Краткое изложение основных фактов и выводов.

Местонахождение объекта:	Город Тула, ул. М. Горького, д. **
Тип объекта недвижимости:	Здание магазина общей площадью 274 кв. м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права:
1) Земельный участок:	Право пользования
2) Улучшения (здания):	Акционерная собственность
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Использование объекта в качестве торгового помещения
Дата оценки:	22 ноября 1999 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки	Договор № 11 от 20.11.99г., заключённый между Заказчиком – ОАО «Омега» и Исполнителем - ООО «777-оценка»,
Реквизиты заказчика	Российская Федерация, город Тула, улица Ленина, дом 1, ОАО «Омега». Расчетный счет 40702800000000000001 в АКБ «*****банк» г.Тулы,
Балансовая стоимость объекта оценки	Балансовая стоимость здания магазина по информации, предоставленной бухгалтерией Заказчика, составляет 700000 рублей.

 

Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Объём и этапы исследования.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

 

Среда местоположения.

Местоположение. Объект оценки расположен в Зареченском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки трамвая ул. Штыковая. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Горького и ул. Луначарского.

Площадь земельного участка - 300 кв. метров. Северной и западной и восточной частями участок примыкает к многоэтажным жилым домам, на юге - к автомобильной дороге.

Окружение: здание магазина расположено на расстоянии до 150м от жилых домов. На таком же удалении находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

 

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

 

Подъезд – асфальтированная дорога от улицы М. Горького. Общее удаление от транспортных путей – 70 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

 

Характеристика местности - Городская, расположена в Зареченском районе г.Тулы.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление ветров - юго-западное.

 

Степень застройки – 80 %