Функциональное зонирование территорий поселений

Функциональное зонирование – это инструмент регулирования территориального развития где определяется состав функциональных зон, их границы, режимы использования территории. Границы функциональных зон устанавливаются на основе выявленных в процессе анализа территории участков однородных по природным признакам и характеру хозяйственного использования.

Задачи функционального зонирования:
1. определение типологии и количества функциональных зон, подлежащих выделению на территории данного района

2. привязка определённых типов функциональных зон к конкретным элементам территории и формирование её перспективного функционального зонирования

3. разработка рекомендаций по оптимизации режима использования территорий в пределах функциональных зон разного типа

Основные принципы функционального зонирования:

1. территориальное развитие складывающихся селитебных территорий

2. формирование рекреационных территорий

3. сохранение и развитие особо охраняемых территорий

4. упорядочение функциональной структуры территории

Основания для функционального зонирования:

1. комплексный градостроительный анализ территории и оценка системы планировочных условий, в том числе ограничений по развитию территории

2. экономические предпосылки развития территории

3. проектная планировочная организация территории муниципального образования

36. Основные понятия о генеральном плане. Общие требования к проектной документации

Генера́льный план (генплан, ГП) в общем случае — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана (также называемой собственно генеральным планом) является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района.

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта. Согласно Градостроительному кодексу РФ, является одним из основных документов территориального планирования.

В проектную документацию, представляемую на экспертное заключение, входят следующие чертежи: схема размещения, ситуационный план, опорный план, генеральный план, план благоустройства и озеленения, план организации рельефа, план инженерных сетей. К ним прилагается общая пояснительная записка.

1. Общая пояснительная записка должна содержать: – основные градостроительные решения по генеральному плану, обоснования принятой архитектурной композиции, объемно-планировочные и конструктивные мероприятия, решения по транспортному обслуживанию, организации рельефа, благоустройству и озеленению.

2. На схеме размещения показывают: – местоположение объекта; – наименование окружающих улиц, проездов, объектов; – направление север —юг.

3. На ситуационном наносят: – границы участка; – границы территорий различного функционального назначения; – красные линии, линии застройки, планировочные ограничения; названия улиц, проездов; – существующие сохраняемые, сносимые и проектируемые здания и сооружения, дороги и проезды, зеленые насаждения, границы

4. На опорном плане для проектов реконструкции застройки, а для отдельных комплексов на топографическом плане показывают: – границы проектируемой территории, обозначенные буквенными литерами в соответствии с исходно-разрешительной документацией;

5. На генеральном плане (топографический план с подземньми коммуникациями в масштабе 1:500) наносят: – границы проектируемой территории; – границы территорий различного функционального назначения; – красные линии и планировочные ограничения

6. На плане благоустройства и озеленения территории (в масштабе 1:500 на копии генплана) показывают: – существующие, сохраняемые и проектируемые зеленые насаждения — деревья, кустарники, газоны, цветники и др.;

7 На плане организации рельефа (в масштабе 1:500 на копии генплана) наносят: – величину и направление уклонов, горизонтали; – отметки в точках перелома уклонов; – дождеприемные решетки с отметками;

8. На технологических планах указывают: – основное технологическое оборудование; – транспортные средства; – категории помещений по взрыво- и пожароопасности.

9. На планах (на сводном плане) инженерных сетей показывают: – границы домовладений; – существующие и проектируемые здания, в том числе тепловые пункты; – все существующие переносимые и проектируемые инженерные коммуникации.

37. Дать полную характеристику категории земель сельскохозяйственного назначения на примере субъекта РФ.

Земли сельскохозяйственного назначения (24%)

К ним относятся земли, предоставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и пожизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружениями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель.

Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий:

пашни;

сенокосы;

пастбища;

земли, занятые многолетними насаждениями;

залежи.

