объектов недвижимости на проблемных земельных участках. Для достижения поставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи:

1. охарактеризовано правовое регулирование землепользования в Российской Федерации;

2. дана характеристика нормативного регулирования строительной деятельности;

3. недвижимое имущество рассмотрено как объект строительства;

4. сопоставлено действующее законодательство, регулирующее проблемы землепользования и законодательство, регулирующее строительную деятельность;

5. дано понятие проблемных участков и показаны особенности правового регулирования землепользования на таких участках;

6. раскрыт порядок ведения строительной деятельности на проблемных участках землепользования;

7. проведен анализ судебной практики по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости в Российской Федерации.

Таким образом, объектом исследования дипломной работы является нормативное регулирование землепользования, предметом - землепользование при строительстве объектов недвижимости на проблемных участках.

Дипломная работа написана на 60 листах и состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

Понятие проблемных участков

 

В рамках дипломной работы под проблемными участками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные в собственность, а также арендуемые.

Права на земельные участки, которые являются проблемными объектами землепользования, в гражданском праве называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗК предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Права на землю, регулируемые нормами главы IV, имеют целый ряд общих свойств.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

В соответствии со ст. 264 ГК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК переход права собственности на имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК, т.е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Однако правовой режим землевладения, землепользования и аренды значительно различается.

Наиболее устоявшийся для нашего законодательства вид прав на землю - пользование. так как на всем протяжении существования советского государства оно было единственно возможным правом на землю как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется, в отличие от аренды, не на договорной основе. Поэтому суды правильно отказывают во взимании платы за пользование участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (см. ст. 29 ЗК).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления его в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений, тогда как по нормам ЗК РСФСР все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей.

Статья 20 ЗК РФ более чем наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные участки, предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т.е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

В судебной практике в связи с этим возникает вопрос: могут ли рассматриваться индивидуальные предприниматели в качестве граждан, имеющих право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, предоставленных им на праве постоянного бессрочного пользования. В решениях целого ряда арбитражных судов, одним из примеров которых выступает приводимое в приложении постановление Федерального арбитражного суда Восточносибирского округа по жалобе Тонкошкуренко И.П., содержится отрицательный ответ на этот вопрос. Доводом служит ссылка на п. 3 ст. 23 ГК, в соответствии с которым к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются нормы ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. И якобы поэтому физические лица, действуя в гражданских и земельных правоотношениях в правовом статусе индивидуального предпринимателя и осуществляя предпринимательскую деятельность, приравниваются к правовому статусу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

В п. 5 статьи 20 указано, что граждане могут приобрести в собственность земельные участки, предоставленные им в свое время на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возникает вопрос - а обязаны ли они это делать? Федеральный закон о введении в действие ЗК в п. 1 ст. 3 прямо указывает, что права на землю, не предусмотренные соответствующими статьями ЗК, подлежат переоформлению с момента вступления ЗК в силу. Следовательно, граждане должны переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Другое дело, если у данного гражданина имеется в пользовании еще и другой участок - в этом случае он может либо отказаться от права пользования, либо взять земельный участок в аренду, либо приобрести в собственность, но уже за плату. Однако в соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками, исчезнет.

При этом в ФЗ о введении в действие ЗК специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта норма особенно актуальна для сельскохозяйственных коммерческих организаций, где распространено внесение участниками организации в ее уставный капитал права пользования земельной долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенное выше правило на земельные доли.

Правом пожизненного наследуемого владения земельными участками могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Сама конструкция права пожизненного наследуемого владения перешла в действующее законодательство еще из законодательства советского времени; она была введена Основами законодательства Союза ССР и Союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР 28.02.1990, и в условиях, когда о частной собственности на землю речь еще не шла, представляла собой нечто среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. ЗК РСФСР также включил пожизненное наследуемое владение в число прав на землю, и с начала 1990-х гг. миллионы российских граждан оформили право постоянного наследуемого владения своими земельными участками. Однако после принятия в 1993 г. Конституции Президент РФ Указом от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил целый ряд статей ЗК, в том числе посвященных пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю был признан не соответствующим конституционным нормам. Однако он продолжал существовать, и вот теперь ЗК четко определил, что впредь предоставление земель гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Все лица, имеющие земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрести эти участки в собственность. Таким путем предполагается постепенно свести на нет существование права пожизненного наследуемого владения. Но при этом за всеми гражданами, которые получили земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до вступления ЗК в действие, это право сохраняется, так же как и возможность передавать его по наследству. Поэтому отношения, связанные с правом пожизненного наследуемого владения земельными участками, пока сохраняются.

Земельный кодекс внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые, кроме передачи по наследству, действия по распоряжению земельным участком. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование: соответствующая норма имеется и в ст. 267 ГК.

