Значение государственной регистрации и принцип публичной достоверности

Положения ст. 8.1 ГК РФ вряд ли можно считать серьезным и радикальным изменением регистрационного режима недвижимости по сравнению с положением, существовавшим до 1 марта 2013 г.

Значительная часть норм, которые сейчас сосредоточены в комментируемой статье, ранее либо содержались в других главах Кодекса или иных нормативных актах (например, в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)), либо были выработаны судебной практикой. Это касается среди прочего правил о принципе обязательности внесения записи для цели возникновения права на имущество (далее — принцип внесения, см. п. 2 комментируемой статьи), принципа публичной достоверности реестра (который был выработан судебной практикой) и т.д.[6]

В п. 5 предусмотрено, что в случае, если сделка нотариально удостоверена, правовая экспертиза в органе по регистрации прав проводится только в случаях и порядке, установленных в законе. Это означает сокращенный объем проверки содержания сделки и иных обстоятельств, связанных со сделкой, а следовательно, и сокращенный срок для внесения соответствующих записей органом по регистрации.

Так, уже в настоящее время в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что если сделка с недвижимостью нотариально удостоверена, то регистратор проверяет лишь наличие права у стороны по сделке, которая распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества (ст. 13, 29 Закона). Проверка содержания сделки на предмет ее соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что это уже выполнено нотариусом.

Следует также обратить внимание на изменения ст. 327 ГК РФ (п. 1.1)[25] и Основ законодательства о нотариате (ст. 87), которые позволяют нотариусу принимать в депозит денежные суммы не только от должника в случае уклонения кредитора от их принятия, но и тогда, когда расчеты через депозит нотариуса. Таким образом, при нотариальном удостоверении сделки решается еще одна важная проблема оборота недвижимости: так называемая проблема первого шага, т.е. определения порядка расчетов между сторонами сделки при посредстве третьего лица, которое отслеживает ход исполнения сделки и, исходя из этого, совершает действия по переводу денежных средств от покупателя к продавцу.

10. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 комментируемой статьи). Это означает, что исправление записей реестра в административном порядке по инициативе органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц недопустимо. Лицо, не согласное с записями реестра, может обратиться в суд с иском, направленным на исправление реестра. К числу таких исков относятся иски о признании права собственности, иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, виндикационный и негаторный иски, иски о признании зарегистрированного права отсутствующим[26].

Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о том, что соответствующее право было внесено в реестр без должного правового основания, то иск подлежит удовлетворению, а записи реестра — исправлению.

Однако до тех пор, пока запись в реестре не исправлена, зарегистрированное в нем лицо должно рассматриваться всеми как правообладатель (абз. 1 п. 6 комментируемой статьи).

Тем не менее данную норму нельзя рассматривать как основание для утверждения, например, о том, что лицо, зарегистрировавшее свое право на недвижимое имущество на основании подложных документов, является собственником имущества до момента исключения этой записи из реестра. Это связано с тем, что в п. 1 ст. 167 ГК РФ, устанавливающей общие последствия недействительных сделок, без каких-либо изъятий предусмотрено, что недействительная сделка (как ничтожная, так и признанная судм недействительной оспоримая сделка) не порождает правовых последствий, на которые она направлена, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Следовательно, российская регистрационная система относится к так называемому негативному типу регистрационной системы[27], в которой запись в реестре порождает право собственности не сама по себе, а только при условии наличия действительного правового основания для записи (например, в виде действительной сделки).

Из второго абзаца п. 6 комментируемой статьи следует, что записи реестра не обладают эффектом публичной достоверности, если соответствующее лицо знает или может знать о пороках в приобретении права лица, записанного в реестр (т.е. является недобросовестным). Тогда оно не может ссылаться на то, что в реестре существует соответствующая запись.

Другой случай, когда публичная достоверность реестра не сможет гарантировать защиту, это ситуация выбытия имущества от действительного правообладателя помимо воли (ст. 302 ГК РФ). Так, если запись в реестре о действительном праве правообладателя была погашена на основании подлога или насилия, то даже добросовестные приобретатели имущества не будут защищены.

