Разработка механизма поддержки строительных организаций

 

 

Отсутствие у застройщиков необходимого капитала для реализации возведения объекта недвижимости влечет за собой длительный срок строительства этого жилья, тем самым ведет к удорожанию цен на эту недвижимости. Для эффективного строительства требуются вложения (рис. 42).

 

Строительство жилья

Собственные средства строительной организации

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

 

Рис. 42. Финансирование строительства жилья

 

Дольщики неохотно вкладывают свои сбережения на первоначальных этапах воозведения здания, так как риски утраты собственных средств в данном случае максимальны. Наибольшие вложения со стороны участников долевого строительства приходятся на период завершения строительства (рис. 43).

Рис. 43. Зависимость наличие риска от количества вкладчиков на этапах строительства

 

На данном рисунке этапы строительства обозначены:

1. Нулевая стадия – подготовка основания фундамента;

2. Строительно-монтажные работы – возведение стен, перекрытий, установка окон и дверей;

3. Подключение инженерных коммуникаций к дому;

4. Внутренняя отделка;

5. Внешняя отделка;

6. Благоустройство территории.

На графике отражается прямая зависимость количества вкладчиков и наличия рисков на разных этапах строительства.

Жилищное кредитование можно рассматривать не только для физических лиц, но и как кредитование строительных организаци, с целью привлечения инвестиций в жилищное строительство.

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, при которой банки неохотно кредитуют физических лиц, это связано с ростом задолженности, которая с каждым годом увеличивается в объеме. Кредитование строительных организаций (застройщика) –послужит механизмом привлечения средств в жилищное строительство.

Для того, чтобы увеличить темп и рост жилищного строительства мы предлагаем использовать средства банка, тогда бы собственный капитал строительной организации и заемные средства банка образовали собой основу для эффективного строительства жилья. При этом, население, наблюдая высокие темпы роста строительства дома, активнее вкладывали свои собственные накопления. В результате взаимодействия всех субъектов, участвующих в строительстве жилья, будет работать следующая схема: банк выдает кредит строительной организации под процент равной ключевой ставке, при этом государство оплачивает субсидию банку, а строительная организация строит на кредитные и собственные средства жилье экономического класса (рис. 44).

Строительство жилья

Собственные средства строительной организации

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

Средства участника долевого строительства

Банковский кредит

Субсидия от государства

 

Рис. 44. Финансирование строительства жилья при поддержки строительных организаций

 

Поддержка строительных организаций со стороны банка будет осуществляться на определененных условиях (рис. 45), которые будут прописаны в договоре кредитования между банком и застройщиком:

1. Застройщик будет обязан возводить дома экономичного класса с отделкой под ключ;

2. Стоимость 1 квадратного метра в этом доме будет составлять 35 тыс. рублей;

3. Срок строительства жилья эконом-класса не должно превышать более 1 года;

4. Осуществление аккордной системы выплат строительной организации банком: 1 кредит = 1 построенному дому;

5. Банк обладает полномочием строительного аудита на протяжении срока кредитования с целью проверки выполнения условий договора кредитования строительных организацей;

6. Ставка кредитования банком строительную организацию –застройщика равна ключевой ставке, и на сегодняшний день составляет 11 %;

7. Государство обеспечивает банк субсидией в размере разницы между ключевой и ставкой кредитования юридических лиц.

Условия кредитования строительной организации

Строительство жилья эконом-класса с отделкой под ключ

Стоимость 1 кв. м. равна 35 000 рублей

Срок строительства не более 1 года

Аккордная система выплат

Строительный аудит со стороны банка за строительством

Процентная ставка кредитования равна ключевой ставке

Обеспечение банка субсидией от государства

 

Рис. 45. Условия кредитования строительной организации

 

В результате организации такой системы кредитования строительных организции получаем:

− обеспечение населения доступным и комфортным жильем экономического класса по сниженной цене;

− рост объемов жилищного строительства на рынке недвижимости;

− стимулирование стабильного предложения рождает стабильный спрос у застройщика.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что данное предложение имеет возможность реализации в разных городах России, что приведет к привлечению дополнительных инвестиций в жилищное строительство.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Существующую в настоящее время в России систему жилищного кредитования можно назвать развитой и сформированной. По результатам проведенного исследования можно сделать вывод о том, что жилищное кредитование в России очень многогранно и представляет собой как жилищный кредит, так и ипотечное кредитование. Также формами жилищного кредитования в России являются приобретение жилья в рассрочку по договорам долевого участия, использование материнского капитала и так называемый жилищный лизинг. Существуют и другие способы приобретения жилья в России.

