Финансовые риски операций жилищного лизинга

 

Неотъемлемой частью любой финансовой операции, в том числе и операции жилищного лизинга, являются финансовые риски. Исследованиям рисков посвящены работы многих зарубежных и отечественных ученых, таких как Ф.Х. Найт[208], К.Р. Макконнелл[209], С.Л. Брю, С. Фишер[210], Р. Дорнбуш, Р. Шма-лензи, Э.Дж. Долан[211], Р.Дж. Кэмпбелл, И. Ансофф[212], И.Т. Балабанов[213], П.Г. Грабовый[214], А.С. Шапкин[215] и др.

Несмотря на большое количество исследований в данной области, в теории рисков не существует однозначного определения термина «риск». Обычно под этим термином понимается возможность потерь, непостоянство, изменчивость доходов под влиянием различных факторов. Риск характеризуется наличием факторов неопределенности, заранее непредвиденных обстоятельств, поэтому многие исследователи в своих работах изучают взаимосвязь и различия между терминами «риск» и «неопределенность».

Классификация рисков представляет собой довольно сложную научную проблему в связи с большим количеством и разнообразием возможных рисков. Множество представленных в научной литературе классификаций обычно отличаются в зависимости от того, какой классификационный признак положен в основу. Некоторые исследователи разделяют все риски на производственные, коммерческие, финансовые и инвестиционные. По мнению других[216] ученых, риски можно разделить на две большие группы: чистые (природно-естественные, политические, экологические, транспортные, имущественные, производственные, торговые) и спекулятивные, или финансовые, которые, в свою очередь, делятся на коммерческие, инвестиционные и связанные с покупательной способностью денег. Некоторые исследователи называют чистые риски статическими или простыми, связанными с прогнозируемыми изменениями, а спекулятивные, или финансовые, – динамическими, связанными с не-предвиденными изменениями (рисунок 39).

 

Чистые (статические) риски

Финансовые (динамические) риски

Природно-естественные

Политические

Экологические

Транспортные

Имущественные

Производственные

Торговые

Связанные с покупательной способностью денег

Коммерческие

Инвестиционные

Риски

 

Рисунок 39 – Классификация рисков

В классификациях других исследователей все риски по сфере возникновения подразделяются на международные, страновые, отраслевые, фирменные и индивидуальные. В свою очередь, фирменные риски включают в себя инвестиционные, предпринимательские, экономические, экологические; а инвестиционные делятся на финансовые и коммерческие риски (рисунок 40).

Очевидно, что ни одна из существующих классификаций не отражает всего многообразия возможных рисков. Однако во всех исследованиях финансовые риски рассматриваются как возможность финансовых потерь. Согласно представленным классификациям, финансовые риски занимают в них различное место, но, на наш взгляд, все существующие классификации являются не противоречащими, а взаимодополняющими друг друга.

Финансовые риски

Экономические риски

Инвестиционные риски

Предпринима-тельские риски

Коммерческие риски

Экологические риски

Отраслевые риски

Международные риски

Страновые риски

Фирменные риски

Индивидуальные риски

Риски

 

 

Рисунок 40 – Классификация рисков

 

По нашему мнению, классификация рисков, связанных с жилищным лизингом, может быть основана на специфичных признаках, присущих этим операциям. Поэтому мы предлагаем разделить риски на две большие группы (рисунок 41):

1) риски, не связанные с лизинговыми операциями;

2) риски, связанные с лизинговыми операциями; данная группа, в свою очередь будет состоять из рисков по операциям жилищного лизинга и рисков по прочим лизинговым операциям.