11. Эффективным инструментом, который позволяет защищать интересы правообладателей, тем или иным образом утративших запись в реестре, является отметка.

Информация, сосредоточенная в реестре прав, делится на два вида: (1) записи (о правах) и (2) отметки (о фактах). Действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит также правила об отметках о судебном правопритязании в отношении недвижимого имущества, о возможности распоряжения недвижимостью только при личной явке правообладателя в орган по регистрации.

Отметка о возражении против зарегистрированного права вносится в реестр на основании заявления лица, право которого было зарегистрировано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением было погашено. Такое лицо может полагать, что оснований для погашения его права не было (например, таким лицом является банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была погашена на основании подложной доверенности от банка, в действительности же ипотека не прекратилась). Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).

Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно. Срок действия такой отметки — три месяца. В течение этого времени правообладатель может или добиться обеспечительных мер суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании. Такое ограничение права на внесение отметки о возражении вполне разумно, оно направлено на предотвращение шантажа нового собственника прежними собственниками, зарегистрированными ранее в реестре.

12. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде. Эти дела, которые по своей природе являются административными (в них проявляется несогласие частного лица с действиями либо бездействием государственных органов, которое при этом не затрагивает других частных лиц), следует отличать от упомянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление реестра (в части изменения записей о правах третьих лиц) в споре с государственным органом в рамках процедуры оспаривания действий регистрирующего органа, которое может затронуть интересы третьих лиц, недопустимо[28].

Виды регистрационных систем

1. В зависимости от объекта регистрации.

1.1. Регистрация сделок с недвижимостью (направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость).

 

Здесь реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости.

Минус: Дает недостоверную картину прав на вещь, ведь они возникают и в результате юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав (реорганизация юридического лица, смерть и т.п.).

 

Между тем серьезный перелом в судебной практике по этому вопросу произошел во второй половине 2011 г. Президиум ВАС РФ разрешил два дела, постановления по которым, по сути, сформировали в современном российском праве концепцию защиты добросовестного залогодержателя.

1 ) Первое из них - дело, в котором обсуждаются последствия недействительности сделки, совершенной с нарушением корпоративных процедур, применительно к ипотеке, установленной в пользу банка лицом, являвшимся покупателем по оспариваемому договору. Суды нижестоящих инстанций согласились с тем, что купля-продажа, покупатель по которой впоследствии передал приобретенное имущество в ипотеку банку, была недействительна, так как она совершена с нарушением правил о корпоративном одобрении сделок. Следовательно, по мнению судов, залог был установлен несобственником, и потому он ничтожен. Однако Президиум ВАС РФ решил дело иначе, указав, что банк, действуя добросовестно, положился на данные ЕГРП о том, что собственником недвижимого имущества является залогодатель, и потому он должен быть защищен при применении реституции <1>. Иными словами, действительный собственник получил свое имущество обратно, обремененное залогом в пользу банка, который, в свою очередь, обеспечивал возврат кредита другой стороной недействительной сделки.

 

2) Другое дело, которое также затрагивает эту проблему и в котором был показан иной ее аспект, - это дело о купле-продаже закладных, в котором имел место следующий спор.

Некто по подложным документам зарегистрировал себя в качестве собственника квартиры, действительный собственник которой умер, не оставив наследников. Впоследствии его сообщник получил в банке кредит на покупку квартиры под ее залог, выдав банку соответствующую закладную. Закладная была продана другому банку, но в этот момент выяснилось, что продавец приобрел право собственности на проданную квартиру путем подлога. Оба мошенника были осуждены, а суд общей юрисдикции признал право собственности муниципального образования, приобретенное им в порядке наследования выморочного имущества. Банк, являвшийся новым держателем закладной, обратился с требованием к другому банку - продавцу закладной, суть которого сводилась к возмещению убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи закладных. Суды отказали в иске со ссылкой на то, что банку - держателю закладной по-прежнему принадлежит право требовать исполнения кредитного договора от своего контрагента (который к тому времени отбывал наказание за совершенное преступление); кроме того, суды также указали, что до решения судом общей юрисдикции спора о признании права собственности на квартиру на нее было обращено взыскание по требованию банка. Однако Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, указав, что залог в описываемой ситуации прекратился, так как он был зарегистрирован органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании подложных документов, т.е. в отсутствие волевых действий собственника.

