Риски в управлении недвижимостью

Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.

Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков.

Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.

Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.

Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Существует множество классификаций рисков, например:

1. Внешне непредсказуемые риски:

¾ Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.

¾ Природные катастрофы.

¾ Преступления (вандализм, терроризм).

¾ Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).

¾ Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.

2. Внешне предсказуемые риски:

¾ Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

¾ Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.

¾ Недопустимые экологические воздействия.

¾ Отрицательные социальные последствия.

¾ Изменение валютных курсов.

¾ Нерасчётная инфляция.

¾ Налогообложение.

3. Внутренние нетехнические риски:

¾ Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; нереального планирования; слабого управления.

¾ Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.

4. Внутренние технические риски:

¾ Изменение технологии.

¾ Ухудшение качества и производительности производства.

¾ Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

¾ Ошибки в проектно-сметной документации.

5. Правовые риски:

¾ Лицензии.

¾ Патентное право.

¾ Невыполнение контрактов.

¾ Судебные процессы с внешними партнёрами.

¾ Внутренние судебные процессы.

¾ Форс-мажор.

6. Страхуемые риски:

¾ Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.

¾ Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.

Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию:

I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и региональных факторов.

Источники рыночных рисков:

1) юридические риски ¾ возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта;

2) экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.;

3) архитектурно-строительные риски ¾ неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта;

4) административные риски ¾ налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.

II. Финансовые риски¾ риски, обусловленные общим состоянием экономики. Финансовые риски делятся на 3 группы:

1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе;

2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранной компанией (фирмой) для финансирования её деятельности степенью проработки его финансовых решений (выбор кредита);

3) риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.

III. Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности.

Управление рисками ¾ это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений,которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.

Процесс управления рисками включает:

1) планирование управления рисками ¾ выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками;

2) идентификация рисков ¾ определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;

3) качественная оценка рисков ¾ анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;

4) количественная оценка рисков ¾ это количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;

5) планирование реагирования на риски;

6) мониторинг и контроль рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте.

Управление рисками, связанными с финансированием
недвижимости:

1) Кредитный риск ¾ потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кредитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

2) Риск процентных ставок ¾ вероятность того. что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлечённым средствам. Управление таким риском ¾ финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей различных методов их индексации с учётом инфляции и доходов заёмщика.

3) Риск досрочного погашения ¾ потери при досрочном погашении кредита с фиксированной процентной ставкой.

4) Риск ликвидности ¾ вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.

5) Риск изменения условий мобилизации фондов ¾ потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым относятся:

1) риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок и необходимость качественного управления;

2) риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения;

3) риск местоположения;

4) арендный риск. который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором;

5) риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения;

6) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;

7) риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски.

Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных:

1) риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования ¾ это риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счёт погашения задолженности по закладной.

 

1.32. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