Дальнейшую классификацию можно построить с помощью объединения с имеющимися классификациями, а также по ряду признаков, присущих жилищному лизингу:

1) по субъектам жилищного лизинга:

– риски лизингодателя (жилищной лизинговой компании);

– риски лизингополучателя (физического лица);

– риски поставщика объекта лизинга (строительной организации);

По причине возникновения

Риски

Связанные с лизинговой деятельностью

Не связанные с лизинговой деятельностью

По операциям жилищного лизинга

Риски по прочим лизинговым операциям

По месту возникновения

страновые

фирменные

индивидуальные

По субъекту лизинговой деятельности

Риск лизингодателя

Риск поставщика объекта лизинга

Риск лизингополучателя

Природно-естественные

Политические

Нормативно-правовые

Имущественные

Финансовые

Инвестиционные

Платежные

Ценовые

Портфельные

Риск недостатка инвестиций

Риск неиспользования инвестиций

Риск невозможности платежа

Риск отказа от платежа

Риск финансовой несостоятельности

 

 

Рисунок 41 – Классификация рисков жилищного лизинга

2) по причине возникновения:

– природно-естественные (связаны с проявлением стихийных сил природы);

– политические (связаны с возможностью потерь из-за изменения политической и экономической ситуации в стране, забастовок и т. п.);

– экологические (связаны с нанесением ущерба окружающей среде);

– нормативно-правовые риски (связаны с изменением действующего законодательства или с неблагоприятным действующим нормативно-правовым регулированием по операциям лизинга);

– имущественные риски (связаны с изменением физического состояния объекта: риск разрушения объекта лизинга, риск его полной утраты или гибели);

– финансовые риски (риски финансовых потерь).

В свою очередь, финансовые риски подразделяются на инвестиционные, ценовые, платежные и другие виды рисков.

Данная классификация предполагает тесное переплетение между различными видами рисков жилищного лизинга. Так, риск лизинговой компании может быть имущественным или портфельным, а риск лизингополучателя – ценовым или платежным.

Рассмотрим специфику отдельных видов финансовых рисков жилищного лизинга, представленных в данной классификации.

Инвестиционные риски для жилищной лизинговой компании, в первую очередь, связаны с портфельными рисками, т. е. вероятностью финансовых потерь при использовании инвестиционного портфеля. Среди таких рисков также можно выделить риск недостатка требуемых инвестиций и риск неполного использования полученных инвестиций. Как было сказано выше, инвестиционный портфель лизинговой компании состоит из конкретных объектов жилой недвижимости. Поэтому основным способом снижения риска неполного использования инвестиционного портфеля является приобретение объектов жилой недвижимости по заказам конкретных лизингополучателей.

Ценовые риски связаны с возможностью потенциальной потери прибыли из-за изменения рыночной стоимости объекта жилищного лизинга в течение срока действия договора жилищного лизинга. При увеличении стоимости потенциальную прибыль теряет лизинговая компания, а при снижении убытки несет лизингополучатель. Способом возможной взаимной минимизации этого риска является установление фиксированной суммы лизинговой платы. Однако, принимая в учет постоянный рост цен на недвижимость в нашей стране, этот риск, в основном, является риском лизинговой компании.

Платежные риски связаны с невозможностью осуществления или получения платежа, при этом данному риску подвержены все субъекты сделки жилищного лизинга (лизинговая компания, лизингополучатель, поставщик объекта лизинга). Платежные риски могут включать риск отказа от платежа, риск невозможности платежа, риск несвоевременности платежа и другие, связанные с этим, вероятности потерь. Такие риски являются взаимосвязанными, или взаимными; к примеру, если лизингополучатель нарушает условия договора по срокам оплаты, и к нему применяются штрафные санкции за просрочку платежей, то лизингодатель не получает своевременный платеж и теряет часть прибыли. Подобная ситуация может произойти и при расчете лизинговой компании с поставщиком объекта лизинга (строительной организацией). Кроме этого, возникновение платежных рисков часто приводит к риску финансовой несостоятельности, или дефолту. Для устранения подобных рисков лизинговая компания может разработать или предусмотреть гибкий график внесения платежей с учетом финансовых возможностей всех участников сделки жилищного лизинга. Кроме этого статьей 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[217] определено, что лизингополучатель вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя.