 

 

 

Практика свидетельствует о том, что в такой ситуации стороны сделок, как правило, указывают в договоре то описание объекта недвижимости, которое соответствует записям в реестре, пусть даже оно и не отражает его действительное состояние.

Но здесь опять же проблема с рисками сторон (при частных сделках), ещё большая проблема при участии публичной власти (к примеру, при обращении взыскания) с тем, что взыскивать? Обратить взыскание на объект по данным реестра или на объект в действительном состоянии.

И автор статьи видит решение данной проблемы в постепенном вытеснении строений (зданий, сооружений) и помещений как самостоятельных объектов недвижимости единым объектом - земельным участком со строением. В такой ситуации (когда строение является составной частью земельного участка) контуры строения не имеют какого-либо правового значения (его имеют границы земельного участка), и главным предметом сделки будет выступать земельный участок.

3. Ещё одна проблема, связанной со специалитетом реестра, является множественность видов недвижимых вещей (ст. 130 ГК), на практике выливающаяся в сложности квалификации объекта в качестве недвижимой вещи.

ü С земельными участками проблем мало, но есть вопрос: нужны ли границы участка для признания его объектом недвижимости? Верховный суд, говорит да (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 декабря 2005 г. N 4-в05-42). Но в ГК(ст130) таких требований нет!

 

ü С искусственными объектами, прочно связанными с землей, проблемы есть. К примеру, нет ясности в том, следует ли учитывать как самостоятельные недвижимые вещи такие объекты, как: автомобильные дороги; линейные объекты (трубопроводы, системы канализации, водоснабжения, электрические сети и т.п.); капитальные заборы; мосты; фонтаны и т.д.

В судебной практике сложилось три подхода к определению того, является соответствующий объект недвижимой вещью или нет:

1. факт составления технического (кадастрового) паспорта на объект достаточен для того, чтобы квалифицировать его как недвижимую вещь. (критика: -кадастровые инженеры при разрешении вопроса о составлении кадастрового паспорта не руководствуются юридическими критериями недвижимости. И второе, можно усомниться, а является ли объект недвижимостью. Кстати, в Законе о регистрации такого основания об отказе в регистрации, как объект не является недвижимостью, не предусмотрено )

2. если в ЕГРП была внесена запись о праве на объект, то данный объект является недвижимой вещью.

3. Изучение по ст. 130 ГК наличия или отсутствия у конкретного объекта признаков недвижимой вещи: (тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба). (Автор его считает правильным)

 

КОНЦЕПЦИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ

Законодательства

 

В законодательстве необходимо прямо закрепить ряд положений, определяющих и раскрывающих сущность и значение государственной регистрации, а точнее, записи в ЕГРП.

Во-первых. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таковым основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт, юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющая содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., основывается на содержании правоустанавливающих документов.

Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права; такая запись не является «новым» основанием, в которое «перерастает» первоначальное основание.

Запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный «фактический состав», и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права.

Государственная регистрация носит обязательный характер и осуществляется только в случаях, предусмотренных законом.

Во-вторых. Запись в ЕГРП представляет собой юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного права. Соответственно, указанный момент, приобретает характер «публично достоверного», сведения о котором может получить любое лицо.