Согласно ФЗ о введении в действие ЗК (п. 3 ст. 3) предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которых идет речь в этом ФЗ, - это и есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления ЗК в силу.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако статья 22 ЗК в п. 1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды за исключением случаев, предусмотренных ЗК. Тем не менее о таких случаях в ЗК не упоминается.

Арендодателями согласно п. 2 статьи 22 могут быть только собственники земельных участков - в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья ГК предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из состава иных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.

Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка - предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было, например арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК).

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК).

В соответствии со ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей - временным характером отношений (прежде он так и назывался - «временное пользование»).

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы). Земельный кодекс выделяет, таким образом, три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеют право на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.

Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могут получить такие участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689 - 701 ГК, по отношению к нему применяются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном с договором безвозмездного срочного пользования земельным участком.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за 1 месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица-собственника, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

 

Заключение

 

Основную группу источников земельного права образует законодательство, представленное нормативными правовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения.

Источниками земельного права являются как земельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 Земельного кодекса), так и нормативные правовые акты, образующие другие отрасли законодательства. но регулирующие в отдельных своих положениях земельные отношения наряду с другими общественными отношениями.

Законодательство о градостроительной деятельности - достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29 декабря 2004 г. принят Градостроительный кодекс Российской Федерации, являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативным актом, регулирующим градостроительные отношения. В целях реализации положений ГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты. Достаточно активно ведется нормотворчество в сфере градостроительной деятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности между органами государственной власти РФ, государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

В рамках дипломной работы под проблемными участками землепользования понимаются объекты землепользования, неоформленные в собственность, а также арендуемые.

Права на земельные участки, которые являются проблемными объектами землепользования, в гражданском праве называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК).

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК не является закрытым. Однако ЗК предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков - с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.

При предоставлении земельных участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка.

 

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред.Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета. №237, 25.12.1993.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №261-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета №290, 30.12.2004.

5. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 (в ред. Закона РФ от 28.04.93 №4888-1, Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287) // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 30.05.1991, №22, ст. 768.

6. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик о земле от 28.02.1990 // ВСНД и ВС СССР. 1990. №10. Ст. 129.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 18.10.1999, №42, ст. 5005.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

9. Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, №3, ст. 142.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, №29, ст. 3399.

11. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

12. Федеральный закон Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 №131-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 06.10.2003, №40, ст. 3822.

13. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4148.

14. Федеральный закон Российской Федерации от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, №16, ст. 1801.

15. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №191-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

16. Федеральный закон Российской Федерации «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, №26, ст. 2582.

17. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

18. Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 27.12.1993, №52, ст. 5085.

19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 №2479/05 «Постановление администрации города Воронежа о разрешении закрытому акционерному обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса признано недействительным, поскольку в материалах дела нет сведений об информировании населения города об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства» // Вестник ВАС РФ, 2005, №10.

20. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.12.2005 №468-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Московской городской Думы о проверке конституционности части 3 статьи 3 Градостроительного Кодекса Российской Федерации и подпункта 42 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, №2. 2006.

21. Андрианов Н.А. Разграничение компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования // Правовые вопросы строительства, 2006, №1.

22. Афонина А.В. Практические вопросы строительной деятельности: новое в правовом регулировании. М.: Альфа-Пресс, 2005.

23. Беляева С.В. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Законодательство и экономика, 2005, №10.

24. Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации. М., 2005.

25. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2006.

26. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2005.

27. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

28. Кудрявцев А.П. Современное состояние и прогноз развития градостроительства в России // http://www.moskvarch.ru.

29. Помещикова С.А. Градостроительство и полномочия органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право, 2006, №5.

30. Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. 2006, №1.

Введение

 

В современной России проблема решения земельного вопроса по-прежнему остается актуальной и первостепенной. Принятый 25 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ сделал земельные отношения в стране более прозрачными, в той или иной мере поддающимися правовому регулированию. Однако, решение проблем охраны земель как национального достояния, защиты прав землепользователей и собственников земельных участков, обеспечения экономической стабильности в развитии земельных отношений только наметилось.

Обеспечит ли Земельный кодекс РФ (который, кстати, урегулировал оборот лишь 2,7% площади российской земли) стабильное и поступательное развитие российской экономики, формирование земельного рынка в стране и сохранение качественного состояния земель - покажет время. Пока же практика применения действующего земельного законодательства наглядно демонстрирует нам, чем для России обернулась десятилетняя политическая борьба, орудием в которой стал пресловутый «земельный вопрос». С 1990 по 2001 гг. в России был принят 41 Федеральный закон по вопросам землепользования, 33 Указа Президента РФ, более 100 Постановлений Правительства РФ. Кроме того, каждый из 89 субъектов РФ имеет свое региональное законодательство о земле. В итоге, наше земельное законодательство превратилось в конгломерат несистематизированных (часто не соответствующих друг другу) правовых актов.

Особенно сложной, противоречивой и вызывающей множество вопросов является проблема <