Финансовые риски лизинговой компании тесно связаны с имущественными рисками. В связи с тем, что объект лизинга находится на балансе лизинговой компании до полной выплаты по договору жилищного лизинга, все имущественные риски становятся рисками лизингодателя. Это подтверждает и ст. 22 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[218], которая определяет распределение рисков между субъектами лизинговых сделок. В статье записано, что ответственность за сохранность объекта лизинга от различных видов ущерба, нанесенного имуществу, а также по рискам, связанным с его утратой, гибелью или порчей, а также по иным имущественным рискам, начиная с момента подписания акта приема-передачи объекта лизинга, несет лизингополучатель. При этом объект лизинга должен быть застрахован с момента получения имущества по акту приема-передачи и до окончания действия лизингового договора. Поэтому жилищная лизинговая компания должна самостоятельно застраховать объект жилищного лизинга. Однако ст. 669 Гражданского Кодекса РФ[219] определяет переход к лизингополучателю риска случайной порчи или случайной гибели объекта лизинга с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено в лизинговом договоре. Кроме этого, согласно статье 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[220], получатель лизингового имущества в случаях, которые определены в законодательстве Российской Федерации, обязан застраховать свою ответственность по выполнению обязательств, возникающих вследствие причинения вреда здоровью, жизни или имуществу других лиц в процессе использования лизингового имущества.

Согласно действующему законодательству существует несколько видов имущественного страхования. Так Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»[221] (п. 2 ст. 4) различает страхование имущества и имущественное страхование, включающее страхование предпринимательских рисков и страхование гражданской ответственности.

Расходы по добровольному имущественному страхованию учитываются лизинговыми компаниями в составе себестоимости (ст. 263 Налогового Кодекса РФ[222]). В соответствии с этим, заключение договоров добровольного имущественного страхования позволит жилищной лизинговой компании не только снизить имущественный риск, но и учесть такие расходы в составе себестоимости и тем самым уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль для организаций.

Кроме имущественных рисков, статьей 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[223] предусмотрено страхование предпринимательских (финансовых) рисков лизинговых сделок. На основании этого можно сделать вывод, что данный Закон отождествляет предпринимательские и финансовые риски лизинговых сделок. Также в статье записано, что страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и, в соответствии с данным Законом, не является обязательным. Однако Закон допускает иные варианты страхования от рисков и ответственности по ним, если они предусмотрены договором лизинга.

Несмотря на то, что общепринятой практикой предотвращения потерь от различных видов рисков является страхование, существуют и другие способы снижения рисков, такие как распределение ответственности между участниками лизинговых сделок, предотвращение ситуаций, связанных с повышенным риском, снижение степени риска и другие. Так, например, степень риска по сделкам жилищного лизинга может быть учтена при расчете лизинговой платы и тем самым распределена между лизинговой компанией и лизингополучателем. Соответственно, чем выше риски, тем выше лизинговая плата, т. е. проявляется прямая зависимость между тем, каким рискам может быть подвержена сделка жилищного лизинга, и размером комиссионного вознаграждения лизинговой компании. Несмотря на то, что такой способ минимизации риска повышает стоимость жилищного лизинга, необходимо отметить, что риски лизинговой компании ниже, чем при ипотечном кредитовании: во-первых, объект недвижимости находится на балансе лизинговой компании до полной выплаты по договору жилищного лизинга; во-вторых, от лизингополучателя не требуется обязательного страхования жизни и здоровья. Соответственно, размер ставки страхования по операциям жилищного лизинга является более низким, чем по ипотеке. Кроме этого у механизма жилищного лизинга существуют и другие преимущества в возможностях снижения рисков по сравнению с ипотечным кредитованием (таблица 5).

Таблица 5 – Сравнение механизмов снижения рисков при жилищном лизинге

и ипотечном кредите

Наименование рисков	Механизмы снижения рисков
при жилищном лизинге	при ипотечном кредите
Риски получателя жилья
Риск несвоевременности платежа	Изменение графика платежей	Механизм снижения риска отсутствует
Риск финансовой несостоятельности (дефолт лизингополучателя)	Изменение графика платежей; Возвратный лизинг	Реструктуризация долга
Риск потери жилья при дефолте	Возвратный лизинг	Механизм снижения риска отсутствует
Риск изменения стоимости объекта (ценовой риск)	Установление твердой (фиксированной) лизинговой платы	Механизм снижения риска отсутствует
Риск несоответствия объекта лизинга и целей его использования	Ответственность несет та сторона, которая выбрала предмет лизинга (ст. 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[224])	Механизм снижения риска отсутствует
Имущественный риск	Страхование объекта жилищного лизинга	Страхование объекта ипотеки
Риск жизни и здоровья	Страхование жизни и здоровья не требуется	Обязательное страхование жизни и здоровья
Риски компании
Риск несвоевременности получения платежа	Изменение графика платежей	Механизм снижения риска отсутствует
Риск отказа от платежа	Объект лизинга в собственности лизинговой компании	Механизм снижения риска отсутствует
Имущественный риск	Страхование объекта жилищного лизинга	Страхование объекта ипотеки
Риск изменения стоимости объекта (ценовой риск)	Установление твердой (фиксированной) лизинговой платы	Механизм снижения риска отсутствует