Государственная регистрация определяет момент возникновения, перехода, прекращения, обременения этого права независимо от основания его возникновения (сделка, ненормативный акт, судебный акт, нормативный акт). В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, право собственности прекращается в случае гибели объекта и без государственной регистрации, право собственности к наследникам переходит до государственной регистрации). В этих случаях до государственной регистрации своих прав на недвижимое имущество соответствующий правообладатель имеет право владеть и пользоваться соответствующим имуществом, но не имеет право распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, изменения, обременения, прекращения его прав на это имущество. В указанных случаях государственная регистрация осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

Государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, в то же время не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом; однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход, изменение или обременения признаются существующими только с момента государственной регистрации.

В-третьих. Запись в ЕГРП является доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что:

- запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного объекта недвижимости данному лицу на данном праве;

- при возникновении противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что заинтересованное лицо знало или должно было знать о противоречиях;

- до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право ни в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП;

- запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения доказывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;

- любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно в смысле правил ст. 10 ГК, и является добросовестным приобретателем в смысле правил ст. 302 ГК, до тех пор пока не доказано иное.

В-четвертых. Зарегистрированное право, а также основание возникновения, изменения, прекращения, обременения этого права (сделка, нормативный и ненормативный акт) может быть оспорено только в судебном порядке. В этом случае запись в ЕГРП оценивается судом как доказательство наравне с другими доказательствами.

Незаконные действия (бездействие) учреждения юстиции в процессе государственной регистрации, в том числе отказ в государственной регистрации и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах. Это означает, что если действия (бездействие) учреждения юстиции будут признаны решением суда незаконными, исполнение учреждением юстиции такого решения посредством совершения записей в ЕГРП не приведет к прекращению, изменению и т.д. чьих-либо прав на какое-либо недвижимое имущество.

При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни государственная регистрация, ни действия учреждения юстиции в процессе государственной регистрации не могут быть оспорены в судебном порядке.

Вместе с тем, вследствие признания юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права, законодательно должна быть предусмотрена обязанность суда при разрешении споров, касающихся прав на недвижимое имущество (об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом и др.), в зависимости от принятого решения по существу такого спора разрешить вопрос о судьбе соответствующей записи о праве в ЕГРП.

В-пятых. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости;

- в ЕГРП должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

- доказывание истцом по виндикационному иску своего права собственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредством представления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП. Если же добросовестный приобретатель зарегистрировал свои права на недвижимое имущество в ЕГРП, то такой добросовестный приобретатель является «собственником» имущества. Следовательно, лицо, которое предъявляет к такому «добросовестному приобретателю-собственнику» виндикационный иск об истребовании у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП;

- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество. Статья 183 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. устанавливала, что «если имущество продано не собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в тех случаях, когда согласно ст.ст. 59 и 60 собственник не вправе истребовать от него имущество»;

- система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществление такой регистрации по заявлению правообладателя существенно снижает возможность собственника ссылаться на то, что имущество утеряно им или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 2 ст. 302 ГК);

- проблема конкуренции виндикационного иска и иска о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки должна быть разрешена посредством установления в законе:

(а) прямого запрета на возможность предъявления стороной по недействительной сделке виндикационного иска к своему контрагенту по этой сделке, а также ко всем последующим приобретателям этого имущества, и

(б) положения о допустимости предъявления стороной по недействительной (оспоримой или ничтожной) сделке только иска к своему контрагенту по недействительной сделке и только иска о признании этой сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности этой сделки (но не исков к третьим лицам). Исключение может быть установлено только для недействительных сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК).

 

. Виды регистрационных систем

 

1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество можно условно разделить на два вида в зависимости от объекта регистрации. Первая (прежде всего исторически) система предполагает регистрацию сделки с недвижимостью (направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость). Соответственно, реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости с момента введения в действие регистрационной системы <1>. Для получения картины прав на недвижимость в таком реестре необходимо проанализировать содержание сделок, записи о которых внесены в реестр. Однако и это вряд ли может дать достоверную картину прав на вещь, ведь они возникают в результате совершения не только сделок, но и иных юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав (реорганизация юридического лица, смерть и т.п.).

