Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

На сегодняшний момент можно наблюдать некое равновесие предложения и спроса на жилые квартиры. В общей тенденции жилье будет дорожать в пределах инфляции. Основным критерием продаж будет являться цена. Спрос на объект оценки можно охарактеризовать как средне–эластичный и соответственно при умеренном понижении цены отчуждение предполагается в очень короткие сроки.

 

8. Описание процесса оценки

 

8.1. Подходы и методы оценки объекта оценки

 

Оценка стоимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г.№ 256 дает определения:

«7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

…13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

В рамках подходов реализуются методы оценки, приведем некоторые из них.

 

8.1.1. Применение методов затратного подхода

 

Затратный подход является одним из стандартных подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости нежилого фонда. Реализация данного подхода основана на принципе замещения, то есть исходит из предположения, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, в которую обойдется ему приобретение аналогичного земельного участка, и возведения на нем аналогичных по назначению и полезности улучшений в приемлемые для конкретных целей сроки.

Затратный подход в оценке объектов недвижимости нежилого фонда в общем случае включает следующие виды работ:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, если участок арендован, то определяется стоимость прав аренды.

2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки. Полная стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений определяется с учетом прямых и косвенных издержек, а также предпринимательской прибыли.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Рассматривая «стоимость строительства» с точки зрения благоразумного инвестора, мы можем делать вывод, что она означает либо стоимость строительства точной копии оцениваемого сооружения, либо стоимость строительства на этом же участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого объекта. Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора. Очевидно,

что величина стоимости, рассчитанная затратным подходом, может варьироваться, существенно изменяясь от того, будет ли использоваться стоимость воспроизводства или замещения. Концепция, выбираемая для конкретной оценки, должна соответствовать позиции типичного покупателя.

Для определения полной стоимости воспроизводства или замещения объектов недвижимости наибольшее распространение получили следующие методы:

1. Метод количественного анализа. Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные обо всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом.

К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта. То есть, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.

2. Метод разбивки по видам работ (по конструктивным элементам).

Этот метод предполагает возможность разделения стоимости строительства объекта на стоимости строительства отдельных компонент, таких как, например, фундамент, стены, кровля и т.п. В стоимость каждого вида работ должны входить все прямые и косвенные затраты, в том числе накладные расходы и плановые накопления.

Процедура оценки объекта этим методом включает разбивку строительства по видам работ (земляные работы, строительство фундамента, стен и т.п.), определение стоимости каждого вида работ, определение восстановительной стоимости объекта путем суммирования стоимости всех видов работ.

Использование этого метода удобно, например, при оценке восстановительной стоимости небольших зданий, построенных по индивидуальным проектам или собственными силами.

Информационной базой для проведения анализа восстановительной стоимости сооружений и передаточных устройств этим методом может служить сборник «Индексы цен в строительстве «КО-ИНВЕСТ», где приведена стоимость различных видов работ при строительстве сооружений в ценах текущего уровня в расчете на единицу измерения. Стоимость каждого вида работ определяется умножением цены за единицу на величину самого измерителя.

На наш взгляд, использование прямых цен текущего периода предпочтительнее применения индексов пересчета. Поэтому если существует возможность, предпочтительнее использовать этот метод оценки зданий и сооружений.

3. Индексный метод заключается в определении стоимости воспроизводства оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Понятия восстановительной стоимости и стоимости воспроизводства практически совпадают. При реализации данного метода используются справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства.

Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базисного уровня цен, в котором разработаны сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Подобная

актуализация выполняется с помощью индексов цен.

Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен:

Итек / баз = Стек / Сбаз.

Базисными в нашей стране являются уровни цен 1955, 1969, 1984, 1991 годов. В общем случае могут быть использованы следующие виды индексов:

-индексы на весь комплекс работ для зданий и сооружений (в зависимости от конструктивного исполнения);

-индексы на весь комплекс работ по некоторым видам общестроительных и монтажных работ;

-индексы к элементам структуры прямых затрат в составе стоимости строительно-монтажных работ (заработная плата, стоимость эксплуатации машин и механизмов, стоимость строительных материалов);

-индексы к отдельным элементам технологической структуры (СМР, оборудованию, прочим затратам).

Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени Региональных центров по ценообразованию в строительства (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуется в бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ.

Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства, приведенной в ней.

Однако следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода от стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета составляющих издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учитывавшихся при составлении смет в период возведения здания, а также прибыли предпринимателя индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины. Этой цели служат специальные способы, которые будут рассмотрены в следующих пунктах.

4. Базисно-индексный метод. Данный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение стоимости в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс.

При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения:

СС = И * ССсмет + КИ' + ПП,

где: ССсмет - сметная стоимость в базисном уровне цен;

И - индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию;

КИ' - не учтенные в смете косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя.

Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных с использованием индексов удорожания по элементам затрат:

С = Смат * Имат + Сзп * Изп + Сэмм * Иэмм + НР + ПР,

где: Смат, Сзп, Сэмм - элементы сметной стоимости в базисном уровне;

Имат, Изп, Иэмм - индексы цен по элементам затрат.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для практического применения. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1984 или 1991 гг.) и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных Региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Как показывает проведенный анализ, различие в величине общей стоимости воспроизводства, вычисленной с помощью интегрального коэффициента и дифференцированного коэффициента, незначительно.

