Метод оценки земель.В.В Докучаев.

Метод оценки земель.В.В Докучаев.

В.В.Докучаев разработал и впервые применил в Нижегородской губернии (182-1885) новый метод оценки плодородия почв, который базировался на определении типов почв, подпочвы, мощности, условий и других параметров, т.е. на естественной классификации почв, геологических и физико-химических свойств. Качества угодий учитывали по единицам почвенной классификации. Распределение почв шло по 8 группам, основанием для выделения которых служили результаты анализов и их сравнительная цифровая градация. Лучшим почвам присваивали 100 баллов, худшим –14.Также при оценке земель были доп. Введены статистико-экономические исследования, т.е. увязывать свойства почв не только с действительной урожайностью, но и с нормальной, которая в большей степени зависит от экономических факторов, среди которых определяющее значение отводили удобрениям. Вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет

3. Бонитировка почв по методики Почвенного института 1955‑1965 гг.

В 1955 г. По поручению Правительства СССР в Почвенном институте им. В.В. Докучаева были начаты работы по бонитировке почв территории страны, а в 1958 г. была создана первая общесоюзная шкала бонитировки почв, разработанная под руководством С.С. Соболева.

Бонитировка была определена как специализированная классификация почв по их продуктивности, построенная на объективных признаках (свойствах) почв, наиболее важных для роста с/х культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. В качестве таксономичесой единицы использовались почвенная разновидность, на основе которой формировались две параллельные шкалы: по свойствам почв и по урожайности. Первая считалась основной, вторая предназначалась для контроля правильности построения первой. Рекомендовалось брать многолетнюю урожайность культур при среднем для оцениваемой территории уровне земледелия. Бонитировочную шкалу сначала разрабатывали по зоне, затем на основании зональных строили единую общесоюзную шкалу. Рассматривальись вопосы о методах сравнительной оценки СССР. 1 класс – лучшие, не требующие обработки; 2 – нужна обработка, хорошие; 3 – посредственные; 4 – плохие для участков с особенной обработкой; 5 – ЗУ полностью непригодные.

Сопоставимая нормативная урожайность.

Урожайность должна быть сопоставима по уровню интенсивности земледелия. Обычно этот уровень приводят к среднему (нормальному) по земельно-оценочному району. Чтобы привести фактическую урожайность в хозяйствах к сопоставимому виду, необходимо выявить степень влияния факторов производства на урожайность и ввести в фактическую урожайность поправку за степень влияния каждого фактора, приводя его к среднему значению. За основные факторы производства, влияющие на урожайность, принимают наличие трудовых и энергетических ресурсов, количество внесенных органических и минеральных удобрений в тоннах действующего вещества на 1 га пашни, наличие чистых паров. Влияние указанных факторов устанавливают на основе комбинационных группировок или многофакторного регрессионного анализа по уравнению

У=А₀+А₁Х₁+А₂Х₂+…+А_nХ_n,

Где У – зависимая переменная (урожайность, т/га); Х – числовые значения фактора производства; А – коэффициенты регрессии, показывающие степень влияния каждого фактора на У; А₀ – свободный член уравнения.

Если значение факторов производства Х увеличить или уменьшить от среднего уровня на единицу, то урожайность возрастет или снизится на А. Т.о., сопоставимая нормальная урожайность

Усоп=Уфакт+А1(Х1-Х1’)+А2(Х2-Х2')+Аn+…+An(Xn-Xn’),

Где Х1’, X2’,…, Xn’ – средние значения факторов производства.

Внутрихоз удал полей от ХЦ.

Расстояние полей до хозяйственного центра

Местоположение земель (участка, поля, угодья) относительно хозяйственных центров и центральной усадьбы хозяйства является важнейшим, фактором определяющим условия организации производства и, соответственно, условия выполнения транспортных работ. Внутрихозяйственные технологические перевозки связаны с обслуживанием полевых механизированных агрегатов, доставкой семян и удобрений на поля, вывозкой выращенной продукции с полей к местам временного хранения или первичной подработки. Объем внутрихозяйственных перевозок с полей и на поля нередко составляет более половины общего объема перевозок в хозяйстве, что существенно сказывается на величине транспортных затрат и себестоимости продукции земледелия.