--------------------------------

<1> Webster W.B. Methods of Land Registration.UniversityofWisconsin, 1914. P. 4.

 

Вторая регистрационная система - это регистрация прав на недвижимую вещь. Эта система предполагает, что в реестр вносятся не записи о сделках, но записи о результатах сделок - возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. Кроме того, поскольку регистрации подлежит не какой-либо юридический факт, а его юридическое последствие, в рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, - прежде всего переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства.

Российская регистрационная система тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок (договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилых помещений, договор ренты, договор ипотеки).

2. Другая классификация регистрационных систем, как правило, проводится по такому основанию: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта? Влечет ли, к примеру, недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?

Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой.

Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой <1>.

--------------------------------

<1> Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Edinburg, 2005. P. X, 3 - 5.

 

Существует и третий - промежуточный - тип, который иногда именуют полупозитивной (semipositive) системой. Ее суть заключается в том, что запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного правового основания. Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее будет защищен: его право собственности возникает не производным (так как отчуждатель не мог передать право на недвижимую вещь, сам не имея его <1>), а первоначальным способом по основанию, прямо предусмотренному законом (так называемое приобретение от неуправомоченного отчуждателя - a nondomino).

--------------------------------

<1> Ср. известный римский правовой принцип "Nemoplusiuristransferrepotestquamipsehabet".

 

Позитивная регистрационная система тесно связана, в свою очередь, с представлением о необходимости различать сделку обязательственную (т.е. волеизъявление, направленное на установление обязательства передать вещь в собственность и обязательства ее оплатить) и сделку распорядительную (т.е. волеизъявление, которое непосредственно направлено на передачу вещного права) <1>. Связь между этими сделками может быть различной: если распорядительная сделка вполне действительна при недействительности обязательственной, то в таком случае принято говорить об абстрактности распорядительной сделки; если в результате недействительности обязательственной сделки становится недействительной и сделка распорядительная, то следует говорить о каузальности распорядительной сделки.

--------------------------------

<1> Ср. немецкий термин Trennungsprinzip - "принцип разъединения".

 

Очевидно, что позитивная регистрационная система может существовать только в случае, если соответствующий правопорядок усвоил принцип абстрактности распорядительной сделки.

Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца 2004 г. признается такое основание первоначального приобретения права собственности, как добросовестное приобретение недвижимого имущества от несобственника, ошибочно внесенного в реестр (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Следовательно, отечественная регистрационная система может быть охарактеризована как полупозитивная.

 

 

[1] Одно помещение было предметом двух инвестиционных договоров, каждый из инвесторов исполнил свою обязанность по уплате застройщику денежной суммы. Здание не было построено до конца, застройщик впал в банкротство. Первый инвестор предъявил иск о признании права собственности на долю в строительстве, соответствующую оплаченному им помещению (и то же сделали все другие участники инвестиционного проекта). Что делать второму инвестору? Может ли он также потребовать признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства? Ведь если допустить это, то получится, что долей в объекте будет более чем 100%.

[2] Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. N 2. С.17

[3]Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007.С.5

[4]Морандьер Ж.Л., де ла.. Указ.соч. Т.2 С.173

[5]Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3.С.3

[6] Победоносцев К.П.Указ.соч. С.321

[7]Саватье Р. Указ.соч. С.257

[8]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т.2. С. 175

[9]Саватье Р. Указ.соч.С.257

[10]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т. 3. М., 1961. С.627

[11]Церковников М.А. указ соч., С.3; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института//"Вестник гражданского права", 2007, N 4., С.18

[12]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т. 3. М., 1961.С.651

[13]Пляниоль М. Курс французского гражданского права: в 2 ч.: в 6 вып. / пер. с фр. и предисл. В.Ю. Гартмана. Петроков, 1911., С.508