Продолжение Таблицы 5

Наименование рисков	Механизмы снижения рисков
при жилищном лизинге	при ипотечном кредите
Риски поставщика объекта недвижимости (застройщика)
Риск несвоевременности получения оплаты за объект	Изменение графика платежей	Механизм снижения риска отсутствует
Риск неисполнения продавцом обязательств договора купли-продажи объекта лизинга	Ответственность несет сторона, выбравшая предмет лизинга (ст. 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»)[225]	Механизм снижения риска отсутствует

 

Кроме значительного снижения рисков по сравнению с ипотечным кредитованием, жилищный лизинг имеет преимущества и перед долевым участием в строительстве. Лизинговая компания предоставляет готовое жилье, в связи с чем у лизингополучателя отсутствует риск попасть в ряды «обманутых дольщиков». Также при заключении договора жилищного лизинга отсутствует риск вынужденного освобождения жилья, который нередко присутствует при заключении договора аренды.

Несмотря на то, что операции жилищного лизинга снижают некоторые виды рисков по альтернативным видам приобретения жилья в собственность, одним из наиболее значительных финансовых рисков жилищной лизинговой компании является ценовой риск, связанный с изменением рыночной стоимости объекта лизинга. При этом увеличение стоимости объекта снижает потенциальную прибыль лизингодателя, вследствие чего возникает дефицит рефинансирования жилищной лизинговой компании. Это объясняется тем, что для приобретения подобного объекта в будущем будет недостаточно средств, полученных от лизингополучателя, в связи с ростом рыночной стоимости объекта. В такой ситуации лизинговая компания терпит убытки, а лизингополучатель имеет потенциальную выгоду от увеличения стоимости жилья.

Дефицит рефинансирования лизинговой компании можно проиллюстрировать следующим образом (рисунок 42). Допустим, что с лизингополучателем заключен договор жилищного лизинга с твердой (фиксированной) лизинговой платой, предусматривающий выкуп объекта лизинга по его первоначальной стоимости. На основании графика можно сделать вывод, что накопленная сумма лизинговых платежей (ЛП), полученных от лизингополучателя по договору с твердой (фиксированной) лизинговой платой, является недостаточной для приобретения аналогичного объекта жилой недвижимости, так как его стоимость () за время договора () увеличилась с до . Разница в стоимости () означает дефицит рефинансирования, связанный с ростом рыночной стоимости жилья в течение срока действия лизингового договора.

Лпл

Сж1

Сж2

t, годы

дефицит рефинансирования

Тлд

0

рыночная стоимость жилья

}

 

 

Рисунок 42 – Образование дефицита рефинансирования лизингового портфеля

жилищной лизинговой компании в связи с ростом рыночной стоимости объекта лизинга

 

Для минимизации подобного финансового риска в договоре жилищного лизинга можно предусмотреть раздел о переоценке предмета лизинга в связи с изменением его рыночной стоимости (как в большую, так и в меньшую сторону). За определенный срок до момента окончания договора лизинговая компания производит оценку реальной рыночной стоимости объекта на эту дату. При этом положительная разница между оценочной и покупной стоимостью () подлежит выкупу по окончании срока договора лизинга по удобному для лизингополучателя графику (рисунок 43). Использование подобной практики необходимо для того, чтобы система жилищного лизинга была саморефинансируемой.

