Порядок заключения договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст.165 ГК РФ ничтожной. Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю Федеральный закон от 21. 07.1997 №122-ФЗ (ред. от 12. 03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁴

Государственная регистрация сделок согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты Приказ Управления Росреестра от 24. 09.2013г. № 250-Пр. (ред. от 31. 01.2014г.) "О сроках проведения государственной регистрации" (вместе с "Порядком принятия решений о возможности проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сокращенные сроки").⁵

^{____________________________}

⁴ Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

⁵ СПС «Консультант Плюс», 2016.

На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права

и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации. Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая с изменениями и дополнениями от 30.11.11г.⁶, а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п.1 ст.165 ГК РФ), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст.584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая с изменениями и дополнениями от 30.11.11г.⁷

^{____________________________}

⁶ Собрание законодательства РФ. 2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7041.

⁷ Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Содержание договора ренты и ответственность сторон

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Закон не содержит указания на того, кто может быть получателем и плательщиком ренты.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст.589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

ренты может не с лицом, передающим под выплату ренты. Так, рента быть установлена гражданином в пользу гражданина или группы (п.1, 2 ст.596 ГК РФ).

ренты (рентными) могут быть граждане, юридические как коммерческие, так и, заинтересованные в приобретении, предлагаемого получателем, и способные выполнить требования, законом к содержанию ренты и обеспечению ее. В любом из рентных в содержание обязанность плательщика ренту, то есть ее в указанном договором и размере. Эта норма конкретизируется к особенностям каждого из договора ренты.

положения о ренты не включают на счет специальных. Предусмотренное в гл.33 ГК РФ относится образом к способам прав получателя. Первый из таких связан с тем, что обременяет возникшее у право собственности на им под выплату ренты. Это обременение общим для вещного признаком-следованием за вещью. При установлена дополнительная для получателя в случаях, когда ренты отчуждает ему в собственность получателем имущество (в примера в ГК РФ выделяются участки, предприятия,, сооружения): перед ренты сразу два должника. Это,, тот, кто приобрел обремененную недвижимость у ее плательщика, и, во-вт, сам плательщик -, заключившее договор с ренты (п.2 ст.586 ГК РФ).

правила и условия установлены Кодексом РФ, в котором выкупная стоимость, размер и сроки, ответственность за платежей и др., что обеспечивает урегулированность отношений, если в договоре не указываются вопросы.

Стороны вправе указать правила по своему, но они не должны существу договора.

Существенными условиями, прямо должны указаны в являются, например, ежемесячных платежей, или, в передачи под выплату денежной или иного движимого - условие, устанавливающее плательщика ренты обеспечение его обязательств (ст.329 ГК РФ), застраховать в пользу ренты риск за неисполнение ненадлежащее исполнение обязательств.

Сторонами ренты являются ренты, имущество в собственность стороне, и плательщик, который со своей обязуется выплачивать получателю либо деньгами, путем предоставления на содержание. При этом в законе два основных вида: постоянная рента, времени которой заранее не ограничен, и пожизненная, выплачиваемая в пределах жизни ренты. Разновидностью ренты является содержание гражданина с.

Характерная ренты заключается в том, что, передаваемое под выплату, сразу переходит в плательщика, который, по общему, вправе его отчуждать после получения, за специально в законе или договоре. Получатель же ренты переданного им по договору получает обязательство со стороны о выплате ренты. возможных плательщиков в законе не ограничен; ими могут любые юридические и граждане. Что же касается ренты, то в качестве могут только граждане и при условиях - некоммерческие.

Постоянная устанавливается бессрочно, без каким-либо периодом. по выплате ренты по наследству (граждан) и в порядке (при реорганизации лиц). Право на ренты переходит по наследству.

По ренты одна (получатель ренты) другой (плательщику ренты), в обмен плательщик периодически выплачивает ренту сумму или предоставляет на его содержание в другой.

