Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Топ:
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Основы обеспечения единства измерений: Обеспечение единства измерений - деятельность метрологических служб, направленная на достижение...
Генеалогическое древо Султанов Османской империи: Османские правители, вначале, будучи еще бейлербеями Анатолии, женились на дочерях византийских императоров...
Интересное:
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Дисциплины:
2017-12-21 | 285 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Для оценки стоимости строительства может использоваться один из следующих методов:
1) Метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.
Для этого можно в любой строительной организации узнать цену строительства 1 кв. м (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта. При этом ссылка на источник информации о стоимости 1 кв. м (1 куб. м) обязательна.
Можно также использовать значение восстановительной стоимости строительства 1 кв.м (1 куб. м) в предыдущие годы, применив соответствующие коэффициенты пересчета.
При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта с использованием нормативно-сметной документации, разработанной в прошлые годы (по состоянию на 1969, 1984, 1991 годы).
Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в “Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС). Указанные справочники составлены в ценах базового 1969 года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводимых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.
|
В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:
Св = С69 * И69-84 * К69-84 * И84-91 И84-91* И91
где:
СВ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах, существующих на дату оценки;
С69 — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.;
И69-84 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.;
К69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. года;
И84-91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.;
К84-91 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. года;
И91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве) В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.
|
Индексы пересчета стоимости СМР из цен 1991 года на дату оценки публикуются региональным центром по ценообразованию в строительстве каждый месяц.
Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) каким-либо из методов рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта.
Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.
2. Метод разбивки на компоненты.
Наиболее точное значение стоимости получается в результате пересчета или составления заново сметы расходов на строительство объекта. При этом стоимость материалов и строительно-монтажных работ может приниматься по их текущей стоимости на дату оценки или путем применения соответствующих коэффициентов пересчета.
Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения (таблица 1).
Суммы затрат на строительство определяются, как правило, в ценах базового периода (1984 или 1991 года) на основании сметных документов.
Таблица 1
Расчет стоимости строительства по конструктивным элементам
Наименование работ и затрат | Единица измерения СМР | Объем работ в ед. изм. | Стоимость СМР на ед. изм., руб. | Общая стоимость, тыс. руб. |
Подготовка участка | ||||
Фундамент | ||||
Стены | ||||
Каркасы | ||||
Лестницы и площадки | ||||
Перекрытия | ||||
Кровля | ||||
Перегородки | ||||
Полы | ||||
Окна | ||||
Двери | ||||
Отделка | ||||
Водопр.-канализац. система | ||||
Сантехприборы | ||||
Система электроснабжения | ||||
Электроарматура | ||||
Теплоснабжение, вентиляция | ||||
Лифты | ||||
Благоустройство территории | ||||
Внешние инженерные сети | ||||
И т.д. | ||||
Итого: | ||||
Коэффициент, учитывающий особые условия строительства: | ||||
Итого стоимость строительства |
|
Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с использованием соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т.д. Так как индексы удорожания работ и материалов разные, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.
3. Ресурсный метод.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме может быть получена путем обследования объекта или данных проектной документации.
Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.
Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 2.
Таблица 2
Расчет стоимости строительных материалов
Наименование строительных материалов | Единица измерения | Количество | Стоимость единицы, тыс. руб. | Стоимость общая, тыс. руб. |
Цемент | т | |||
Песок | м3 | |||
Щебень | м3 | |||
Кирпич | тыс. шт. | |||
Панели стеновые | м3 | |||
Сталь арматурная | т | |||
Сталь прокат | т | |||
Кровельные материалы | м2 | |||
Трубы стальные | т | |||
Пенобетон | м3 | |||
Раствор | м3 | |||
Стекло | м3 | |||
и т.д. | ||||
Итого затраты на основные материалы | ||||
Прочие материалы (в % от основных) | ||||
Всего |
|
Расчет восстановительной стоимости представлен в таблице 3.
Таблица 3
Расчет восстановительной стоимости объекта
Вид затрат | Коэффициент | Стоимость, тыс. руб. | |
Строительные материалы | |||
Заработная плата основных рабочих (з/п)) | |||
Эксплуатация машин и механизмов | |||
Итого прямые затраты | |||
Накладные расходы | |||
Прибыль подрядчика (плановые накопления) | |||
Итого стоимость строительно-монтажных работ | |||
Прочие затраты: | |||
Зимнее удорожание | |||
Налог на пользователей а/дорог (от объема СМР) | |||
Итого прочих | |||
Итого стоимость СМР с прочими | |||
Итого | |||
Непредвиденные расходы | |||
Восстановительная стоимость объекта, тыс. руб. |
|
|
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!