 

Тлд

Сж

t, годы

Лпл

Сж1

Сж2

0

Индексация в конце срока договора

 

Рисунок 43 – Индексация стоимости жилья при завершении договора жилищного лизинга

 

Второй вариант минимизации ценового риска заключается в том, что индексация рыночной стоимости объекта производится в соответствии с условиями договора ежегодно или чаще. Изменение стоимости отражается на размере лизинговой платы (рисунок 44). При этом гибкая лизинговая плата позволяет полностью выкупить объект в течение срока договора жилищного лизинга.

Тлд

Сж

t, годы

Лпл

Сж1

0

Сж2

 

Рисунок 44 – Равномерная (ежегодная) индексация стоимости жилья

в течение всего срока договора жилищного лизинга

 

Использование индексации стоимости жилья как одного из способов снижения риска позволит лизинговой компании снизить не только ценовые, портфельные и инвестиционные риски, но и обеспечить рефинансирование компании, необходимой для ее успешной и устойчивой деятельности.

 

Выводы по главе 3

 

1. Основой функционирования региональной жилищной лизинговой компании как нового финансового института должна стать концепция рефинансирования. Условием рефинансирования жилищной лизинговой компании является создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, являющегося также дополнительным источником инвестиций.

2. Предложенная автором методика расчета лизинговой платы, основой которой являются такие показатели как годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании, позволяет обосновать размер лизингового процента, учитывающий интересы всех субъектов лизинговой сделки.

3. Авторская методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы. Апробация данной методики для расчета размера лизинговых платежей с учетом условий рынка жилья в г. Томске подтверждает ее адекватность и применимость. Согласно предложенной автором методики, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговойкомпании должна учитывать и норму доступности для лизингополучателя, и норму рефинансирования лизинговой компании.

4. Предложенная автором финансовая модель жилищной лизинговой компании является рефинансируемой, что позволяет сделать вывод о том, что жилищный лизинг может рассматриваться как самостоятельный эффективный бизнес.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Повышение доступности жилья для значительной части населения России требует новых финансовых механизмов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и увеличить предложение на рынке жилья.

Проведенное в данной работе исследование рынка жилой недвижимости позволило выявить ряд основных особенностей, присущих этому рынку и обусловленных спецификой жилья как товара. Автором выделены следующие особенности жилищного рынка: объектом финансовых отношений является не только жилье как недвижимость, но и жилищные услуги; спрос на жилье реализуется не только как потребительский, но и как инвестиционный, возникающий в отношении жилья как источника финансового дохода; отсутствует непосредственная зависимость между размером финансовых возможностей собственников жилья и финансовой обеспеченностью; кроме этого выявлено многообразие источников финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок жилья.

Выполненное исследование особенностей рынка жилой недвижимости позволило выявить тесную взаимосвязь жилищных и финансовых отношений, возникающих между субъектами этого рынка. В диссертации проведена систематизация понятийно-категориального аппарата финансовых отношений на рынке жилья и предложено авторское определение понятия жилищные финансы как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

В работе доказано, что главным ресурсным ограничением дальнейшего развития рынка жилья в России является финансовое ограничение, обусловленное недостаточностью бюджетных инвестиций и пределом платежеспособности населения.

Исследование и анализ эффективности действующих финансовых механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство позволили выявить основные особенности таких механизмов, определенные их значимостью как источников привлечения инвестиций и обусловленные тем, что, в конечном счете, финансовые механизмы на рынке жилья определяют эффективность процесса инвестирования всей жилищной сферы.

Выполненное в рамках теории экономических механизмов исследование позволило определить финансовый механизм в жилищной сфере как способ организации финансовых отношений между экономическими субъектами по поводу формирования финансовых ресурсов и финансирования процессов производства, распределения, обмена, использования и реновации жилья.

Исследование современного состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости, анализ динамики жилищных инвестиций в России и в Томской области, выполненные в данной работе, показали, что действующие в настоящее время финансовые механизмы и финансовые институты не решают проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы.

В диссертации разработан новый финансовый механизм привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга. С этой целью в работе исследованы экономические отношения, возникающие в процессе финансирования инвестиций с использованием инструментов лизинга, исследован финансовый механизм лизинга как способа привлечения инвестиций, проведен статистический анализ и выявлены основные тенденции развития российского и зарубежного рынка лизинговых услуг, в том числе лизинга недвижимости.