[14]Морандьер Ж.Л., де ла. 653

[15]Там же.,С. 646

[16]Победоносцев К.П.Указ.соч. С. 308

[17]Кассо Л.А. Русское поземельное право. – Москва. Государственная типография, 1906 г. С.105

[18]Данный термин используется в современном праве для обозначения соглашения о переходе права собственности на недвижимую вещь, являющегося распорядительной сделкой

[19] Победоносцев К.П. Указ.соч. С.310

[20]Кассо Л.А. Указ.соч. С.106

[21]Василевская Л.Ю.Указ.соч. С.33

[22] Суханов Е.А. Указ.соч. С.6

[23]Шапп. Я. Указ.соч. С.69

[24]Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договру: сравнительный анализ законодательства России и Германии.-М.: Статут, 2013. С.35

[25]Baur J., SturnerR..Sachenrecht. 18. Auflage. S. 1 - 42. Verlag C.H. Beck.Munchen.2009. P.221

[26]ШаппЯ. Указ.соч.С.65

[27]ЭннекцерусЛ.,КиппТ., ВольфМ. Указ.соч. С.122

[28]Емелькина И.А. Право ожидания и право приобретения чужой недвижимой вещи как вещные права // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2011. С. 232 - 253

[29]Фогель В.А. Недвижимое имущество как объект добросовестного приобретения (по праву Германии) // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007.С.3

[30]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.71

[31]Бернгефт Ф, Колер И. Указ.соч. С.123; Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. N 3. С.6

[32]Жученко С.П. Право приобретения чужой недвижимой вещи// Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011.С.139

[33]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.51

[34]Подробнее о принципе внесения см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1. С. 4 - 34.

[35]Победоносцев К.П. Указ.соч. С. 318

[36]Покровский И.А..Основные проблемы гражданского права. – Петроград, 1917. С.139

[37]КротовС.М. Указ.соч. С.2

[38]Baur J., Sturner R. Op. cit. P.221

[39]Бевзенко Р.С. Указ.соч. С.30; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. N 4.

[40]BaurJ., SturnerR. Op. cit. P.222; Кротов С.М. Указ.соч. С.3; Самойлов Е.Ю. Указ.соч. С.19

[41] Фогель В.А. Указ.соч. С.1

[42] Там же. С.6; Волочай Ю.А. Указ.соч.С.84

[43]Бернгефт Ф, Колер И. Указ.соч. С.127

[44]Волочай Ю.А. Указ.соч.С. 58

[45] Самойлов Е.Ю. Указ.соч. С.26

[46] Wolf M. Sachenrecht. 19, erg.unduberarb. Aufl.Munchen: C.H. Beck, 2003. S. 202-203: Цит. По Волочай Ю.А. Указ.соч. С.54

[47]См.напр.:Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4. С. 29 - 38.;Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.; Волочай Ю.А. указ соч.С.77

[48]Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) //СПС КонсультантПлюс

[49] Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.; О.Р.Зайцев. Тезисы к научному круглому столу Юридического института «М-Логос» по теме «Момент возникновения и перехода прав и модели регистрационной системы:принцип внесения vs. принцип противопоставимости» «http://m logos.ru/img/Tezis_Zaicev_04022015.pdf» Москва, 04 февраля 2015 года

[50]См.напр.: Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2009 г. N 09АП-20211/2009-ГК по делу N А40-18787/09-85-111//СПС КонсультантПлюс; Поставновление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2008 г. N 15АП-8145/2008 по делу N А32-17189/2008-68/283//СПС КонсультантПлюс

[51] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права / Под общ.ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.

[52]Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. Т. 1. С. 301. Латыев А.Н.Указ.соч.С.15; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С.317

[53]Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"//СПС КонсультантПлюс

[54]Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ.соч.С.6; Латыев А.Н. Указ.соч. С.11

[55]Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Утратило силу в связи с изданием Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23) //СПС КонсультантПлюс

 

[56] Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения. С.2

[57]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.88

[58]"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)// CПСКонсультантПлюс

[59] П.9 Ин