Эконом-ое сод-е, сфера дох-го под-да к оценке недв-и.

Доход. подход - стоим. недв-ти, в кот вложен капитал, д. соответ-ть тек-й оценке кач-ва и колич-ва дохода, к-рый эта недв-сть способна принести. Этапы дох-го подхода. 1. Расчет валового дохода от использ-я объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объ-в. 2. Оценка потерь от неполной загрузки и невзыск-х арендн. платежей 3. Расчет расх-в: операц-е (эксплуатац-х) - издержки по экспл-ии об-та; фиксир-ые - затраты на обслуж-е кредиторской задол­ж-ти; резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для об-та недв-ти. 4. Определение величины чистого дохода от продажи об-та. 5. Расчет коэф-та капитал-и. Методы расчета ст-сти дох-м мет-м: М-д прямой кап-ции- м-д расчета ст-ти, кот. базируется на ожидаемом годовом ЧОД, деленном на общий коэфф-т капит-ции. Формула: , где V − стоим. об-та недв-сти; NOI − годовой ЧОД по объекту недв-сти; R − общий коэф-т капит-и. М-д прямой кап-ции пересчит-т буд-е доходы (платежи) в наст-ю ст-сть об-та недв-сти либо путем дисконтир-я каждого буд-го дохода (платежа) соответ-ей нормой дисконтир-я. Метод валовой ренты - базируется на данных о продажах, потенциальном или действит-м валовом доходе об-в-анал-в и действит-м вал-м доходе об-та оц-ки. М-д остатка- м-д расчета стоим., кот позволяет определить стоим. объекта недв-сти или элем-в об-в нед-ти, прих-ся на неизвест-й имуществ. или финанс. интерес, с пом-ю годового ЧОД от об-та недв-сти и стоим. элем-в об-та недв-сти, прих-ся на известный финанс. или имуществ. интерес.

М-д дисконтир-х ден-х потоков (ДДП) позв-ет оценить об-т в случае получения от него нестабильных ден-ых потоков, моделируя хар-ые черты их поступл-я. Прим-ся метод ДДП, когда: -)предполаг-ся, что буд-е ден-ые потоки будут существенно отличаться от тек.; -)имеются данные,позвол-е обосновать размер буд-х потоков ден. ср-в от недв-ти; -) потоки дох-в и расх-в носят сезон-й хар-р; -)оценив-я недв-ть - крупный многофункц. коммерч. объект; -)об-т недв-ти строится или только что построен и вводит­ся. Осн-ые этапы оценки методом ДДП: 1)производ-ся выбор модели ден-го потока; 2)опред-ся длительность прогнозного периода; 3)осущ-ся ретроспективный анализ и прогнозир-е ва­ловой выручки от реализации; 4)опред-ся ставка дисконта; 5)осущ-ся расчет текущих ст-тей будущих ден-ых потоков и ст-ти в постпрогн-й пер-д; 6)вносятся итоговые поправки. Для расчета ДДП необх-мы данные:-длит-ть прогн-го пер-да; -прогн-е величины ден-ых потоков,включая реверсию;-ставка дисконтир-я. Исп-ие данного метода предпол-т: 1.Установл-е продолж-ти получ-я дохода от объекта недв-ти. 2.Прогн-е величины ден-ых потоков. 3.Опр-ие ставки диск-ия. Ставка диск-ия обозначает сложный процент,использ-й при расчете текущей ст-ти будущих плат-й. 4.Диск-ие ден-ых потоков,кот-ое осущ-ся путем приведения ст-ти потока ден-ых ср-в из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих ст-тей. 5.Расчет выручки от продажи объекта недв-ти(реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей ст-ти ч/з ставку диск-ия.

ПРОДОЛЖЕНИЕ 69

Денежный поток(ДП) для недв-ти рассч-ся след-им образом: 1.Действит-й валовой доход (ДВД) равен сумме ПВД за выче­том потерь от незанятости и при сборе арендной платы и проч дох-в. 2.ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предприним-х расх-в владельца недв-ти, связ. с недв-тью. 3. ДП до уплаты нал-в = сумме ЧОД за вычетом капиталовл-й и расх-в по обслуж-ю кредита и прироста кред-в. 4.ДП равен ДП до уплаты нал-в за вычетом платежей по налогу на доходы влад-ца недв-ти. След-ий важный этап-расчет ст-ти реверсии. Ст-ть реверсии можно спрогноз-ть с пом-ю: 1)назнач-я цены продажи, исходя из анализа тек. сост-я р-ка;2)принятия допущений относит-но измен-я ст-ти недв-ти за период владения; 3)капит-ции дохода за год,след-щий за годом окончания про­гнозного периода,с исп-ем самост-но рассч-ой став­ки капитал-и. Опред-ие ставки дис-ия. Ставка дисконта- коэфф-нт, использ-й для расчета текущей ст-ти ден-ой суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка диск-ия - норма сложного процента, кот прим-ся при пересчете в опр-ый момент времени ст-ти ден-ых потоков, возн-щих в рез-те исп-ия имущ-ва.Ставка диск-ия д. отражать взаимосвязь «риск - до­ход»,а также различные виды риска,присущие этой недв-ти. Т.к. выделить безинфляц-ю составл-ю для не­дв-ти довольно трудно,удобнее польз-ся номин-й ставкой диск-ия, т.к. в этом случ прогнозы ден-ых потоков и изменения ст-ти собств-сти уже вкл-т инф­ляц-е ожид-я. Рез-ты расчета текущей ст-ти буд-х ден-ых потоков в номин-м и реальном исчисл-х одинаковы. На практике для расчета ставки диск-ия прим-ся след-ие методы: 1)метод кумулят-го построения; 2)м-д сравнения альтернат-х инвест-й; 3)м-д выделения;4)м-д мониторинга. М-д кумуля-го постр-я основан на предпосылке,что став­ка диск-ия явл-ся функцией риска и рассч-ся как сум­ма всех рисков,присущих каждому конк-му объекту недв-ти.Ставка диск-ия=безрисковая ставка+премия за риск.Премия за риск рассч-ся суммированием значений рисков,присущих данному объекту недв-ти. М-д выдел-я - ставка диск-ия,как ставка слож-го %,рассч-ся на основе данных о соверш-х сделках с аналогич-ми объек-и на рынке недв-ти. М-д мониторинга основан на регулярном мониторинге р-ка,отслежив-и по дан-м сделок основных экон-их пок-ей инвестиций в недв-сть.