5. Метод сравнительных единиц измерения (или метод укрупненных обобщенных показателей стоимости). Расчет рыночной стоимости этим методом производится в несколько этапов.

1 этап. Определение объемных показателей строительных конструкций.

2 этап. Оценка полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости. Расчет полной стоимости воспроизводства производится на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

3 этап. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом коэффициента готовности, коэффициентов физического и функционального износа, износа внешней среды.

Црын = ПВСэ * Кфиз. изн. * Кфунк. изн. * Квн. изн.,

где:

Кфиз. изн. - коэффициент физического износа возведенных конструкций;

Кфунк. изн. - коэффициент функционального износа здания;

Квн. изн. - коэффициент внешнего износа здания.

ПВСэ - полная стоимость воспроизводства объекта оценки на дату оценки, рассчитанная на основании экспертных заключений.

4 этап. Оценка величины износа. Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно его первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Иногда даже опытные эксперты смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем, между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ - это нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать воз-

расту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

Физический износ есть уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Под функциональным износом понимается уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ есть уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический тип и функциональный тип износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а сточки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, то есть когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту государственной комиссии.

Эффективный возраст - это время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности эксперта, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например, Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных

визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение стоимости воспроизводства здания, то общаявеличинаего износа определяется по формуле:

где:

Qф - общий физический износ здания, %;

qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

n - номер конструктивного элемента.

Достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда и денежных средств.

В мировой оценочной практике износ понимается как снижение рыночной стоимости имущества и определяется тремя классическими методами: методом сравнения продаж, эффективного возраста и методом разбиения.

1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его стоимости воспроизводства с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому объекту по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей стоимости воспроизводства зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данном разделе.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п.3) из текущей стоимости воспроизводства тех же зданий (п.4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационнойбазы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, то есть в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И, наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной

стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

2. Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка.

Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС, где:

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Рассмотрим варианты применения данной формулы.

Если здание, по мнению эксперта, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ - бухгалтерской амортизации.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни.

Квалифицированный специалист способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему будет трудно убедить настороженного оппонента, поэтому результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

3. Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

-короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

-долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Затем измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной стоимостью воспроизводства элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной стоимости воспроизводства здания и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа. Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации. Износ, обусловленный недостаточностью элементов здания, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости. Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства. На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как стоимость воспроизводства этих элементов за вычетом их физического износа с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции эксперта через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа: капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия и сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

8.1.2. Применение методов сравнительного подхода

 

Сравнительный подход заключается в использовании и анализе цен на сравнимые с объектом оценки аналоги.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

• с новым аналогом с внесением корректирующих поправок на износ из-за отсутствия вторичного рынка.

В общем случае для реализации данного подхода выполняют следующие работы:

- изучают соответствующий сегмент рынка, собирают данные о ценах аналогов;

- собранную информацию проверяют и выбирают аналог объекта оценки;

- цены на аналоги очищают внесением соответствующих корректировок;

- информацию обрабатывают и получают искомую стоимость объекта оценки.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов-аналогов являются:

1. Права собственности.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи или чистота сделки и время продажи.

4. Местоположение объекта недвижимости.

5. Физические характеристики.

Сравнительный подход реализуется в следующих практических методах:

• парных продаж;

• экспертных методах расчета и внесения поправок;

• статистических методах расчета поправок;

• оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

 

8.1.3. Применение методов доходного подхода

 

В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования.

Чтобы применить этот подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет вперед.

Доходный подход реализуется в методах:

• дисконтированных денежных потоков; и

• прямой капитализации дохода.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Оценка валового потенциального дохода.

- Оценка потерь от неполучения невзысканных арендных платежей.

- Расчет издержек по эксплуатации объекта недвижимости.

- Определение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации.

- Пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, согласно которому стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода:

1. Метод прямой капитализации; и

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется до

ход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду.

Метод капитализации

Метод капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации является ставкой для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

· потоки доходов стабильные положительные величины;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

· потоки доходов нестабильны;

· объект находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная

реконструкция объекта;

· нет достоверных данных для расчета ЧОД и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

C - стоимость объекта недвижимости;

Rкап - коэффициент капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход.

Метод дисконтированных денежных потоков

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих денежных потоков от объекта;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен или введен в действие.

Метод дисконтированных денежных потоков - это наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать, отличаться высоким уровнем риска. Связано это со спецификой такого понятия, как «недвижимое имущество». Недвижимость приобретается в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ, оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП

1. Определение прогнозного периода

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет.

Для Российской Федерации типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет.

Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа о доходах и расходах от недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД, указывая, что объект принимается как не отягощенный долговыми обязательствами;

- чистый поток за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

- облагаемую налогом прибыль.

3. Расчет стоимости реверсии

Реверсия - остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи по анализу текущего состояния рынка, мониторингу стоимости объектов-аналогов и предположений относительно будущего состояния объекта;

• принятия допущений по изменению стоимости недвижимости за период владения;

• капитализации дохода за год, который следует за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования

«Ставка дисконта - ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Ставка дисконтирования должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

- компенсацию за риск;

- компенсацию за низкую ликвидность;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются методы:

• метод кумулятивного построения;

• метод сравнения альтернативных инвестиций;

• метод в