Плательщик ренты предоставить его обязательств или застраховать в получателя ренты ответственности за невыполнение обязательств. плательщик ренты не свои обязательства или их ненадлежащим образом, то ренты расторгнуть договор и возмещения убытков.

отметить, что первоначальный ренты ни при условиях не освобождается от за исполнение обязательства должником, неся субсидиарную, солидарную с ним ответственность.

плательщик выплачивает в обмен на переданное ему имущество. Гражданский кодекс РФ выплату постоянной путем предоставления, оказания, равных по стоимости ренты. В качестве могут выступать физические и лица. Получатели - физические лица и организации. Пожизненная выплачивается в денежной форме.

может быть в пользу нескольких, тогда они сополучателями. Доли могут быть или неравные. При пожизненной в случае одного из сополучателей его переходит к другим ренты. Обязательства по ренты после смерти сополучателя.

При пожизненном с иждивением, иждивенца обеспечить, питанием, одеждой и возможность удовлетворять духовные потребности. в договоре стоимость иждивения не быть меньше минимальных размеров труда, при основная форма содержания - натуральная: в вещей, услуг,. Такое натуральных услуг быть заменено выплатами только, это прямо договором.

Права ренты распоряжаться ограничены. Плательщик может, закладывать или ещё каким-то обременять полученное только с согласия ренты. плательщик ответственен за то, использование предмета не приводило к снижению его.

Допускается договора постоянной как по инициативе плательщика, так и по получателя. Выкуп ренты в установленном законом или в соответствии с условиями. Статья 593 ГК РФ оговаривает, в которых имеет право выкуп ренты, как просрочка выплат чем на год, невозможность исполнения обязательств, противоправные действия.

пожизненную ренту лишь по получателя в случае нарушения обязательств. По инициативе плательщика ренту нельзя. Договор содержания также быть расторгнут по инициативе ренты в случае нарушения плательщиком своих обязательств. ренты право требовать предмета ренты или его - на выбор. При этом не вправе на возмещение расходов, на содержание получателя.

В общего правила, что ответственность плательщика перед ренты по отношению к обремененного рентой является (ст.399 ГК РФ). Имеется в обязательность предварительного требования основному (в данном приобретателю) о возврате под выплату ренты имущества с тем, что в последствии при удовлетворить это либо неполучении на предъявленное требование в срок получатель приобретает обращения с таким же к субсидиарному должнику (, заключившему в свое договор).

Первоначальный плательщик нести и солидарную с лицом, которому вещь. возможность предусматривает п.2.586 ГК РФ со ссылкой на "договор". Это тем, что и при солидарной и при субсидиарной у получателя в подобных случаях все будут те же два упомянутых должника. При этом в от обстоятельств из них или оба должника вместе в части понесут в объеме ответственность получателем.

Интересы получателя оказываются гарантированными в степени при солидарной содолжников. интерес получатель обеспечивает, заранее в договоре ренты на продажи имущества солидарную продавца (плательщика) и покупателя.

Особые предусмотрены для интересов получателя - передача под выплату недвижимого имущества (участка, и т.п.). Согласно п.1 ст.587 ГК РФ у получателя ренты без договора на этот, в силу закона возникает на имущество залоговое.

Во всех случаях, под выплату переданы денежная или иное движимое, в договор ренты быть условие (ст.587 ГК РФ его существенным), предусматривающее:

определенного способа исполнения или страхование в пользу ренты риска за неисполнение или ненадлежащее обязательства ренту.

Интересы ренты обеспечиваются о залоге еще и в том, что плательщику запрещено недвижимое имущество, в обеспечение пожизненного с иждивением, в залог, не на то согласия ренты.

При просрочке обязательства по выплате плательщиком с него проценты в договором размере по ст.395 ГК РФ (учетная банковского процента). идет не о, а об оплате пользования средствами плательщиком. Обязанность уплатить в указанном в п.1.395 ГК РФ размере наступает в самого факта уплаты ренты.