Автором предложено использование жилищного лизинга как нового финансового механизма инвестирования на рынке жилой недвижимости, изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, исследованы его формы, модели и финансовый механизм.

В рамках выполненного исследования автором показано, что в настоящее время сформировались условия и возможности развития системы жилищного лизинга как финансового механизма, сочетающего преимущества жилищного кредитования (в качестве дополнительного источника инвестиций для приобретения или строительства жилья) и жилищной аренды (в виде периодических платежей за жилищные услуги, распределенных на большой период времени), позволяющего значительно увеличить количество домохозяйств, для которых комфортное жилье станет более доступным.

В соответствии с этим в диссертации обоснована необходимость изменения приоритетов в государственной жилищной политике: переход от развития рынка жилой недвижимости к развитию рынка жилищных услуг. На основе анализа арендного сектора на рынке жилой недвижимости выявлен теневой характер рынка жилищных услуг, следствием которого является то, что субъекты арендных отношений, бюджет и государство в целом оказываются законодательно незащищенными, а финансовые отношения, как правило, не формализованы и юридически не оформлены.

В диссертации выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья для определенных категорий населения, разработана и обоснована система жилищного лизинга, предложены финансовый и оперативный виды жилищного лизинга.

В рамках выполненного исследования автором выявлены типы, функции, стадии развития финансовых институтов, выделены факторы, влияющие на развитие финансовых институтов в глобальной экономике. В соответствии с этим сделан вывод о том, что основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний.

В данном исследовании разработаны теоретические и организационно-методические основы создания и функционирования жилищных лизинговых компаний. Автором разработаны следующие организационные формы таких финансовых институтов: региональная, корпоративная и коммерческая. В качестве финансовых моделей формирования уставного капитала предложены бюджетная, частная и государственно-частная модели.

Автором обосновано, что для создания в нашей стране специализированных финансовых институтов, основой деятельности которых являлся бы механизм жилищного лизинга, требуется формирование механизма государственной поддержки системы жилищного лизинга: необходимы разработка и принятие государственных целевых программ развития жилищного лизинга, организация целевого финансирования таких программ, создание государством вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих финансовый и организационный механизмы жилищного лизинга, и другие меры.

Разработка и обоснование организационных схем жилищных лизинговых компаний показали, что наиболее приемлемой формой организации таких финансовых институтов на начальном этапе становления жилищного лизинга является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной или государственно–частной модели. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.

Рефинансирование является главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании. В настоящее время в экономической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории рефинансирования капитала. В связи с этим автором предложено определение рефинансирования жилищной лизинговой компании как финансового механизма возврата капитала, вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающего окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании.

Ключевыми звеньями финансовой модели жилищной лизинговой компании являются создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг; обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования; соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей; пополнение фонда рефинансирования за счет средств из нераспределенной прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании. В диссертации разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала.

Для обеспечения рефинансирования лизингового портфеля автором разработана методика обоснования величины лизингового процента, позволяющая обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок, а также учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки. Основой методики, разработанной в данном диссертационном исследовании, являются следующие показатели: годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании. Данная методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы.

Анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций показал, что для создания благоприятных правовых и экономических условий развития системы жилищного лизинга и привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство требуются меры государственной поддержки. В связи с этим для развития системы жилищного лизинга автором разработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся лизинговых сделок с объектами жилой недвижимости, среди которых необходимость изменений и дополнений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Налогового и Гражданского кодексов, введение льгот по налогам на прибыль и налогу на имущество для лизинговых компаний, осуществляющих операции по лизингу жилой недвижимости.

Таким образом, эффективность жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, обеспечивающего повышение доступности жилья, подтверждается выполненными автором исследованиями и расчетами.

Создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с использованием бюджетных средств для формирования начального капитала и другими мерами государственной поддержки таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России и позволит повысить доступность жилищных услуг для значительной части населения России.

Проведенное диссертационное исследование может послужить основой для дальнейших более глубоких научных исследований по разработке различных форм и моделей жилищного лизинга, как нового финансового механизма привлечения инвестиций на рынок жилья.

 

С