Основные направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости

 

Реформирование ИРН по основным компонентам.

Все вышеперечисленные проблемы делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования ИРН на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных нами компонентов инфраструктуры. В компоненте "законодательное обеспечение" видится необходимым:

введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию ИРН;

предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости). По компоненту "учет недвижимости и регистрация прав " действия по реформированию были рассмотрены выше, отметим лишь некоторые из них:

последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;

разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;

обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;

упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

по планированию развития территорий (разработке генеральных, стратегических планов);

принятию и введению в действие нормативных правовых актов о зонировании - правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости;

резервированию земель для общественных нужд - прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;

формированию посредством проектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности, долгосрочной аренды;

введению организационных схем девелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются для строительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;

упрощению процедур согласования и проведения экспертиз градостроительной и проектной документации, использованию принципа "одного окна", а также принципа делегирования полномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленную документацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям, нормативам.

В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;

последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;

устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг. В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, а также контроля за их соблюдением представляется логичным:

переход от "неформализованного контроля", подробно описанного выше, к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;

сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

Пример совершенствования ИРН в части введения классических схем девелопмента.

Под термином "девелопмент" понимается комплексное развитие территории для последующей продажи застройщику либо другим заинтересованным лицам. Посредством такой деятельности расширяется доступ к земле частных застройщиков, активизируется городское строительство и весь инвестиционно-строительный комплекс. Подобных схем раньше в отечественной практике не было. В прежней экономической системе застройщик осуществлял от начала до конца все этапы инвестиционно-строительного процесса. Принимая во внимания тот факт, что такую деятельность могут осуществлять как частные, так и муниципальные структуры, можно утверждать, что процессы вовлечения земли в оборот происходили бы гораздо быстрее, если бы комплексным развитием территории для последующей продажи застройщику более активно занимались частные фирмы. В более узком смысле эта деятельность заключается, во-первых, в формировании земельных участков (определение градостроительных регламентов, включающих все обременения и сервитуты, установление границ), во-вторых, в подведении сетей инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ и т.д.). Иногда, если производится реконструкция старых кварталов, также необходимо переселение частных лиц на другие площади.

Упрощенная схема девелопмента.

Земля, не подготовлена для застройки

Девелопер

Земельный участок, подготовленный для застройки (назначение, границы, внешние инженерные коммуникации)

 

Можно выделить два разных взгляда на девелопмент. Первый - "классический", при котором девелопер после завершения работ по подготовке участков для дальнейшего строительства продает возросшие в цене земельные участки (или переуступает права аренды) другим частным застройщикам, которые продолжают и завершают строительство или реконструкцию на подготовленных земельных участках. При этом обеспечивается более высокий уровень специализации работ, расширяется фронт этих работ за счет прихода на рынок новых специализированных фирм, которые в условиях конкуренции борются за повышение качества работ и сокращение их себестоимости. Второй вариант, более характерный для России, заключается в том, что фирма-девелопер после подготовки участка сама начинает его застраивать и зачастую сама же реализует построенные площади. Очевидно, что в такой ситуации страдают какие-то стадии инвестиционно-строительного процесса, так как сложно предположить, что хороший строитель окажется таким же хорошим риэлтером или девелопером. В результате снижается эффективность использования потребительского рынка, создаются благоприятные условия для создания крупных монополий и т.д.

Реформирование ИРН и системы градорегулирования положительно повлияет на становление и развитие классических схем девелопмента в России. В современных условиях нехватки у местных властей средств на проведение планировочных работ частные инвесторы смогут взять на себя расходы по их осуществлению, а администрации - поменять пассивную позицию "ожидания заявителя", на активную, включающую инициативные действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства. В силу рационализации согласительных процедур процесс взаимодействия между местными властями и частными инвесторами-застройщиками станет более открытым, менее коррумпированным, а значит более экономичным как для инвесторов, так и для конечных потребителей. Упростится порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, а главное, будет обеспечена передача земельного участка в долгосрочное владение (собственность или аренду) уже в начале инвестиционно-строительного процесса (до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство), а не в конце его, как это происходит сейчас. Это одновременно разблокирует возможность ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков, что в свою очередь приведет к оживлению банковской сферы, увеличению количества людей, вовлеченных в строительство, и т.д.

Заключение

 

Децентрализация и демократизация государственного управления, передача органам местного самоуправления значительных полномочии для решения вопросов социально-экономического развития муниципальных образований ставит перед органами управления на местах сложные и неординарные задачи.

По существу, в условиях реформирования российской экономики и развития рынка экономика города и муниципальное управление становятся относительно самостоятельной сферой деятельности, сферой особых отношений экономики и власти, и здесь действуют особые механизмы согласования социальных, экономических и политических интересов власти, населения и бизнеса.

В целях разработки, принятия и реализации эффективных экономических решений экономика города должна пониматься как комплексное знание, как единое целое, во взаимосвязи и взаимодействии ее основных элементов. В этом контексте очевидно, что ее предметная область существенно шире и сложнее, чем предметная область муниципальной экономики.

Сегодня, когда органы местного самоуправления наделены значительными полномочиями и возможностями определять направления социально-экономического развития своих территорий, чрезвычайно велика их потребность в высококвалифицированных специалистах, обладающих не только актуальными знаниями в тех или иных частных сферах экономики, права и организационного строительства, но и более широкими - комплексными - представлениями о городской экономике и закономерностях муниципального социально-экономического развития. Эти знания требуются не только муниципальным управленцам - в них нуждаются представители бизнеса, работающего в "городской среде", работники предприятий - поставщиков коммунальных и иных инфраструктурных (например, транспортных) услуг, строители, архитекторы, финансисты... Более того, в настоящее время как никогда актуальна задача формирования "общего языка", на котором можно было бы обсуждать возникающие проблемы.

Список используемой литературы

 

1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону "Феникс", 2002 год.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва "Высшее образование", 2008 год.

3. Лекции по экономике города и муниципальному управлению под ред. Пузанова А.С. / Москва "Институт экономики города", 2004 год.