Кроме того, в составе этих сельскохозяйственных угодий выделяют также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с сельскохозяйственным производством целей. Однако при выделении земли отдельным категориям пользователей могут быть указаны более конкретные цели использования земли, например, для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (далее — КФХ), личного подсобного хозяйства (далее — ЛПХ), садоводства, огородничества. Эти записи в документах на землю существенно влияют на права собственника земли. Например, фермер может на своей земле построить дом, а огородник и даже владелец ЛПХ на полевом наделе не имеют права на строительство дома.

38. Дать характеристику категории земель населенных пунктов на примере субъекта РФ.

Земли населенных пунктов (1%)

Это земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чертой, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципаль-ной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;

2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);

3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;

5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;

6. Расположение объектов электроснабжения;

7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;

8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;

9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;

10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);

11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;

12. Зоны резерва развития поселения.

39. Дать характеристику категории земель промышленности и иного специального назначения на примере субъекта РФ.

Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)

Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствующих задач.

Под правовым режимом земель промышленности и иного назначения следует понимать особую, целостную систему правового регулирования отношений по использованию и охране этих земель, которая характеризуется едиными принципами и специфическими приемами регулирования. Элементами правового режима земель промышленности и иного назначения являются:

- принципы, распространяющиеся на совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу земель промышленности и иного назначения;

- состав субъектов прав на данные земли;

- порядок возникновения и прекращения прав и обязанностей данной категории субъектов;

- санкции за нарушение правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования земель данной категории.

Кроме общих принципов земельного права, на которых основано правовое регулирование любой категории земель, можно выделить и специальные, присущие именно данной категории:

- общегосударственное значение ряда земель, отнесенных к данной категории;

- множественность задач (целей) использования земель данной категории;

- использование земель в качестве пространственного базиса. Это обстоятельство предопределяет более низкие требования к качественному состоянию земельных угодий;

- земельные участки, используемые для промышленности, должны быть расположены за пределами границ населенных пунктов;

Неиспользуемые земли промышленности и иного назначения могут передаваться в безвозмездное срочное пользование не только юридическим лицам, но и гражданам. Кроме того, из этой категории земель гражданам предоставляются служебные земельные наделы.

40. Дать характеристику категории земель особо охраняемых территорий и объектов на примере субъекта РФ.

Земли особо охраняемых территорий (2%)

Земли, относящиеся к территориям и объектам со статусом особо охраняемых, представляют собой одну из земельных категорий РФ с природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, рекреационным, оздоровительным и иным значением, которые по постановлению федеральных госорганов, госорганов субъектов РФ, а также решениям ОМС частично или в полной мере изъяты из хоз. оборота и применения, и в отношении которых устанавливается особенный правовой режим.
земельный правовой режим устанавливается посредством принадлежности земель к той или другой целевой категории и также разновидности разрешенного применения согласно территориальному зонированию и общим принципам. Очередность его проведения установлена законодательными актами и отдельными требованиями законов специального назначения. Юридическая значимость этих категорий земель представлена тем, что после выведения их в отдельную категорию с охраняемым статусом, кодексом одновременно зафиксирован их правовой режим, с введением ограничений возможности изъять их для любых других целей.
К землям, отнесенным к особо охраняемым территориям и объектам, причисляют земельные участки, имеющие особые природоохранные, историко-культурные, научные, рекреационные, эстетические, оздоровительные и другие значения. Такие земли могут быть выделены отдельным решением госорганов для применения в экологосоциальных направлениях: Обеспечения сохранности и улучшения ситуации с окружающей средой; Организации охранного процесса и воспроизводства ресурсов природы; Удовлетворения нужд граждан в местах для их отдыха; Обеспечения сохранности исторического и культурного наследия.
Земли, отнесенные к ряду объектов и территорий особой охраны, являются структурным звеном в охране природной среды, вместе с существующими в ее пределах представителями растительного и животного мира, а также водными объектами. Правовая регулировка применения и обеспечения охраны земель и иных территорий осуществляется на условиях полного взаимодействия с общими интересами охраны всей экологической структуры. Правовой статус земель, подпадающих под категорию особо охраняемых объектов и территорий, определяется не только земельным, но также и заповедным законодательством, вместе с федеральным законом под №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 г., а также №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных курортах и местностях» от 23.02.1995 г.
Эти земли, с учетом их видовой принадлежности и определенного статуса объекта и территории, могут относиться к государственному (субъектному или федеральному), частному и муниципальному владению.

