Предприятие как имущ. комплекс. Принципы оц. бизнеса.

Предпр-е как имущ.компл.-об.недвиж-ти,зарегистрир-й в органах гос.регистрации в порядке,устан-м законод-м. Принципы оц. Подразд-ся на след. гр.: а)пр,отражающие точку зрения пользователя; б)пр, отраж. Взаимоотнош-е отдельных частей объекта оц-ки; в)пр,отраж.точку зрения рынка;г)пр.наиболее эфф-го использ-я объекта оц. (а)1)пр-п полезности- способность конкретного объекта оц.удовлетворять потребности пользователя.2) пр-п замещения -утверждающий, что макс-я цена об. оц. определяется миним-й суммой, за кот. может быть приобретен объект-аналог. 3) пр-п ожидания- характериз-й точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.(б) 4) пр-п добавочной продуктивности -кот.утверждает,что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. 5) пр-п вклада -кот.утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость об. оц. вследствие наличия или отсутствия к-либо элемента в факторах производства. 6) пр-п возрастающей и уменьшающей отдачи -кот. утверждает, что по мере увеличения к-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. 7) пр-п сбалансированности -кот.утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается макс-я ст-сть об. оц. 8) пр-п экон. размера -кот. утверждает, что на рынке сущ-т оптимальное кол-во факторов производства, необходимое для наиболее эфф-го использования об. оц. 9) пр-п экон-ого разделения- кот. утверждает, что имущественные права на об. оц.следует разделять и соединять таким образом, чтобы ст-сть об. оц-ки при этом увеличивалась.(в) 10) пр-п зависимости- кот.утверждает, что ст-сть об. оц. зависит от хар-ра окруж-й среды. 11) пр-п соответствия -кот. утверждает, что макс-я ст-сть возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования об. оц. Соответ-т требованиям рынка (реализуется в виде двух принципов-регрессии и прогрессии): пр-п регрессии- кот. утверждает, что уменьшение стоимости об. оц. происходит при избыточных улучшениях (сверхулучшениях), пр-п прогрессии -кот. утверждает, что ст-сть об. оц., не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка. 12) пр-п спроса и предложения- кот.утверждает, что цена об. оц. Опр-ся соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке. 13)пр-п конкуренции: кот.утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. 14) пр-п изменения:кот.отражает изменение ст-сти об. оц. или цен объектов-аналогов во времени.(г) 15) пр-п наиболее эфф-го использ-я -кот.утверждает, что наиболее вероятное и разумное использ-е актива то, кот. не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей ст-сти имущ-ва.

74. Доходный подход к оценке предприятия (бизнеса)

Доходный подход — совокуп-ть методов оценки стоимости, основ-х на опред-ии ожидаемых доходов от объекта оценки. Выделяют: методы, основ-е на прогнозе денежных потоков(ДП) и капитализ-и прибыли(метод капитализации); методы, основ-е на анализе сверхдоходов, обусловленных отличием доходности компании от «нормальной», среднеотраслевой(доходный метод). Метод капитализации доходов исп-ет накоп-ую ретроспективную фин-ую инф-ию о предшест-ей моменту оценки деят-ти предп-ия, в том числе о ДП полученных ЧД (прибыли). Рекомендуется исп-ть данный метод если ожидается, что будущие ЧД приблиз-но равны текущим или темпы их роста будут умеренными, предсказуемыми и положительными. Осн-ое расчетное выраж-е стоимости бизнеса - Ск: Ск = Dо / (Kd - G), где Dо - ЧД (или прибыль), вычисляемый на основе ретросп-ых данных, по методу средневзв-й величины или тренда соответ-го денежного потока; Kd - ставка дисконта, вычисляемая на основе данных, сложившихся на дату оценки любыми подходящими методами, кумулятивного построения, капитальных активов или мет-м среднев-ой стоимости капитала; G - досрочный средний темп прироста дохода (прибыли) или денежного потока, выч-ый как коэф-т линейного прироста ДП за ретроспек-й период деят-ти. Этапы мет-да: Проведение анализа фин-ой отчетности. Осущ-ие выбора величины прибыли, кот-я будет капитали-на. Провед-е расчета адекватной ставки капит-ии. Опред-ие предвар-ой величины стоимости. Внесение поправок на контр-ый или неконтр-ый хар-ер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвид-и (если они необходимы). Метод дисконтир-ия будущих доходов - стоимость бизнеса на основе прогноз-ия, причем особую роль в формир-и стоимости компании играют ожидания, связанные с будущим созд-ем стоимости, а имеющаяся ретроспек-ая инфор-я исп-ся в кач-ве исходной для состав-ия прогноза. Расчет текущего значения дисконт-го будущего дохода - PVd проводится на основе общепринятого аналитического выраж-ия: PVd = ∑ NPVt/(1+ Кд)ⁿ где t - порядковый номер периода от начала прогноз-ия; NPVt - значение ЧДД на t -м периоде. Основные этапы: Произв-ся выбор модели ДП. Опред-ся длит-ть прогноз-го периода. Осущ-ся ретроспек-й анализ и прогноз-ие валовой выручки от реализации. Опред-тся ставка дисконта. Производится расчет величины стоимости в постпрог-ый период. Осущ-ся расчет текущих стоимостей будущих ДП и стоимости в постпрог-ый период. Вносятся итоговые поправки.