Местоположение участков угодий характеризуется их транспортной доступностью и условиями выполнения технологических перевозок: расстояние, дорожные условия.Расстояния (l_j) разделенные по классам и по склонам маршрута измеряется курвиметром на плане землепользования по схеме перевозки грузов установленной заранее в хозяйстве. Эти расстояния переводятся в эквивалентные (l_j·K_д.j) зависимо от дорожных условий (К_д), которые зависят от показателей групп дорог (К_г.д) и от склона маршрута (К_с.м), (склон маршрута определяется как средневзвешенное значение от расстояний с разными уклонами).

К_д = К_г.д. · К_с.м

Расстояния полей до хозяйственного центра (P_i) рассчитывается как сумма этих эквивалентных расстояний.

где j — классы дорог

К_дj — коэффициент дорожных условий j-ого класса дорог

l_j — расстояние определяемое курвиметром по j-му классу дорог.

Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.³¹

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.^22П ри этом застроенные земельные участки следует рассматривать и

оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где С_З – стоимость земли

ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

С_у – рыночная стоимость улучшений;

К_у – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

К_з – коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:²³

 

где R _возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R _зем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:²⁴

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

! анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

! составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

! прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

! расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

! оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Балл бонитета: содержание гумуса, мощность гумм.гор., запасы гумуса в гум слое,содерж фракций физ глины, суммы поглощ оснований, кислотность.

 

Корректировка:мелкоконтурность, рельеф,каменистость, негат св-ва.

Бкорр = Бi · Км · Кр · Кк · Кн,

Структура затрат: технол св-ва(энергоемк) и продуктивн.

Энергоемк: Б_э = 49,2 · 4,12^с

(сопротивление)

Бэ=200*С; если С ≥ 0,50 кгс/см²;

Бэ=200*(1-С); если С ‹ 0,50 кгс/см².

Камен: количеством камней (м³/га) в 25-сантиметровом слое почвы (V_к, м³/га).

Простые расчеты-шкала оценки

Рельеф: интервал <1^о, 1–3^о, 3–5^о, 5–7^о

Контурность:методика Руди

Бк(вд) = 102.5 · 0.9945^ш

Бк(п) = 102.5 · 0.9945^ш

Бк = (2Бк(вд) + Бк(п))/3

Метод оценки земель.В.В Докучаев.

В.В.Докучаев разработал и впервые применил в Нижегородской губернии (182-1885) новый метод оценки плодородия почв, который базировался на определении типов почв, подпочвы, мощности, условий и других параметров, т.е. на естественной классификации почв, геологических и физико-химических свойств. Качества угодий учитывали по единицам почвенной классификации. Распределение почв шло по 8 группам, основанием для выделения которых служили результаты анализов и их сравнительная цифровая градация. Лучшим почвам присваивали 100 баллов, худшим –14.Также при оценке земель были доп. Введены статистико-экономические исследования, т.е. увязывать свойства почв не только с действительной урожайностью, но и с нормальной, которая в большей степени зависит от экономических факторов, среди которых определяющее значение отводили удобрениям. Вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет

3. Бонитировка почв по методики Почвенного института 1955‑1965 гг.

В 1955 г. По поручению Правительства СССР в Почвенном институте им. В.В. Докучаева были начаты работы по бонитировке почв территории страны, а в 1958 г. была создана первая общесоюзная шкала бонитировки почв, разработанная под руководством С.С. Соболева.

Бонитировка была определена как специализированная классификация почв по их продуктивности, построенная на объективных признаках (свойствах) почв, наиболее важных для роста с/х культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. В качестве таксономичесой единицы использовались почвенная разновидность, на основе которой формировались две параллельные шкалы: по свойствам почв и по урожайности. Первая считалась основной, вторая предназначалась для контроля правильности построения первой. Рекомендовалось брать многолетнюю урожайность культур при среднем для оцениваемой территории уровне земледелия. Бонитировочную шкалу сначала разрабатывали по зоне, затем на основании зональных строили единую общесоюзную шкалу. Рассматривальись вопосы о методах сравнительной оценки СССР. 1 класс – лучшие, не требующие обработки; 2 – нужна обработка, хорошие; 3 – посредственные; 4 – плохие для участков с особенной обработкой; 5 – ЗУ полностью непригодные.