41. Дать характеристику категории земель лесного и водного фонда на примере субъекта РФ.

Земли лесного фонда (64%)

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).

Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе.

Правовой режим земель лесного фонда — это установленный за­коном порядок их учета, мониторинга, использования и охраны. Лесной фонд находится в федеральной собственности. Граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать на землях лесного фонда, собирать для собственных нужд плоды, ягоды, орехи, грибы, лекарственные растения, охотиться. Однако это может быть ограничено на основе законодательства субъектов Федерации в интересах пожарной безопасности лесов или безопасности граждан при выполнении работ.

В постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, в аренду, безвозмездное срочное пользование - гражданам.

Леса, расположенные на землях лесного фонда, по целевому назначению подразделяются на защитные леса, эксплуатационные леса и резервные леса.

42. Дать характеристику категории земель запаса на примере субъекта РФ.

Земли запаса (7%)

К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, владение, пользование

или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.

В землях запаса выделяют сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, многолетние насаждения, кормовые угодья), леса, земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли под водными объектами, земли под болотами, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли. По площади данные земли являются довольно распространенной категорией.

Землями запаса часто называют неосвоенные земли, а также земли, которые перешли в государственную и муниципальную собственность при прекращении прав граждан и юридических лиц на землю.
Такие земли могут использоваться для геодезических, геологосъемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий.
Также земли запаса могут быть использованы для нужд отгонного животноводства (например, черные земли, под которыми следует понимать земли, не покрываемые устойчивым снежным покровом и удобные для пастьбы скота в зимнее время).
Отнесение земель к землям запаса не исключает их использования, но данное использование будет специфичным.
Земли запаса используются только при условии, если они не предоставлены гражданам и юридическим лицам. У граждан и юридических лиц могут возникнуть права на земельные участки, находящиеся на землях запаса, только после перевода этих земель в другую категорию.
Земельные участки в составе земель запаса могут быть отнесены к собственности Российской Федерации в зависимости от определенных условий:
— расположение на земельных участках недвижимого имущества, находящегося в.федеральной собственности;
— расположение на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности РФ. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов РФ возникает право собственности, является включение их в состав земель запаса в границах муниципальных образований в случае, если: на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; на этих землях распологается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ.

48. Приведите примеры рисков влияющих на деятельность объекта недвижимости, укажите возможные направления страховки от рисков.
1.Социальные риски. Невыполнение производственного задания при полно обеспечении работ. Чтобы избежать этого, нужно расписывать ход работы по пунктам и распределить обязанности.

2.Политико-правовые риски. Угроза забастовок. Избежать этого можно путём доверительных отношений с подчинёнными, нужно освещать положение дел рабочих, чтобы оно чувствовали частью целого механизма и могли адекватно оценивать ситуацию. Если забастовка уже произошла, нужно выяснить причину и постараться найти компромисс.

3.Техногенные риски. Переделка недоброкачественно выполненных строительных работ вследствие допущенных нарушений в технологи. Чтобы этого избежать следует руководителю следить за работой и проверять состояние оборудования.

4.Экологические риски. Вредность производства. Запрещается открытое хранение сыпучих, растворимых и размываемых материалов. В процессе строительства на прилегающей территории оказывает влияние шум от проводимых работ. В этом случае организации следует иметь сертификаты, удостоверяющие безопасность по шумовым характеристикам

5.Экономические риски. Самое основное – это конкурентоспособность, из-за которое может снизиться объём производства. Избежать этого можно, имея цены на услуги ниже, чем у конкурентов, но при этом не должно падать качество. Так же можно устранить это при помощи рекламы. Ещё можно избежать этого при помощи диверсификации, то есть обеспечивать покупателя разнообразием и организовывать обслуживание после выполнений работы на первое время.