
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...
Топ:
Выпускная квалификационная работа: Основная часть ВКР, как правило, состоит из двух-трех глав, каждая из которых, в свою очередь...
Генеалогическое древо Султанов Османской империи: Османские правители, вначале, будучи еще бейлербеями Анатолии, женились на дочерях византийских императоров...
Теоретическая значимость работы: Описание теоретической значимости (ценности) результатов исследования должно присутствовать во введении...
Интересное:
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Аура как энергетическое поле: многослойную ауру человека можно представить себе подобным...
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Дисциплины:
![]() |
![]() |
5.00
из
|
Заказать работу |
Содержание книги
Поиск на нашем сайте
|
|
Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.
Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков.
Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.
Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.
Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.
Существует множество классификаций рисков, например:
1. Внешне непредсказуемые риски:
¾ Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.
¾ Природные катастрофы.
¾ Преступления (вандализм, терроризм).
¾ Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).
¾ Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.
2. Внешне предсказуемые риски:
¾ Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.
¾ Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.
|
¾ Недопустимые экологические воздействия.
¾ Отрицательные социальные последствия.
¾ Изменение валютных курсов.
¾ Нерасчётная инфляция.
¾ Налогообложение.
3. Внутренние нетехнические риски:
¾ Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; нереального планирования; слабого управления.
¾ Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.
4. Внутренние технические риски:
¾ Изменение технологии.
¾ Ухудшение качества и производительности производства.
¾ Специфические риски технологии, закладываемой в проект.
¾ Ошибки в проектно-сметной документации.
5. Правовые риски:
¾ Лицензии.
¾ Патентное право.
¾ Невыполнение контрактов.
¾ Судебные процессы с внешними партнёрами.
¾ Внутренние судебные процессы.
¾ Форс-мажор.
6. Страхуемые риски:
¾ Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.
¾ Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.
Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию:
I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и региональных факторов.
Источники рыночных рисков:
1) юридические риски ¾ возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта;
|
2) экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.;
3) архитектурно-строительные риски ¾ неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта;
4) административные риски ¾ налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.
II. Финансовые риски¾ риски, обусловленные общим состоянием экономики. Финансовые риски делятся на 3 группы:
1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе;
2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранной компанией (фирмой) для финансирования её деятельности степенью проработки его финансовых решений (выбор кредита);
3) риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
III. Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности.
Управление рисками ¾ это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений,которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.
Процесс управления рисками включает:
1) планирование управления рисками ¾ выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками;
2) идентификация рисков ¾ определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;
3) качественная оценка рисков ¾ анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;
4) количественная оценка рисков ¾ это количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;
5) планирование реагирования на риски;
6) мониторинг и контроль рисков.
Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте.
Управление рисками, связанными с финансированием
недвижимости:
1) Кредитный риск ¾ потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кредитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.
2) Риск процентных ставок ¾ вероятность того. что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлечённым средствам. Управление таким риском ¾ финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей различных методов их индексации с учётом инфляции и доходов заёмщика.
|
3) Риск досрочного погашения ¾ потери при досрочном погашении кредита с фиксированной процентной ставкой.
4) Риск ликвидности ¾ вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.
5) Риск изменения условий мобилизации фондов ¾ потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым относятся:
1) риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок и необходимость качественного управления;
2) риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения;
3) риск местоположения;
4) арендный риск. который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором;
5) риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения;
6) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;
7) риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски.
Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных:
1) риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга;
2) риск большого одноразового рефинансирования ¾ это риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счёт погашения задолженности по закладной.
1.32. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
|
|
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!