Для изучения источников привлечения инвестиций в жилищное строительство были проанализированы финансовые механизмы жилищной сферы. Был рассмотрен каждый механизм в отдельности и проведен анализ преимуществ и недостатков каждого из них.

Наиболее распространенным в России способом привлечения инвестиций в строительство жилья является ипотечное кредитование, которое получило свое развитие как в развитых странах, так и в России. В 2013–2014 гг. приобретение жилья под залог недвижимости стало популярным, появилась возможность приобретения жилья у тех категорий населения, которым ранее это было недоступно. Но экономический кризис, начавшийся в 2015 г., отразился на всех сферах экономики, включая жилищное строительство и кредитование. В результате этого спрос на ипотечное кредитование снизился, ставки по кредиту увеличились, в соответствии с этим, цены на недвижимость также стали увеличиваться, при этом доходы населения остались прежними. Кризисная обстановка повлекла за собой рост финансовой задолженности перед кредиторами. Курс доллара по отношению к рублю оказал губительное влияние на заемщиков, которые приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита в иностранной валюте.

Для того, чтобы ипотечное кредитование продуктивно развивалось, требуется решение следующих проблем, связанных с ипотечным кредитованием: сложность процедуры подписания договора ипотечного кредитования, высокие процентные ставки, наличие первоначального взноса, а также длительный срок крупных ежемесячных выплат. В связи с данными причинами значительная часть населения, нуждающегося в жилье, не может позволить приобрести недвижимость таким способом.

В развитии жилищного кредитования в России имеют место кризисные явления, связанные с сокращением уровня доходов населения, высокими процентными ставками, высоким уровнем первоначального взноса, долговременными процессами оформления документов для принятия решения по ипотеке, – все это приводит к тому, что процедура ипотечного жилищного кредитования стала возможна только для незначительной доли населения с высоким уровнем доходов. Если данные обстоятельства не принимать во внимание и не предпринимать меры по решению данных проблем, то объемы ипотечного кредитования начнут снижаться, увеличится количество населения, нуждающегося в жилье, снизится спрос на рынке недвижимости, что приведет к экономическому спаду в строительной отрасли и на рынке жилья.

Проведенный в работе статистический анализ показал, что Алтайский край занял 5 место в 2015 г. по Сибирскому Федеральному округу по вводу жилья, что является для края рекордом. Количество выданных ипотечных кредитов с 2005 г. по 2015 г. увеличилось в 6 раз. Несмотря на невысокий уровень средней заработной платы и небольшой выбор рабочих мест, в Алтайском крае также развиваются различные программы субсидирования ипотечного кредитования. На сегодняшний день главной социальной программой является программа «Жилье для российской семьи».

Система реализации муниципальных программ строительства жилья имеет финансовые риски. Способ решения этих проблем зависит от конкретных обстоятельств. В работе рассмотрены консервативный, промежуточный и полный вариант снижения рисков, сопутствующих жилищному кредитованию.

Нормативно-правовое регулирование и законодательная база используются для развития жилищного кредитования с целью минимизации денежных рисков. На сегодняшний день эта база практически сформирована, однако создание новых правовых основ поможет максимизировать результаты.

В зарубежных странах существует три основные модели жилищного кредитования: двухуровневая, одноуровневая и модель стройсбережений. Каждая из моделей имеет свои преимущества и недостатки. Основываясь на опыте развитых стран, существует возможность использования данного опыта в российской практике и создания уникальной развитой системы жилищного кредитования.

Основной целью данного исследования стала разработка предложений по стимулированию жилищного кредитования в России в целях привлечения инвестиций в жилищное строительство, а также поиск альтернативы существующей системе ипотечного кредитования.

Основными результатами данной работы стали следующие:

1. Выявлена и обоснована возможность развития системы накопления средств для ипотечного кредитования в качестве дополнительного способа привлечения инвестиций в жилищное строительство;

2. Разработаны механизмы поддержки строительных организаций, строящих жилье экономического класса.

По нашему мнению, развитие системы накопления средств и программа поддержки строительных организаций, которые привлекут население со средним и низким доходом, увеличат спрос на недорогое жилье, увеличат объем жилищного строительства и смогут стать основой для развития системы жилищного кредитования в России в целом.